GOLF PEOPLE REAL ESTATE - L’investimento immobiliare all’estero è come un abito su misura…

ottobre 28, 2013 by redazione   

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Sono due le domande che sempre più spesso mi vengono poste da quando mi occupo di investimenti immobiliari all’estero:

• Chi è il cliente tipo che acquista immobili oltre confine?
• Qual è la migliore località estera dove conviene investire?

Della prima risposta già mi occupai proprio in uno di questi interventi su Golf People nel quale ribadivo come la clientela fosse veramente eterogenea: dal piccolo risparmiatore all’investitore, al giovane che vuole cambiare vita, alla coppia di pensionati che si trasferisce. Tutti gli italiani, o quasi, sono quindi potenziali acquirenti di immobili all’estero.

Di tutte queste categorie ebbi anche modo di parlare nell’intervista recentemente rilasciata a Panorama.ithttp://immobiliallestero.blogspot.it/2013/09/mollo-tutto-e-me-ne-vado-dallitalia-di.html

Per la seconda domanda – ossia la località estera dove oggi conviene investire – ben si presta il titolo di questo mio intervento: l’investimento immobiliare all’estero è come un abito su misura.

Il vero lavoro del consulente immobiliare non è più quello di snocciolare o mettere in vetrina gli immobili disponibili, bensì individuare esigenze e aspettative del cliente al fine di “cucirgli addosso” l’investimento immobiliare che “meglio gli sta”.

Il bravo sarto – nel confezionarci un abito su misura – avrà prima bisogno di chiacchierare con il cliente per capire esigenze, gusti, difetti, pregi e altrettanto dovremmo fare noi consulenti prima di proporre l’investimento che sarà – se preceduto da una precisa analisi su bisogni e aspettative – quello sicuramente più adatto al potenziale cliente.

E’ chiaro che le esigenze e aspettative della coppia di pensionati che va a svernare in qualche caldo paese non saranno le stesse del risparmiatore o investitore che destina parte del proprio capitale per l’altissima resa che l’investimento immobiliare all’estero può dare. Anche in quest’ultima categoria troviamo chi preferisce un ritorno del 6-8% netto annuo e chi invece preferisce puntare sull’incremento di valore dell’immobile.

La domanda quindi va letteralmente ribaltata: cosa ti aspetti dall’investimento immobiliare all’estero?

Dovremo imparare anche in Italia ad abituarci al servizio, già molto diffuso in altri Paesi anche europei, del “Finding Property” ovvero un consulente a cui affidare un mandato scritto di ricerca dell’immobile più adatto alle proprie esigenze, che verrà pagato dal potenziale cliente con una commissione stabilita in contratto solamente nel momento in cui troverà l’immobile

Il consulente immobiliare si adopererà quindi per trovare il “giusto prodotto” dopo aver individuato – scusate se mi ripeto – le esigenze e aspettative dell’acquirente.

Che si tratti di Stati Uniti o di SudAfrica (a cui si riferiscono le foto di questo mio intervento), di Europa o Repubblica Dominicana l’investimento immobiliare dovrà assolutamente essere Taylor Made!

Al prossimo appuntamento.

Gianluca Santacatterina

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gsantacatterina@me.com

Ministero Difesa cede 1000 immobili a enti locali -agi.it

 I sottosegretari al ministero della Difesa, Gioacchino Alfano, e al ministero dell'Economia, Pier Paolo Baretta, hanno scritto ai sindaci, ai presidenti delle Province e delle Regioni per mettere a disposizione del territorio e della collettivita' 1.000 immobili distribuiti su circa 300 Comuni italiani, attualmente in gestione all'amministrazione della Difesa, che potranno essere richiesti dagli Enti territoriali nell'ambito del federalismo demaniale.

