Golf People - Real Estate - Immobile all'estero ? Come tutelarsi ! www.golfpeople.com 15.04.2013

REAL ESTATE. Immobile all’estero? Come tutelarsi!

Golf People

aprile 15, 2013 by redazione  

Buongiorno a tutti,

oggi mi viene chiesto di scrivere in merito alle modalità di acquisto di un immobile all’estero e i relativi costi.

Diventa veramente difficile poter parlare in questo spazio riservatomi da Golf People di un argomento così vasto e complesso – soprattutto perché, come dicevo in un mio precedente intervento, ogni Paese ha propria legislazione e fiscalità – ma proverò comunque a tracciare delle linee guida.

Preciso ora e ribadirò in seguito che queste mie considerazioni valgono come indicazioni di massima ed ogni costo o modalità di acquisto andrà specificatamente valutata con il vostro broker.

Dividendo per aree geografiche ecco alcuni esempi.

EGITTO: contestualmente alla stipula del contratto di compravendita consiglio il conferimento di una procura ad un avvocato egiziano che seguirà poi anche le procedure di trasferimento della proprietà. Egli provvederà innanzi tutto alla registrazione del contratto stesso.

Armatevi di pazienza perché il processo sarà piuttosto lungo (almeno 6-7 mesi anche se vi vengono garantiti tempi inferiori). Questa procedura – spesso sottovalutata e snobbata – vi permetterà di avere un documento riconosciuto a livello governativo (in Egitto) e nel contempo evitare, previe verifiche dell’avvocato egiziano, di acquistare un immobile gravato da ipoteche e problemi di altro tipo.

Tenete poi conto che nella penisola del Sinai (esempio Sharm El Sheikh) si acquista una sorta di usufrutto per 99 anni mentre sulla costa egiziana (Hurghada e Marsa Alam) si acquista la piena proprietà.

Costi: ogni avvocato applica proprie parcelle, ma gli importi per seguire la pratica completa variano da euro 1.200 a euro 2.500.

Si dovrà pagare poi la tasse (egiziana) annuale sulle proprietà di immobili da parte di stranieri che è pari a euro 80,00 circa per un bilocale e euro 110,00 ca. per un appartamento con 2 camere da letto. L’avvocato egiziano vi potrà calcolare con precisione gli importi.

USA: anche negli Stati Uniti esistono degli avvocati specificatamente abilitati a seguire le transazioni immobiliari. Sarete pertanto coadiuvati in tutte le procedura di trasferimento della proprietà. Un avvocato seguirà la parte venditrice e uno la parte acquirente. Solamente quando entrambi i legali verificheranno e sottoscriveranno un documento che certificherà la regolarità della procedura e dell’immobile si potrà procedere con i rogito e lo svincolo delle somme dall’escrow account (vedi mio precedente intervento su Golf People).

I costi complessivi iniziali – compresa la parcella del legale – per diventare proprietari di un immobile negli Stati Uniti variano tra il 2,5% e il 5,5% del valore dell’unità acquistata.

Annualmente si pagherà poi una tassa di proprietà (una sorta di nostra IMU) pari a circa il 2% del valore dell’immobile.

REP. DOMINICANA: il notaio Dominicano – che potrà essere anche un avvocato – avrà il compito di verificare il Titolo di Proprietà (che è di fatto il certificato di proprietà dell’immobile) e di trascrivere su di esso – assolutamente in originale (non può nemmeno essere una copia autenticata!) e dopo che lo stesso verrà fisicamente trasferito da venditore ad acquirente – i dati del nuovo proprietario.

L’acquirente può nominare un proprio avvocato – sempre Dominicano – che verifichi e certifichi il corretto espletamento della pratica.

All’uopo segnalo una importante iniziativa del gruppo H4S Italia che prevede che per tutti gli immobili dallo stesso venduti a cittadini italiani il contratto di compravendita venga sottoscritto presso il Consolato della Repubblica Dominicana di Milano, che verificherà la presenza di eventuali gravami e la regolarità di tutti i documenti.

Costi iniziali di trasferimento della proprietà:

• 3% sul valore catastale
• 1/1,5 % spese notarili
• ITBS (IVA) è pari al 18%. Grava solo sulle nove abitazioni e i prezzi di vendita sono sempre comprensivi di ITBIS.

Tassa annuale: 1% IPI/VSS sul valore catastale su immobile (o insieme di immobili) che abbiano valore complessivo superiore a 6.500.000 di Pesos (ca. euro 120.000).

I cittadini italiani – proprietari di immobili all’estero – dovranno pagare l’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero) che andrà peraltro in detrazione sulle imposte patrimoniali pagate al paese ove è ubicato l’immobile.

