Imu, ipotesi cancellazione dell'acconto di Marco Mobili - Il Sole 24 Ore

ROMA

Superare l'Imu partendo soprattutto dalla cancellazione dell'acconto di giugno rinviato al 31 agosto. E allo stesso tempo portare fino all'80% la platea dei contribuenti che a dicembre potranno ottenere l'esenzione totale, aumentando la franchigia a 600 euro per l'abitazione principale. Sarebbe questo il punto di caduta su cui maggioranza e Governo potrebbero trovare un accordo per «superare l'Imu attuale». Sul tavolo l'Esecutivo è pronto a porre un nuovo "rinvio" della partita Imu direttamente al saldo di fine anno. Che nei fatti vorrebbe dire: per i contribuenti incassare, come minimo, la definitiva cancellazione della prima rata di giugno dovuta sull'abitazione principale ed eventualmente versare solo una parte ridotta dell'imposta dovuta per il 2013; per l'Esecutivo la possibilità di mettere a punto una riforma della tassazione immobiliare più ragionata e in linea con i principi della riforma del catasto in armonia con la delega fiscale.

Le risposte dal cantiere dell'Imu arriveranno già mercoledì con una prima cabina di regia cui, però, non prenderà parte il premier Letta. Che al contrario sarà presente alla riunione di giovedì 18 luglio, quando si potrebbe definitivamente sciogliere il nodo dell'Imu. Che divide ancora le forze della maggioranza: da una parte il Pdl che ne vuole la cancellazione; dall'altra il Pd che chiede di ricalibrarla su principi di equità e proporzionalità.

La partita resta complessa e si muove sia sul metodo sia sulla sostanza. Sul metodo un'ipotesi che sta maturando all'interno del Governo è quella di arrivare in consiglio dei ministri tra la fine luglio e i primi di agosto con un disegno di legge in cui tracciare i principi della riforma della tassazione immobiliare sulla casa e sul riconoscimento della deducibilità dell'imposta pagata dal reddito d'impresa. Un disegno di legge da far "correre" in Parlamento affiancandolo alla delega fiscale che già contiene la revisione del catasto e da approvare in Parlamento entro la fine dell'anno. Con un principio di fondo che potrebbe rivoluzionare l'assetto complessivo: assegnare direttamente ai Comuni dal 2014 non solo gli incassi, ma anche la gestione dell'imposta municipale sugli immobili. Contestualmente l'Economia nel disegno di legge con i principi della riforma potrebbe inserire anche i contorni della cosiddetta "service tax", la tassa sui servizi in grado di assorbire in un unico prelievo la tassazione su immobili, rifiuti e servizi comunali (marciapiedi, illuminazione ecc.).

Definita prima della pausa estiva la parte giuridica della riforma, a settembre si dovrà affrontare quella finanziaria che avrà al primo posto la copertura della cancellazione dell'acconto Imu di giugno (2,4 miliardi), oggi solo compensato ai comuni con un'anticipazione di tesoreria. Non solo. Sul tavolo il Governo avrà da gestire finanziariamente l'aumento dell'Iva rinviato a ottobre, il taglio del cuneo fiscale più volte annunciato e il patto di stabilità dei comuni, ormai non più rinviabile. Capitoli delicati su cui le fibrillazioni tra maggioranza e Governo sono già al centro delle cronache, come testimonia l'affondo sull'Iva di Maurizio Gasparri (Pdl) nei confronti del ministro dell'Economia Fabrizio Saccomanni bollato come «inadeguato» e accusato di non essere «motore propulsivo per l'Esecutivo». Senza dimenticare poi che sul fronte finanziario e in parallelo all'Imu pende sempre il rinvio a fine anno della nuova tassa sui rifiuti (si veda l'articolo in basso).

Capitoli finanziari che a settembre saranno tutti al centro della legge di stabilità. Il lavoro per recuperare risorse soprattutto da tagli di spesa è già partito così come il cantiere per definire le possibili modifiche all'Imu. Che come obiettivo mirano a esentare dal prelievo di dicembre sull'abitazione principale, anche sulla base dei versamenti 2012 (si veda la tabella qui a fianco), oltre l'80% dei contribuenti. Tra le soluzioni più gettonate all'Economia c'è l'aumento della franchigia fino a 600 euro. Da affiancare a un eventuale allargamento degli immobili di lusso oggi esclusi dalla sospensione dell'acconto, come ad esempio quelli di pregio dei centri storici.

