Il mattone torna attraente?
L’amore degli italiani per la casa non lo scopriamo certo oggi e, ne siamo certi, non può essere stato spazzato via con un colpo di spugna dalla crisi. Gli operatori del settore parrebbero essere concordi su un ritorno d’interesse per il mattone.
È ovviamente indispensabile procedere con estrema cautela e mantenendo una certa lucidità analitica nella valutazione del possibile investimento ma possiamo dire che “qualcosa sembra muoversi” nel mercato immobiliare. Non abbiamo certo a che fare con un risveglio massiccio del settore, la crisi immobiliare è ancora tangibile ma finalmente si intravedono importanti spiragli di ripresa e chissà che questo non possa essere il momento giusto per approfittare del calo dei prezzi e tornare a investire sulla casa.
Il calo dei prezzi negli ultimi cinque anni è stato ben evidente, tanto che può essere stimato mediamente tra il 20e il 25% con l’ultimo dato Istat che ha segnalato a marzo una discesa su base annua del 5,7%. È stato però proprio il calo vertiginoso dei prezzi a risvegliare una fetta importante di potenziali acquirenti, in possesso di liquidità e alla ricerca di occasioni pregiate per arricchire il proprio patrimonio.
Un altro segnale incoraggiante giunge da una progressiva riapertura dei rubinetti del credito; l’accesso al mutuo resta infatti un fattore indispensabile per la ripresa del mercato immobiliare, soprattutto per quanto riguarda le prime case che coprono circa il 70% degli acquisti. In questa direzione si muove quanto segnalato nell’ultima indagine del Crif, secondo cui la domanda di mutui sarebbe tornata a crescere (+2% a luglio e +4,1%ad agosto).
È innegabile quindi che a un aumento della richiesta dei mutui debba corrispondere, nei mesi successivi, un aumento dei contratti immobiliari. Infine è opportuno tenere nella dovuta considerazione il “pacchetto casa” varato dal Governo all’interno del pacchetto Imu, secondo cui la Cassa Depositi e Prestiti metterà a disposizione degli istituti bancari 2 miliardi da destinare ai finanziamenti per la casa, favorendo inoltre criteri meno rigidi per la concessione dei prestiti.
Il mercato è quindi in ripresa?
Il direttore generale dell’Abi Giovanni Sabatini ha confermato che, alla luce dei dati appena considerati, tra la fine del 2013 e l’inizio del 2014 si potrebbe registrare una sostanziale inversione di tendenza nei flussi di finanziamento, cosa che secondo l’Ance (Associazione nazionale costruttori edili) potrebbe significare l’acquisto di oltre 40mila case in più.
Il trend positivo è stato, proprio in questi giorni, confermato anche dal Forum di previsioni e strategie di Scenari Immobiliari, secondo cui l’inversione di tendenza è già in atto e porterà nel 2014 alla ripresa del settore, con un mercato trainato dal residenziale di lusso e dai grandi centri commerciali. Secondo le stime attuali il fatturato del comparto immobiliare dei primi cinque Paesi europei è destinato a crescere dell’1,7%, mentre la crescita di quello italiano si attesterà attorno all’1%.
Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari ha spiegato: “Ormai abbiamo toccato il fondo e l’abbiamo superato, quindi è il momento adatto per comprare soprattutto nel residenziale. Poiché ormai chi vuole vendere ha messo il proprio immobile sul mercato da diversi mesi, oltre allo sconto di mercato si può portare a casa un altro sconto, che già tra pochi mesi probabilmente non sarà più ipotizzabile”. Effettivamente l’analisi di Breglia risulta quantomeno attendibile, visto che negli ultimi sette anni i prezzi immobiliari nei principali cinque Paesi europei sono scesi fino al 36%, con un calo riguardante il nostro Paese calcolabile tra il 18 e il 27% a seconda delle varie zone.
Un’inversione di tendenza è finalmente stata incentivata anche dai palazzi governativi. Per la prima volta, dall’inizio della crisi economica, il Governo sta infatti tentando di agevolare il settore immobiliare, non solo favorendo l’accesso al credito, ma anche riducendo le tasse sulle compravendite al fine di restituire “ossigeno al mercato”. Giuliano Olivati, presidente di Fiaip Bergamo, conferma che il Decreto Legge entrato in vigore il 12 settembre (quello che accorpa Imu e Tares per finanziare i comuni) farà abbassare le imposte sulla compravendita immobiliare. Il decreto in questione dispone infatti che dal 1° gennaio 2014, nelle compravendite non soggette a Iva(quindi quelle con persona fisica proprietaria dell’immobile), le imposte ipotecarie e catastali si abbassino sino a una cifra forfettaria di 100 euro e che il carico sul trasferimento immobiliare scenda dal 3 al 2% nel caso dell’abitazione principale e al 9% per tutte le altre compravendite.