«Avvoltoi» immobiliari a Dubai -casa24.ilsole24ore.com

Il nuovo business a Dubai è il «becchinaggio immobiliare». Dopo lo sboom finanziario-immobiliare del 2010, che ha rischiato di mandare in crack l'emirato (schiacciato da 80 miliardi di dollari di debiti) nella Las Vegas araba lo skyline, dominato dagli 828 metri del Burji Khalifa (il grattacielo più alto del mondo), è oggi insidiato da centinaia di scheletri di grattacieli dove molti investitori hanno perso una caterva di soldi. Il mercato immobiliare a Dubai è crollato del 30%, con punte del 50% nelle zone più esclusive: quest'anno però è risalito del 20%. Ecco allora che spuntano gli "spazzini": investitori che comprano a prezzi stracciati progetti naufragati per rilanciarli.

L'apripista, tra gli italiani, è Ernesto Preatoni che si autodefinisce lui stesso un "becchino": l'ex raider di Piazza Affari ha rilevato la fallita Dubai Tower, grattacielo di una fantomatica società tedesca, Aci, inghiottita da un crack da 40 milioni. Ma la Aci è scappata coi soldi raccolti dai clienti che sono rimasti senza immobili. Fin dai tempi in cui scalava banche a Piazza Affari, Preatoni, ora riconvertitosi al real estate, ha fatto il pioniere negli investimenti turistico-immobiliari. Prima il Mar Rosso; poi i Paesi Baltici, infine la Siberia. La nuova meta è Dubai, oggi ghiotta opportunità. Preatoni fa nell'immobiliare quello che i fondi avvoltoi fanno con le aziende dissestate. Rileva asset decotti, sperando di lucrare sul recovery rate. Finire il grattacielo, che sarà chiamato Preatoni Tower, costerà da un minimo di 15 a un massimo di 50 milioni di euro. Il valore stimato della torre è di 100 milioni. Dei 48 piani dell'edificio, i primi 25 piani saranno uffici, il resto abitazioni private.

La soluzione escogitata è il classico uovo di Colombo: Preatoni sostiene a sue spese i costi di costruzione e cercherà un accordo coi proprietari finiti nel limbo. In due modi: liquidandoli a prezzi stracciati o farsi pagare le rate che ancora mancano. Per poi ri-mettere sul mercato gli immobili un buon prezzo. Per Preatoni la ormai ex Dubai Tower è più che altro un'operazione di bandiera, per far conoscere il suo "marchio" a Dubai. Perché il finanziere punta a un colpo ben più sostanzioso: la torre Dolce Vita, un grattacielo di due immobiliaristi italiani anch'esso vittima dello sboom e molto pregiato. Ma lì la questione legale è molto complicata.

De Niro sbarca nell'immobiliare cinese: entra nel consorzio per il nuovo lungomare di Shanghai -ilghirlandaio.com

Il grande attore Robert De Niro sbarca nel settore immobiliare cinese. Farà parte di un consorzio statunitense che ha in programma di sviluppare un grande progetto in una zona storica di Shanghai. Con il “Progetto 179” il lungomare della città verrà completamente trasformato attraverso la riqualificazione di quattro edifici vuoti (per un totale di 76.500 metri quadrati).

I lavori dovrebbero terminare nel 2016, e daranno vita a un hotel di lusso, a negozi, a un cinema e a un centro di arti dello spettacolo. Inoltre, il progetto prevede anche la costruzione di un nuovo edificio. La star, famosa per aver interpretato pietre miliari della cinematografia come Taxi Driver e Toro Scatenato, ha dichiarato che “Progetto 179 può essere un gioiello incastonato nella corona di Shanghai: inauguriamo un futuro luminoso mentre rendiamo omaggio al suo passato”.

Il quartiere che ospiterà il progetto imprenditoriale, il Bund, è una lunga striscia di cemento che scorre vicino al mare, circondato da edifici imponenti un tempo sede di banche e di altre attività economiche. Il consorzio statunitense ha dichiarato che i quattro edifici vanno fatti risalire agli anni ’20 e ’30 del secolo scorso. 

Offerta record di casali in vendita sul web: vecchi rustici nel 70% degli annunci attirano gli stranieri -casa24.ilsole24ore.com

Prendi un casale e scappa, dalla città o dalla quotidianità metropolitana, per iniziare una seconda vita in campagna. Su Immobiliare.it i rustici e le cascine in vendita rappresentano il 70% dell'offerta totale, ma la domanda oggi è molto più attenta e selettiva. I tempi di vendita si allungano inevitabilmente e le trattative possono durare anche oltre i 9 mesi.

