Mentre il mercato degli immobili residenziali in Italia langue, con volumi se non in calo perlomeno stabili, il comparto "commercial", quindi uffici, retail e industria, nel quarto trimestre 2013 ha registrato volumi di investimento più che raddoppiati rispetto al trimestre
precedente, attestandosi a 1,8 miliardi di euro.
È quanto annuncia oggi in un report di Cbre. Nel confronto con la media trimestrale degli ultimi tre anni, nel quarto trimestre il volume investito è tornato a superarla ampiamente. Rispetto invece alla media trimestrale degli anni 2006-2007 siamo ancora su un livello inferiore del 22%. E per il futuro? La ripresa del mercato dei capitali in Italia, dicono da Cbre, è in larga parte il riflesso del cambiamento avvenuto nel più ampio contesto globale: politiche fortemente espansive delle banche centrali che hanno iniettato capitali nei mercati finanziari e il ridimensionamento nelle aspettative di crescita dei mercati emergenti che ha riportato l'attenzione sui mercati core (US ed Europa). Ciò ha contribuito a riportare l'Italia nel radar degli investitori, difficile dire ora se durerà e se la ripresa degli investimenti sarà definitiva.
I capitali e le operazioni
Nel trimestre appena passato sei operazioni di "grossa taglia" (superiori a 100 milioni euro) hanno rappresentato il 56% del volume totale investito. L'operazione dei fondi MSREF di Morgan Stanley sul Portafoglio Auchan è la più consistente (oltre 600 milioni di euro). La dimensione media delle transazioni nel trimestre è aumentata a 61 milioni di euro (erano 28 milioni lo stesso periodo dello scorso anno).
Prosegue la crescita del capitale straniero coinvolto, che nel quarto trimestre ha rappresentato il 71% del totale investito, pari a circa 1,3 miliardi di euro, il 60% in più rispetto al trimestre precedente. Cbre segnala soprattutto il grande ritorno del capitale americano che nel trimestre ha rappresentato l'83% degli investimenti stranieri totali. Il focus resta sul retail, pari al 67% del totale mentre il 25% ha interessato il settore degli uffici, che ha recuperato in parte il ritardo dei mesi precedenti. La parte rimanente è rappresentata dal settore logistico per il 3% e da altre destinazioni d'uso (prevalentemente hotel) per il 4,6%.
Investimenti in Italia nel 2013
Nel 2013 il volume totale investito in Italia si attesta a 4,8 miliardi di euro, superando di oltre l'80% il volume del 2012. Continua ad essere positivo il saldo tra capitale straniero investito e disinvestito in Italia che risulta pari a 695 milioni di euro nel 2013. Il capitale netto investito dagli Italiani risulta invece negativo, con le vendite che hanno superato gli acquisti per quasi 800 milioni. Osservando la composizione degli investimenti per tipologia, gli uffici continuano a perdere quote di mercato confermandosi sul 27% del totale (la dimensione media dell'investimento nel settore uffici si conferma inferiore ai 50 milioni di euro ed il 63% del
capitale investito nel 2013 nel settore è domestico), mentre il settore retail, con il 46% continua a beneficiare degli ingenti flussi di capitale straniero. Il settore logistico rimane sulla quota del 4%.
Con gli sviluppi realizzati nell'ultimo trimestre dell'anno, il nuovo stock retail del 2013 si attesta intorno a 214.000 mq Gla, una contrazione del 33% sul 2012. È tornato timidamente l'interesse di alcuni developers internazionali per gli sviluppi per centri prime in Italia. A
dimostrazione di ciò va segnalato l'accordo tra Eurocommercial e Parsitalia nello sviluppo del centro commerciale a Roma–Pescaccio, che potrebbe essere avviato nei prossimi mesi e l'annuncio fatto da InterIkea Group di realizzare un nuovo centro Ikea a Brescia, dopo il successo dell'apertura del primo format a Villesse (Udine) a dicembre. Lo stock di centri commerciali con superficie maggiore di 10.000 mq nel 2013 resta intorno a 12,3 milioni di mq Gla, che riflette una densità di 206 mq Gla ogni mille abitanti.
I ritorni degli investimenti
E i rendimenti? Quelli del segmento prime sono rimasti stabili in quasi tutti i settori. Per il settore high street la forte domanda sta spingendo verso il basso i rendimenti. Dopo
anni di stabilità è tornato a contrarsi il rendimento prime per la logistica, guidato dal crescente interesse da parte di operatori internazionali per portafogli prime. Nel settore uffici,
l'aumento del numero di transazioni realizzate nell'ultimo trimestre, che ha interessato prevalentemente asset good secondary in location non primarie, sia a Roma sia a Milano,
si è riflesso in una contrazione di 25 bps dei rendimenti lordi, oggi pari a 7,75%.
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