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Sotto la lente FRANCHIGIA

Sull'Imu si punta a superare l'imposta partendo soprattutto dalla cancellazione della clausola di salvaguardia posta a base del rinvio dell'acconto di giugno fino al 31 agosto prossimo. E allo stesso tempo ridurre l'area dei contribuenti che a dicembre dovranno pagare, aumentando la franchigia a 600 euro per l'abitazione principale

SERVICE TAX

Un altro elemento su cui ragiona il ministero dell'Economia è l'inserimento nella riforma dell'Imu dei principi della cosiddetta service tax, la tassa sui servizi in grado di assorbire in unico prelievo la tassazione sugli immobili, sui rifiuti e sui servizi comunali (marciapiedi, illuminazione ecc.). Un'ipotesi che si affaccia periodicamente da quando si parla di federalismo municipale

IL RUOLO DEI COMUNI

Tra le ipotesi che potrebbero cambiare il quadro della riforma dell'Imu, c'è quella di assegnare direttamente ai Comuni dal 2014 non solo gli incassi ma anche la gestione dell'imposta municipale sugli immobili. Il che vorrebbe dire lasciare ai sindaci, alla luce della conoscenza del loro territorio, come rimodulare il carico fiscale sugli immobili e sui loro concittadini

Il nodo del commercial real estate passa dalle strategie delle banche di Paola Dezza - Il Sole 24 Ore

È il tema del momento. Nei convegni, negli incontri e nelle interviste con i protagonisti del settore da tempo e sempre più viene menzionato il tema di una bad bank, una realtà tutta italiana che potrebbe ricalcare il modello già realizzato in Spagna per assorbire i crediti in stato di insolvenza, soprattutto legati al mercato immobiliare. Settore che in Spagna da ormai oltre cinque anni vive una fase di pesante crisi in seguito allo scoppio della bolla del mattone.

In Italia da molti mesi il legame tra banche e gli immobili in sofferenza è sotto i riflettori, ma finora gli istituti di credito sono rimasti quasi inamovibili. 

Bankitalia mesi fa ha promosso un'azione quasi di "moral suasion" per spingere gli istituti di credito a svalutare i pacchetti di immobili in sofferenza che gravano sui loro bilanci. Operazione che un esito l'ha avuto, di quale entità non è possibile dirlo. Fatto sta che gli istituti di credito italiani ancora nei prossimi mesi saranno costretti a verificare, anche su pressione della Banca d'Italia, l'adeguatezza delle rettifiche di valore effettuate per salvaguardare la qualità dell'attivo.

Che fine farà questo patrimonio immobiliare oggi ingessato è, secondo molti esperti, il nodo del real estate che si è chiamati a sciogliere oggi. 

Quasi due anni fa da queste pagine si iniziò a parlare di repricing, e oggi proprio quella revisione delle quotazioni del mattone commerciale sta dando i primi frutti, e le operazioni nella tarda primavera sono fiorite.

«Le banche hanno di fronte tre possibilità – dice un esperto –: vendere gli immobili direttamente sul mercato, a prezzi che siano oggi in linea con l'andamento di un settore in crisi da più di cinque anni, creare fondi immobiliari in cui inserire gli asset in sofferenza (e alcune operazioni in tali termini sono state studiate) e, infine, il caso peggiore, la creazione appunto di una bad bank, da molti vista come l'ultima spiaggia».

L'indagine effettuata nei mesi scorsi da Bankitalia riguardava la componente immobiliare e aveva lo scopo di accertare se, a fronte di crediti garantiti da case, palazzi e altre strutture immobiliari, le banche avessero effettuato adeguate rettifiche e svalutazioni di questi beni. Va tuttavia segnalato che, in una recente indagine della Banca d'Italia, che fotografava l'ultimo trimestre 2012, l'importo medio erogato da banche e finanziarie copre solo il 57,8% del prezzo degli immobili. La forbice sta a indicare che, nonostante il calo dei prezzi delle abitazioni, gli istituti di credito hanno preferito rimanere sulla difensiva.

