(Il Ghirlandaio) Roma, 16 mag. Il
sistema bancario italiano ha in portafoglio
26 miliardi di crediti in sofferenza
con sottostanti immobili. E’ una zavorra di cui gli istituti di credito
vorrebbero liberarsi e, forse, un’opportunità di business per il mondo
dei fondi immobiliari. Ma soprattutto è una di quelle micce accese che
mette a rischio l’equilibrio del sistema. (
vedere prima puntata dell’inchiesta). La
Polis Fondi sgr,
guidata da Paolo Berlanda, ha fatto da apripista in Italia, lanciando a
giugno dello scorso anno il Fondo Asset Bancari, concepito per
investire in portafogli di immobili non strumentali e di crediti non
performing con sottostante immobiliare provenienti dalle banche.
Anche
Beni Stabili Gestioni sgr si è fatta avanti avviando un fondo di
200 milioni di euro
nel quale alcune banche hanno apportato immobili di tipo retail e
logistico frutto di contratti di leasing scaduti. E ora alcune sgr si
preparano a debuttare in questo segmento, come
Idea Fimit, Amundi Re Italia, Sorgente, che stanno studiando veicoli ad hoc per i '
loans'
immobiliari com’è emerso anche dall’ultimo Salone del Risparmio
promosso da Assogestioni. Ma nonostante il grande fermento che si
registra c’è qualcosa che impedisce l’avvio di questo meccanismo su
larga scala e questo qualcosa si chiama
Banca d’Italia.
Le banche hanno interesse a cedere il maggior numero possibile di
questi cespiti allo scopo di alleggerire l’ammontare dei crediti
incagliati. Ma proprio su questo punto la banca centrale guidata da
Ignazio Visco starebbe opponendo una certa resistenza per il timore che vengano messe in atto operazioni di
cosmesi dei bilanci.
Un atteggiamento di grande cautela che si è manifestato anche con la
bocciatura dell'ipotesi di creazione di una bad bank nella quale far
confluire i crediti in sofferenza avanzata da Mediobanca e con l’avvio
di una
raffica di ispezioni nei principali istituti bancari con
l’obiettivo di verificare la corretta rappresentazione in bilancio
proprio delle sofferenze attraverso le opportune svalutazioni. Il
problema è tanto rilevante da togliere il sonno a banche operatori
immobiliari che una ventina di giorni fa si sono messi intorno a un
tavolo per cercare una soluzione.
L’occasione è stata una tavola rotonda sulla ‘gestione attiva dei
distressed asset bancari’
promossa da Sigest a Milano di buon mattino affollata dai big del
mattone e del credito in cui si respirava una certa preoccupazione.
Massimo Caputi, presidente di Feidos e artefice del rilancio della nuova
Prelios,
è uno di quelli che di operazioni con fondi immobiliari ne ha fatte
tante quand’era a capo di Idea Fimit sgr diventando punto di riferimento
di istituti com Unicredit e Intesa Sanpaolo.
Oggi, di fronte al bubbone dei distressed asset, appare perplesso e fa autocritica: “
Stiamo studiando da 8 mesi una soluzione equilibrata con Banca d’Italia che
ci ha fatto le pulci su tutto”, afferma Caputi, “Se ci troviamo in
questa situazione è perché sono stati commessi molti errori in passato. E
oggi lo stock di bad loans è tale da creare una
grave distorsione del mercato immobiliare.
Il punto è che non si possono mettere in circolazione asset rilevati
con un forte sconto dalle banche perché questo rischia di far crollare i
prezzi degli immobili realizzati in questi anni da operatori seri
mettendo in crisi i loro cantieri”.
Insomma, il timore è che i fondi che nasceranno con in portafoglio gli immobili sottostanti i crediti scaduti
diventeranno concorrenti sleali dei fondi che hanno costruito i loro patrimoni a prezzi di mercato.
“L’unica soluzione è rischiare insieme”,
afferma Caputi, “Banche e operatori devono creare un’alleanza per
gestire questa situazione nel rispetto dei paletti posti da Banca
d’Italia”. Anche
Cesare Ferrero, country manager di Bnp Parisbas Re Italia,
ha qualche dubbio sul business dei distressed asset: “Il fatto è che
non si possono apportare i crediti deteriorati delle banche direttamente
in un fondo immobiliare”, chiarisce, “E dobbiamo prendere atto
dell’invito che ci viene da istituzioni come il Fondo monetario
internazionale e la Banca d’Italia ad apportare le svalutazioni in
bilancio. Questa è la strada che porterà a un ripricing dei valori
immobiliari che peraltro ci viene chiesto anche dagli investitori
stranieri per tornare a investire in Italia”.
Dal fronte degli ottimisti si alza la voce di Paolo Berlanda, numero
uno di Polis Fondi sgr, “E’ vero i crediti in sofferenza non si possono
apportare nei fondi ma si possono acquistare sul mercato”, ribatte, “E’
possibile costituire un fondo che per il 30% investa in crediti e, con
determinate condizioni, questa percentuale può salire al
49%.
E’ possibile fare ciò con l’attuale normativa e noi l’abbiamo fatto,
dopo il lancio dei primi due fondi ne stiamo preparando un terzo. Ma per
dare il via a un’operazione di sistema ci vuole un’ampia condivisione
di obiettivi tra i partecipanti al fondo e i gestori”.
Ma che cosa pensano le banche in tutto questo? Spinte dalla Banca
d’Italia hanno intrapreso la strada dei rate off e dai bilanci 2012 si
vede il risultato anche di importanti svalutazioni dei cespiti nel
tentativo di
adeguarne il valore agli attuali livelli di mercato. Di
svendere gli immobili che oggi si ritrovano in portafoglio per aver
concesso credito facile in passato, non vogliono proprio sentir parlare.
Marco Recalcati, responsabile area
Real Estate e Fondi immobiliari per Unicredit,
spiega bene questo punto di vista: “Si possono ritoccare i listini ma
non svendere gli immobili”, afferma, “Non ci sentiamo portati verso
soluzioni radicali, anche se
ci sono pressioni affinchè le banche mettano sul mercato gli asset a prezzi di liquidazione. Quello
che stiamo facendo con gli operatori in difficoltà è riscadenziare il
debito e rivedere i covenant e per quanto riguarda i crediti in
sofferenza intendiamo dare un messaggio di stabilità: immetteremo sul
mercato gradualmente gli immobili facendo leva sui prezzi ma
senza danneggiare gli altri player di
mercato”. Del resto, sarebbe un paradosso se Unicredit, per recuperare
le proprie sofferenze vendesse a sconto palazzi danneggiando i
concorrenti che sono pure suoi clienti….