Ricordo infine nuovamente che i dati da me indicati sono da considerarsi esemplificativi. Ogni singola situazione dovrà essere valutata con il vostro Consulente.

Attendo commenti anche nel mio blog Immobili all’Estero (http://immobiliallestero.blogspot.it/) e rimango a disposizione .
Al prossimo appuntamento.
Gianluca Santacatterina

mob ph +39 348.4513200
gsantacatterina@me.com

Immobili, serve un salva-casa milanofinanza.it

Immobili, serve un salva-casa

Un piano straordinario per sostenere il mattone. È quello che servirebbe oggi all’Italia affinché non si deprezzi troppo l’enorme patrimonio immobiliare tricolore. Sul modello di quanto già sta avvenendo in tutta Europa. Infatti per dare ossigeno ai mercati i governi di molti Paesi stanno studiando misure finalizzate a incentivare gli investimenti nel settore residenziale, come emerge da un’analisi dell’ufficio studi di Scenari Immobiliari che ha approfondito i provvedimenti varati all’estero per rilanciare il mattone.

Per esempio, in Francia nel 2009 è entrata in vigore la legge Scellier, che attribuisce agli acquirenti di un immobile nuovo destinato alla locazione la riduzione fiscale sul prezzo d’acquisto del 20%. In Germania è in fase di approvazione una legge che permette ai Reit (le società di investimento nel real estate) di possedere immobili residenziali, purché siano stati realizzati a partire dal 2007. Ciò convoglierebbe risorse importanti nel comparto residenziale, visto che un buon numero di società immobiliari quotate chiederebbe la conversione in Reit per portare avanti una politica di acquisti abitativi con notevoli vantaggi fiscali

Una patrimoniale per pagare i “salvataggi” UE - investireoggi.it

Una patrimoniale per pagare i “salvataggi” UE

I salvataggi dei paesi troppo grandi da salvare - come la Spagna - seguiranno il modello Cipro con messa a punto: non i conti correnti, ma le proprieta immobiliari. Parola dei saggi tedeschi.

The Telegraph - Secondo un piano tedesco per sostenere la zona euro in crisi, le famiglie benestanti si troverebbero a dover sostenere nuove tasse sugli immobili e altre proprietà.

I consiglieri della Cancelliera Angela Merkel stanno spingendo perché le famiglie più ricche sostengano i costi di eventuali futuri salvataggi dei membri più deboli della moneta unica. Le proposte, formulate dai membri del Consiglio degli esperti economici della Germania, aprono alla prospettiva di imposte sulla proprietà in un paese come la Spagna, se il governo fosse costretto a chiedere un salvataggio.

Il consiglio, noto come i “cinque saggi”, è spesso usato per valutare le nuove politiche che poi saranno adottate ufficialmente.

La proposta tedesca è l’ultimo segnale che Berlino è intenzionato ad imporre regole anche più severe ai membri più deboli del sud dell’eurozona in cambio dell’uso della sua potenza economica per sostenere le loro finanze.

Oltre ad infiammare le tensioni tra Germania e i suoi partner meridionali più piccoli, il suggerimento potrebbe ricadere sui Britannici proprietari di seconde case, i quali verranno trascinati ancora più in basso dalla crisi della zona euro.

Circa 400.000 cittadini britannici vivono o possiedono delle case nel sud della Spagna, che soffre di una profonda recessione che ostacola i tentativi di Madrid di riequilibrare i conti pubblici e scongiurare un programma di salvataggio.

Alti funzionari in Germania ora sostengono che alcuni ricchi proprietari di case in paesi come la Spagna, Portogallo e Grecia finora hanno evitato di pagare la loro parte per salvare l’euro, scaricando tutto sulla Germania.

Le imposte sulla proprietà immobiliari o altri asset segnerebbero un cambiamento significativo nell’approccio europeo al finanziamento dei salvataggi per i membri della zona euro. Fino ad ora, il costo dei pacchetti di salvataggio per paesi come l’Irlanda, la Grecia e il Portogallo è ricaduto in gran parte su coloro che hanno investito denaro in obbligazioni di quei paesi o – nel caso di Cipro – nei conti bancari.

TASSA PATRIMONIALE – Prof. Peter Bofinger, consigliere della signora Merkel, ha detto che i prelievi sui conti bancari sono il modo sbagliato di finanziare i salvataggi, perché i ricchi sono in grado di spostare il loro denaro fuori dal paese.

“I ricchi hanno spostato il loro denaro verso le banche del nord Europa ed hanno evitato di pagare” ha dichiarato Prof Bofinger a Der Spiegel, una rivista tedesca .

“Invece di tassare i contanti, i Governi dell’Unione Europea in futuro dovrebbero tassare le proprietà immobiliari ed altri asset meno mobili“.

