Il binomio Imu-Crisi ha penalizzato fortemente il mattone. Poco
conveniente oggi il mercato degli affitti mentre si allungano i tempi
per realizzare plusvalenze.
Tornare sul mattone oggi è una scelta difficile, nonostante la
contrazione dei prezzi conceda delle vere e proprie occasioni:
l'investimento immobiliare non è più la meta preferita per i risparmi
degli italiani, ma sfruttando location consolidate e repricing può
tornare ad essere un affare per i privati con liquidità in cerca di
asset duraturi.
La crisi del mercato immobiliare - Il binomio
mattone-bene rifugio, però, oggi è messo in discussione dalla crisi
immobiliare: il crollo delle compravendite nel 2012 (confermato dal
-14,2% nei primi sei mesi del 2013) ha spinto le quotazioni degli
immobili al ribasso, erodendo parte dei risparmi investiti dagli
italiani. Le transazioni registrate dall'agenzia delle Entrate sono
tornate ai livelli degli anni 80 e, per andare incontro alla domanda, i
valori immobiliari hanno subito cali medi del 20% in termini nominali
(che diventano del 30% in termini reali) dall'inizio della crisi ad
oggi, con ulteriori ribassi in vista. Secondo le ultime previsioni
elaborate da Nomisma, il 2013 dovrebbe chiudere a -5,6% per il
residenziale, a cui si aggiungerà una discesa del 3,5% nel 2014.
La rivalutazione richiede pazienza - D'altro canto
prezzi così bassi rendono appetibili asset un tempo fuori mercato e sul
mercato si possono incontrare vere e proprie occasioni. Ma è davvero il
momento di tornare a investire nel mattone? Chi cerca nel lungo termine
la rivalutazione in conto capitale (guadagni derivanti dalla differenza
tra il prezzo di vendita e quello di acquisto) può dormire sonni
tranquilli, secondo gli operatori. Tuttavia anche nei momenti più grigi
di mercato il mattone resta un bene rifugio per i propri risparmi, per
investimenti che durano non meno di dieci anni. Questo, quanto meno, è
quello che è successo finora, con guadagni più o meno elevati a seconda
della fase del ciclo immobiliare, considerando gli ultimi trent'anni di
storia. Questo tipo di investimenti, di solito, vengono effettuati su
immobili per uso diretto: prime o seconde case, immobili di proprietà
oppure (è il caso più frequente) abitazioni per i figli e i nipoti.
Rendimenti in frenata - A frenare, invece, gli
investitori sono soprattutto i rendimenti da locazione, quando si decide
di mettere a reddito l'immobile: anche chi torna, con prudenza, a
guardare al mattone a caccia di occasioni viene dissuaso dalla scarsa
convenienza di queste operazioni. Secondo Nomisma, a metà 2013 i
rendimenti potenziali lordi da locazione si attestavano al 4,8% per le
abitazioni usate, al 4,9% per gli uffici e al 7,2% per i negozi. I
valori netti, però, sono tutta un'altra storia: sul residenziale i
rendimenti si avvicinano allo zero, penalizzati dal punto di vista
fiscale e dal ribasso dei canoni d'affitto. In pochi oggi però comprano
un'abitazione per metterla a reddito. Si dovrebbe infatti pagare il 10%
sul costo dell'acquisto, oltre all'Imu che è quasi sempre al massimo
sulle seconde case, considerate un investimento di lusso al pari con
quelle nelle località di vacanza tenute a disposizione dei proprietari.
Senza contare che non ci sono più detrazioni per l'affitto e si finisce
in tutti i redditometri che controllano i redditi dichiarati.
Migliori
sono i rendimenti degli altri asset immobiliari, dove però il rapporto
rischio-rendimento è più elevato: negli ultimi 5 anni i piccoli negozi
hanno garantito redditività più elevate delle abitazioni; uffici offrono
un 6-7% lordo e, anche se ci vogliono circa sei mesi per trovare un
inquilino, poi garantiscono canoni d'affitto per 12 anni. In questi casi
bisogna conoscere bene il segmento di mercato e le location di
riferimento, si tratta di investimenti più professionali. Per i più
esperti, comunque, a parità di location rispetto al residenziale hanno
prezzi inferiori e garantiscono affitti molto più elevati.