Toscana e Umbria, ormai, sono territori saturi da questo punto di vista: la domanda di casali è in discesa (anche se catalizza il 15% delle ricerche su Immobiliare.it) a causa dei prezzi raggiunti. Alcuni proprietari, anzi, iniziano a vendere, in cerca di liquidità. Qui i budget di spesa sono mediamente alti (in Umbria tra i 250mila e i 550mila euro per soluzioni già ristrutturate, il 30% più bassi rispetto alla Toscana) e attirano soprattutto acquirenti stranieri, primi fra tutti gli inglesi e i tedeschi, oltre a olandesi e americani.

In "scoperta" invece sono regioni come le Marche (dove la domanda è cresciuta del 12%) e il Molise (+6%): qui sono ancora numerose le soluzioni da ristrutturare e, dall'Emilia e dal Lazio, ed è una domanda nazionale fortemente composta da persone benestanti in età avanzata. Sul fronte dei prezzi, invece, mediamente sul portale web di annunci i casali vengono proposti a 1.249 euro al mq, con picchi fino a 1.770 euro in Liguria. Rispetto al 2009 in questo segmento di mercato i valori immobiliari sono scesi meno (-7%) rispetto al totale del mercato (-18%).

È Casa.it, poi, a dare una panoramica sulle altre zone interessanti per chi cerca un casale o un vecchio rustico da acquistare. L'offerta di cascine nelle provincie di Alessandria ed Asti, ad esempio, è cresciuta del 6% rispetto a ottobre 2012 anche se in questa zona la domanda per questa tipologia di immobile, spesso da ristrutturare, non è alta quanto quella di chi cerca una villa, moderna o d'epoca, anche da riqualificare. In Piemonte, secondo Casa.it, durante l'ultimo ciclo di boom degli immobili, sono partite numerose operazioni di acquisto, ristrutturazione e frazionamento in cascine dalle grandi dimensioni da cui ricavare almeno 4 o 5 appartamenti fra i 120 ed i 200 metri quadri, a volte con piscina o campo da tennis in comune. Oggi queste operazioni sono ridotte, più selezionate, data la forte riduzione sui margini di guadagno.

In Lombardia, invece, la flessione della domanda non si è ancora arrestata. Alle porte di Milano, dai primi anni 2000 si sono avviate numerose operazioni di riqualificazione di vecchie cascine lombarde trasformate in appartamenti dai tagli variabili fra gli 80 ed i 150 metri quadrati. A seconda dei materiali usati i prezzi di vendita sono comunque rimasti sempre in tensione rispetto ai prodotti di nuova realizzazione dei numerosi cantieri dell'hinterland del capoluogo, oggi in surplus di offerta. Nell'Oltrepò pavese, invece, si acquistano solo piccole cascine da ristrutturare, da usare per il week end e non per abitarci in via definitiva. Anche in quest'area i valori, cresciuti fortemente nel periodo fra il 2001 ed il 2006, da circa tre anni hanno subito dei cali in media compresi fra il 5% e il 10 per cento.
In Puglia la crisi non ha risparmiato neppure la "moda" della masseria, ristrutturata con finuture di lusso fino a somigliare ad un loft londinese. Tra i 5mila euro e 9mila euro al metro quadro, nell'ultimo anno anche questo segmento ha sofferto una frenata della domanda. Esistono ancora degli immobili da ristrutturare, ma si tratta di prodotti giudicati comunque troppo costosi rispetto al loro stato in cui si trovano.

Il boom dei bagli in Sicilia, legato soprattutto al business degli agriturismi, ha vivacizzato il mercato immobiliare delle province di Catania, Messina o di Trapani. Restando sulle tipologie "minori", con non più di 5 camere da letto, i prezzi restano in un range compreso fra i 150mila e i 300mila euro. Naturalmente un baglio indipendente nelle vicinanze di Taormina o a Brucoli ha un valore che supera facilmente queste cifre.