Finora non è stata creata una bad bank perchè il deterioramento del credito è ritenuto in linea con le aspettative, ma se così non fosse, il passo obbligato sarà quello di cedere i toxic asset a un'entità esterna, come avvenuto in Irlanda nel 2009 e in Spagna nel 2012. Morgan Stanley ritiene, in un recente studio, che il valore del deleveraging degli istituti di credito del Vecchio continente si aggiri attorno a 600 miliardi e l'obiettivo di riduzione della leva allo stato attuale è stato raggiunto per una quota pari al 20-25% circa. Sempre Morgan Stanley stima che tra il 2015 e il 2017 il develeraging in Europa sarà di 1.600-3mila milioni di euro, con una significativa proporzione avvalorata dal "commercial" real estate.

«Dal settembre scorso gli investitori internazionali hanno ricominciato a guardare l'Italia, spinti dall'arrivo del Governo Monti – dice Paola Bellacosa, executive director di Cbre –. Le operazioni di recente concluse, però, non sempre denotano un ritorno di interesse per il nostro Paese. A vendere sono spesso proprio investitori esteri che vogliono lasciare il Paese. Si tratta di venditori internazionali che hanno già svalutato le loro posizioni o sono comunque disposti ad accettare delle minusvalenze rispetto ai loro valori di acquisto. E spesso sono asset finanziati da banche straniere che hanno fatto il mark to market della loro posizione. La maggioranza del real estate commerciale resta in mano saldamente a soggetti italiani, finanziati da banche italiane. Le quali fino ad oggi non hanno fatto nulla per i crediti incagliati. Sono le banche il grande freno alla ripresa delle transazioni».

Un tema cruciale, un problema sistemico che blocca il settore. «Su circa 660 miliardi di esposizione all'Immobiliare, circa 100 miliardi sono di commercial real estate in Italia – dice Bellacosa – e se oggi facessimo il mark to market di queste posizioni avremmo minusvalenze ben elevate».

Senza una operazione sistemica di pulizia, il commercial real estate è destinato a rimanere fermo per anni, da un lato perché le banche non possono liberarsi di asset ormai tossici, dall'altro perché in queste condizioni non possono erogare nuovo credito. Certo si potrà dire che i bilanci delle banche Italiane sono storicamente più solidi, ma intanto negli altri Paesi questa operazione di pulizia ha consentito al mercato di ripartire o ve ne ha posto basi più solide e durature. «Le esperienze più note sono la Sareb in Spagna e la Nama in Irlanda – dice Bellacosa –, due approcci diversi a seconda delle situazioni ma che sono stati implementati attraverso un passaggio politico nazionale e comunitario».

Il tema dei valori è legato anche all'inamobilità dello stock immobiliare. «Oggi bisognerebbe poter pagare un valore congruo per un immobile di uffici di grado C in centro città, un valore che ne permetta la demolizione e la ricostruzione dato che un asset di quel tipo non vale sostanzialmente nulla – dice ancora Bellacosa –. Un valore che ne consenta altrimenta una completa riconversione in edificio di housing sociale».

Falsità nell'annuncio per la casa-vacanza? Il contratto d'affitto si può annullare di Dario Aquaro - Il Sole 24 Ore

Il vantaggio nasce da accordi scritti e garantiti. Prendere in affitto una casa per le vacanze può essere una scelta conveniente, soprattutto oggi, vista la crescente disponibilità dei proprietari a metter a profitto le abitazioni vuote, che ha portato a cali dei canoni tra il 5 e il 10% (vedi Casa24 Plus del 27 giugno). Molti accordi, quando le locazioni sono brevi e stipulate direttamente con il proprietario, avvengono però in maniera verbale. Non è infatti un mistero che la tentazione di un maggior risparmio (presunto) spinga gli inquilini ad accettare intese "in nero": perché impelagarsi in rigide formalità solo per qualche giorno di vacanza? La risposta è nelle tutele. Meglio sarebbe dunque conoscere norme e diritti che regolano il «contratto di locazione transitoria per finalità turistica», disciplinato dagli articoli 1571 e seguenti del Codice civile.