“Per esempio, nel corso dei prossimi 10 anni, i ricchi dovrebbero rinunciare a una parte dei loro beni“, ha detto il prof Bofinger. La Spagna l’anno scorso è stata costretta a cercare aiuto internazionale per sostenere le sue banche. Nonostante i recenti segnali di progresso, alcuni analisti ritengono che il governo spagnolo stesso potrebbe dover cercare un salvataggio al fine di pagare i suoi debiti.

La Spagna soffre per lo scoppio di una enorme bolla immobiliare che ha gettato molti proprietari di casa nella situazione di dover vendere le case a molto meno rispetto al prezzo pagato.

Un “salvataggio sovrano” della Spagna farebbe impallidire ogni precedente pacchetto di salvataggio della zona euro, con la Germania che ancora una volta rischia di pagare la parte del leone.

La Signora Merkel , che cerca la rielezione alla fine di quest’anno, è sempre più sotto pressione per gestire un accordo Europeo ancora più difficile, con gli elettori tedeschi non disposti a pagare il conto di quella che vedono come una dissolutezza dei paesi del sud.

I governi della zona euro del sud hanno sostenuto che è giusto che sia la Germania a pagare di più perché è ricca e perché la sua economia ha guadagnato così tanto dalla moneta unica.

Ma gli economisti tedeschi ora stanno contestando questo argomento. Dicono che i nuovi dati sul valore della ricchezza mostrano che molte persone nei paesi meridionali in realtà sono più ricche dei loro omologhi tedeschi.

Prof. Lars Feld, un altro “uomo saggio”, ha evidenziato un recente studio della Banca Centrale Europea, che mostra che nei paesi salvati dai tedeschi c’è più ricchezza di quanto non ce ne sia in Germania. Meno della metà dei tedeschi possiede la casa di proprietà, una percentuale inferiore a quella di molti paesi della zona euro del sud.

Questo studio della BCE ha trovato che la ricchezza “mediana” a Cipro è € 267,000 rispetto a soli 51.000 € in Germania.

La mediana o il punto medio – che mette a nudo l’effetto distorsivo dei super-ricchi – è pari a € 183.000 per la Spagna,€ 172.000 per l’Italia, e 102.000 € per la Grecia, e addirittura 75.000 € per il Portogallo.

La ricchezza media a Cipro è 671.000 €, di gran lunga superiore a quello dei quattro AAA dei paesi creditori: Austria (€ 265.000), Germania (195.000 €), Olanda (170.000 €), Finlandia (€ 161.000).

Prof. Feld ha detto che il rapporto ha dimostrato che le persone nei paesi in crisi sono più ricche dei tedeschi. “Questo dimostra che la Germania ha fatto bene a tenere una linea dura sui prestiti di salvataggio dell’euro”, ha detto.

Alternative für Deutschland (Alternativa per la Germania), il partito euroscettico tedesco, sta mettendo sempre più sotto pressione la signora Merkel sulla sua risposta alla prolungata crisi della zona euro.

Molti membri del nuovo partito, che domenica ha tenuto la sua prima conferenza, vogliono che la Germania esca dall’euro e torni al marco tedesco.

La Grecia è in (s)vendita : la crisi non perdona. 70 mila asset pubblici pronti alla cessione di Alessandro Proietti ibtimes.com

Di Alessandro Proietti | 11.04.2013 09:53
"Venghino Signori, venghino!". Il 'circo' delle dismissioni degli immobili pubblici, in Grecia, è aperto ed entra ora nel pieno del suo fulgore. Si vendono, a prezzi d'occasione, beni di tutti i tipi: dagli immobili storici alle catene alberghiere, dalle aree da sviluppare in centri nevralgici del turismo (come Rodi, Corfù, Creta etc) alla concessione per sviluppare 'zone' turistiche tematiche (come paradisi per golfisti o centri termali), l'offerta è copiosa. Un 'pacchetto' che mette 'in vendita' circa 70mila asset real estate appartenuti, fino ad ora, al settore pubblico. Il 'bottino' a cui aspira Atene è presto svelato: circa 25 miliardi di euro.