Come scegliere l’investimento giusto?
È quindi il caso di avviare una “corsa all’oro” nel tentativo di accaparrarsi la prima buona offerta? Ovviamente no, bisogna ben tener presente che difficilmente il mercato immobiliare potrà tornare su livelli pre-crisi, per cui è bene valutare minuziosamente quale può essere il giusto investimento. Secondo Vincenzo Albanese, presidente di Sigest “l’investimento residenziale è tornato a essere sostenibile e in molti casi più performante rispetto ad altri settori”.
Per quanto riguarda la scelta della tipologia di casa su cui investire, l’economista Mario Deaglio sottolinea che stiamo andando incontro a una sempre maggiore frammentazione del mercato con una forbice tra mercati “ricchi” e mercati “poveri” che è destinata ad ampliarsi. Per Deaglio, così come per quasi tutti gli esperti del settore “le aree più povere peggiorano sempre più, mentre le altre migliorano”. Posto che l’investimento giusto non riguarda l’intero mercato immobiliare, si deve considerare che vi è un comparto destinato ad acquisire sempre maggior valore, quello cosiddetto della “smart city” cioè della città intelligente, ecologica e sensibile alle necessità del cittadino. Ecco quindi che l’occasione perfetta può essere facilmente identificata nelle nuove aree e negli edifici green. Luca Dondi, direttore Generale di Nomisma descrive così l’investimento ben oculato: “Non bisogna farsi prendere dall’ansia di comprare, tanto le occasioni non scappano. Diventa sempre più importante la qualificazione dell’impianto dal punto di vista energetico. La certificazione oggi è un parametro imprescindibile, è una delle poche garanzie che oggi ha chi investe”.
Risulta quindi importante, al fine di accaparrarsi un immobile che garantisca buone prospettive di redditività nel medio-lungo periodo, scegliere una casa dotata di certificazione energetica e con un buon indice di walkabilityovvero di vicinanza ai servizi, alle infrastrutture principali, ai distretti del business e del commercio.
È poi fondamentale scommettere sul giusto luogo dell’investimento, Dondi avverte che “scommettere nelle piccole città è ancora rischioso” mentre è ben più indicato l’investimento nelle città grandi e nelle aree maggiormente “produttive” del Paese. I centri storici di Milano, Roma e Torino sono quelli che in assoluto hanno risentito meno della crisi, non hanno visto un sostanziale abbassamento dei prezzi e garantiscono un’affidabilità certa in termini di investimento. Un’occasione speciale del momento è offerta dal centro di Genova dove i prezzi sono scesi particolarmente e il valore degli immobili sembra inevitabilmente destinato a riprendere a salire nel breve periodo (al momento un immobile nuovo o ristrutturato cosa mediamente 2.066 €/mq). Scelta la città è però opportuno valutare bene la zona, visto che generalmente le periferie e i cosiddetti “quartieri dormitorio” stanno perdendo il loro valore (vi sono casi in cui questo dato viene smentito, primo tra tutti Bologna dove a perdere maggiormente valore è la zona centrale di pregio).
Va poi specificato che quando l’acquisto è finalizzato a colmare un’esigenza familiare a scopo prettamente abitativo, le periferie e le piccole città possono risultare utili per assicurarsi un buon prezzo, anche se è tutt’altro che certo che il valore dell’immobile non sia destinato a continuare a scendere.
Investire all’estero conviene?
Se c’è un settore del comparto immobiliare che non pare aver conosciuto crisi alcuna è proprio quello dell’estero. L’estero negli ultimi anni ha offerto a moltissimi italiani garanzie maggiori in quanto a redditività e sono state, solo nel 2013, oltre 42mila le compravendite di immobili situati in “terra straniera” con un aumento del 5,5% rispetto al 2012.
L’investimento straniero offre quindi molte garanzie ma attenzione, anche questo è soggetto a criteri ben precisi. È infatti fondamentale concentrarsi su zone residenze di alto livello in zone centrali di grandi città europee o in zone turistiche di pregio. Spesso gli italiani scelgono di acquistare la seconda casa al mare (almeno un terzo di essi), magari in località turistiche del Mediterraneo dove i prezzi sono in calo e il collegamento con l’Italia è offerto da compagnie aeree low cost. Gli italiani in questo 2013 hanno privilegiato Spagna e Grecia (un quarto di coloro che hanno acquistato hanno poi deciso di trasferirsi in questi Paesi). La spesa media dell’immobile acquistato è di 130mila euro, anche se l’oscillazione è molto ampia. Il 22% delle case acquistate in questo anno dagli Italiani si trova in Spagna, il 16% negli Stati Uniti, il 13% in Grecia, il 10% in Svizzera, il 10% nell’Est Europa e il 6% inFrancia.