Anche se per pochi giorni (la durata minima dell'affitto-vacanza è libera), qualsiasi contratto – afferma la legge 431/98 – deve essere scritto, affinché non risulti nullo. La registrazione è necessaria soltanto per le locazioni oltre i trenta giorni (nel qual caso, l'imposta di registro va divisa in parti uguali tra proprietario e inquilino); per durate inferiori l'impegno non sussiste (Dpr 131/86). Il canone è libero, soggetto alle regole di mercato, e va pattuito con il proprietario. In assenza di particolari intese, a carico dell'inquilino ci sarebbero solo i costi delle piccole riparazioni e i consumi delle utenze: negli affitti a uso vacanze è però comune anticipare un forfait a copertura.

A differenza delle altre tipologie di locazione, quella stagionale non prevede l'obbligo di versare caparre o cauzioni. Se alla firma del contratto è stata contemplata una cauzione, il proprietario può trattenerne una parte per coprire eventuali danni alla casa, o per pagare le utenze non comprese nel prezzo d'affitto e rimaste insolute. O, quando l'importo dei danni superi la cauzione, può richiedere un'ulteriore somma di risarcimento.

Resta il fatto che il contratto deve contenere tutte le condizioni. E cioè i dati dell'immobile e dei contraenti, l'importo del canone (anche l'eventuale caparra o cauzione versata), le spese incluse o escluse (luce, gas, condominio, pulizie), i termini di consegna e quelli fissati per la restituzione delle chiavi. Ruolo fondamentale riveste il «verbale di consegna», dove sono descritti in dettaglio arredi e accessori presenti e lo stato di manutenzione della casa. Il verbale è controfirmato dalle due parti all'inizio e alla fine della locazione. 

L'inquilino ha diritto a pretendere che la casa sia nella condizione di ospitarlo senza disagi: dai mobili agli elettrodomestici, dagli impianti ai corredi quali pentole e stoviglie, tutto deve essere adeguato. È tenuto a usare l'immobile solo per quel che è stabilito e mantenerlo nelle stesse condizioni in cui l'ha ricevuto (art. 1587 Cc). «Ma nel contratto deve essere ricompresa un'assicurazione precisa che imponga al proprietario di intervenire tempestivamente se qualcosa non va – afferma Aldo Rossi, segretario nazionale Sunia, il sindacato degli inquilini – Parliamo di affitti brevi, in località dove non si conoscono artigiani. Se si rompe un elettrodomestico o un rubinetto, l'affittuario deve poter almeno avere dei riferimenti a disposizione, per non rovinarsi la vacanza». 

Può capitare che il cliente invii un anticipo senza aver potuto visitare la casa. Se il testo dell'annuncio contiene alcune affermazioni (vista mare, distanza dalla spiaggia, presenza di posto auto) queste si intendo come vere proposte contrattuali e vanno quindi onorate. In caso contrario, l'inquilino può richiedere la restituzione dell'anticipo versato a titolo di caparra e anche eventuali danni, o una riduzione del canone. «Anche qui – commenta Rossi – è preferibile metter tutto per iscritto. Una clausola che permetta al conduttore di esser risarcito, se mancano alcune caratteristiche indicate o peggio si individuano gravi motivi»

Imu: più ipotesi allo studio, ma no stangata villini (ANSA)