"Di necessità, virtù" ed ecco allora andare all'asta (straniera) tanto asset immobiliari nei centri cittadini quanto quelli 'fuori porta', quelli da turismo puro, che superano facilmente i mille metri quadrati. A gestire il tutto il fondo HRadf (Hellenic Republic asset development fund) con i suoi 'cinque saggi' a formare il consiglio direttivo. Si vende di tutto, nulla è escluso.
"Il programma è un elemento chiave per far ripartire l'economia greca e per ristabilire la credibilità del Paese. Comprende 28 progetti di dismissioni nei diversi settori dell'economia greca che sono poi raggruppabili in tre macrocategorie: aree di sviluppo immobiliare, società in vendita partecipate dallo Stato [Spiccano le Poste e la Lotteria, n.d.r.] e infrastrutture, come porti, aeroporti e marine".
Non sono esclusi nemmeno edifici 'chiave' del governo greco. Sebbene sotto la formula "Sale&Lease back", (con il governo che passerebbe da proprietario dell'immobile ad utilizzatore dello stesso in leasing, con l'opzione per il riacquisto), sono finiti nel calderone anche il ministero della Cultura, il plesso principale del ministero degli Interni, l'Ellenic Statistical Authority (Elstat) e altre infrastrutture per un totale di 382.649 metri quadri. Si aggiunga, a completare il quadro, la lista di immobili posseduti all'estero: dalla villa di 800 metri quadrati a Londra (zona Holland Park, valore prossimo ai 26 milioni di euro) al mega-complesso in quel di Nicosia (8mila metri quadrati e circa 5 milioni di euro di valore) passando, poi, per le varie proprietà sparse a Bruxelles, Belgrado ed altre città europee.
Ancora: la necessità aguzza l'ingegno, ('Mater artium necessitas' dicevano i latini), ed ecco che il governo si è messo subito all'opera per snellire e velocizzare il processo di dismissione. Si fa tutto via internet: dall'istruire la procedura al sanare tutti i possibili dubbi dei potenziali acquirenti e diffondere tutta la documentazione 'free' necessaria. In Grecia non c'è più tempo per una macchinosa burocrazia, ecco allora la rinnovata 'voglia' di semplificare i passaggi e di eliminare le lungaggini inutili. Questa la risposta della Grecia alla crisi.
E l'Italia? Nello stivale se ne parla da un trentennio abbondante ma ancora non c'è stata la svolta concreta, nemmeno con la crisi attuale. Vicissitudini procedurali, burocrazia opprimente o timore nello svendere beni storici (quest'ultimo, suggeriscono gli esperti, è un problema facilmente aggirabile con la concessione di diritti per 60-90 anni senza doverli alienare definitivamente): probabilmente il 'blocco psicologico' dei governi italiani fonda le proprie radici in più motivazioni. L'unico rischio, semmai, è quello di non vendere ora, poco e bene, per poi trovarsi costretti -in futuro di crisi non così remoto- a vendere tutto e a prezzi di saldo.

Ivie, aliquota agevolata per chi possiede case all’estero investireoggi.it

Ivie, aliquota agevolata per chi possiede case all’estero

L'aliquota allo 0,4%, dell'Ivie, prima prevista solo per i funzionati pubblici, ora si applica a tutte le persone fisiche con residenza in Italia che posseggono case all'estero

Ivie, la tassazione per gli immobili all’estero, una sorta di Imu per le case all’estero oggetto di modifiche con la recente legge di stabilità 2013.

 

Ivie nella manovra salva Italia

L’ivie è l’imposta sugli immobili all’estero, dovuta dalle persone fisiche residenti nel territorio dello Stato. Si considerano residenti le persone che per la maggior parte del periodo di imposta sono iscritte nelle anagrafi della popolazione residente o hanno nel territorio dello Stato il domicilio o la residenza ai sensi del codice civile. Criteri questi, l’iscrizione nelle anagrafi della popolazione residente e la residenza, che sono tra di loro alternativi, essendo sufficiente cioè che si realizzi anche uno solo di essi affinchè la persona fisica si consideri fiscalmente residente in Italia. Si considerano residenti anche i cittadini italiani cancellati dalle anagrafi della popolazione residente e trasferiti in Stati o territori diversi da quelli individuati da un apposito decreto del Ministero. In attesa di tale decreto, si considerano residenti anche i cittadini emigrati in Stati o territori che hanno un regime fiscale privilegiato, ossia nei Paesi c.d. black list e come tale anch’essi sono soggetti passivi dell’Ivie.  L’Ivie, letteralmente imposta sul valore degli immobili all’estero, ha come base imponibile proprio il valore di tali immobili costituito generalmente dal costo che risulta dall’atto di acquisto o dai contratti da cui risulta il costo complessivamente sostenuto per l’acquisto di diritti reali diversi dalla proprietà.

Ivie nella legge di stabilità 2013

La legge n. 228 del 2012, la legge di stabilità 2013, ha previsto delle novità in tema di riduzione dell’importo della tassa in oggetto, prevedendo in particolare che le perosne fisiche residenti in Italia, che risultano soggetti passivi Ivie fruiscono dell’aliquota ridotta dello 0,4% per l’abitazione principale e le relative pertinenze possedue all’estero. Un’agevolazione questa prevista prima in favore esclusivamente dei funzionari pubblici italiani e ora prevista anche per altri soggetti.