(ANSA) - ROMA, 7 LUG - Le soluzioni allo studio sull'Imu sono "molte" ma basate sue due pilastri: l'eliminazione completa dell'imposta sulla prima casa o la sua rimodulazione. E comunque non è al vaglio nessuna stangata sui villini. La smentita all'indiscrezione lanciata oggi da un grande giornale è arrivata direttamente da Palazzo Chigi e quindi nel pomeriggio dal Tesoro che in una nota parla di una "pluralità di soluzioni" sulle quali il governo deciderà "collegialmente" dopo la discussione con la maggioranza. Già in mattinata il sottosegretario Pierpaolo Baretta dice esplicitamente: "E' difficile confondere l'abitazione di lusso con la villetta a schiera del lavoratore o dell'impiegato. Le ipotesi allo studio sono due: togliere completamente l'Imu sulla prima casa oppure rimodularla. Sia nel primo caso che nel secondo l'edilizia popolare non verrà penalizzata". Restano dunque le divergenza all'interno della maggioranza tra chi, come il Pdl, vorrebbe l'abolizione tout court della tassa sulla casa di abitazione e chi, come il Pd, vorrebbe invece una rimodulazione per andare incontro solo alle fasce più svantaggiate, quelle con redditi medio bassi, con nuclei familiari numerosi o con case di valore modesto. Divergenze anche sulla possibile dismissione del patrimonio pubblico. Una questione in agenda al Tesoro che valorizzerà, come detto qualche giorno fa dal ministro Fabrizio Saccomanni, la Sgr (società di gestione del risparmio) per gli immobili e riprenderà anche il dossier sulla vendita di partecipazioni. Ma i 400 miliardi di euro di cui parla il Pdl sembrano dettati da "un eccesso di ottimismo", dice Baretta, facendo presente che vendere in questo momento è difficile. Il ventaglio delle ipotesi allo studio sull'Imu è ancora molto ampio. C'é anche la cancellazione per quest'anno della tassa sulla prima casa in vista della nuova 'tax service' che dal 2014 dovrebbe comprendere Imu, Tares e le varie imposte locali che gravano sugli immobili. Altra opzione al vaglio è quella dell'ampliamento della franchigia: con le attuali norme la quota esente dalla tassa sull'abitazione è di 200 euro più 50 euro a figlio. In questo modo, anche con mini-interventi dei singoli Comuni, nel 2012 non hanno pagato la tassa il 25% dei proprietari di immobili. La franchigia potrebbe arrivare invece fino a 600 euro lasciando esenti dal pagamento circa l'80% dei contribuenti. Il gettito non avrebbe una decurtazione della stessa percentuale considerato che nel 2012 il 29% del gettito Imu prima casa (circa 1,2 mld) è arrivato dai versamenti più alti, quelli di oltre 600 euro che hanno interessato solo il 6,7% dei proprietari di abitazione. Per quanto riguarda la rimodulazione dell'imposta, sono diversi i criteri al vaglio dei tecnici di via Venti Settembre: le esenzioni guarderebbero ai valori catastali, oppure a quelli di mercato censiti dall'Agenzia del Territorio (ora incorporata alle Entrate). Guarda alle famiglie numerose l'ipotesi che esenterebbe una quota di vani o metri quadri dell'abitazione moltiplicata per ciascuno dei membri della famiglia. Un paniere ampio e una prima scrematura potrebbe esserci solo nel vertice di maggioranza di mercoledì. Anche se il tempo per riformare la tassazione resta più lungo. "Entro ferragosto - ha confermato Baretta - verrà presentata la proposta per riformare l'Imu e poi si aprirà un confronto con tutti i soggetti interessati tenendo conto anche che parallelamente si lavorerà sulla delega fiscale che prevede la riforma del catasto".(ANSA).

Gb: presidente Google cerca villa da 35 milioni euro a Londra - (ANSA)

(ANSA) - LONDRA, 7 LUG - Il presidente di Google, Eric Schmidt, cerca casa a Londra. E la cerca con un budget da 30 milioni di sterline, circa 35 milioni di euro, nel mercato riservato a sceicchi arabi e oligarchi russi. Come rileva il Financial Times però, il top manager pagherà più tasse sull'immobile di quante ne sborsi il colosso americano sul proprio fatturato nel Regno Unito. Per questa ragione, Google è finito al centro di un'inchiesta del Public Accounts Committee, la commissione della Camera dei Comuni che ha chiesto al fisco britannico di indagare sui metodi del gruppo. La società Usa ha generato utili per 12 miliardi di sterline dal 2006 al 2011 e ha pagato in tasse, nello stesso periodo, 10,6 milioni di sterline. In proporzione, spenderà di più Schmidt per le tasse sulla sua nuova casa: circa 2,1 milioni per un immobile da 30 milioni. Il top manager avrebbe incaricato della ricerca un amico del principe William e avrebbe indicato come preferenza i quartieri lussuosi di Chelsea e Holland Park. Secondo un agente immobiliare, citato dal Financial Times, Schmidt non è un acquirente difficile da accontentare. "Non è fissato con una casa con la piscina e cinque garage". (ANSA)