Affitti: come trovare l’inquilino giusto? -news.immobiliare.it

Fa riflettere un’interessante analisi messa in evidenza dal sito IlGhirlandaio.com che evidenzia alcuni dati resi noti dal quarantasettesimo rapporto stilato dal Censis secondo cui, si legge, è in vertiginoso aumento il numero degli inquilini che diventa moroso o addirittura insolvente a causa della perdita di lavoro. Ormai, secondo chi ha condotto la ricerca, quello della cosiddetta morosità incolpevole è un fenomeno con il quale i proprietari di casa devono confrontarsi quotidianamente e che va ad accrescere le preoccupazioni in un periodo già alquanto affollato da pensieri causati da Irpef, Tasi e molte altre nuove imposte.

Come messo in evidenza anche da un’indagine condotta qualche tempo fa da Mutui.it e Facile.it ormai un datore di lavoro pubblico è considerato elemento preferibile nel concedere un finanziamento (o un affitto) rispetto a quanto non sia uno stipendio più alto. Meglio tarare le proprie pretese arrivando ad un canone che, buste paga o referenze alla mano, non arrivi a superare il 40% (ma meglio il 30%) del reddito lordo annuo dell’inquilino o del suo nucleo familiare.

Capitolo mobili; se il proprietario affitta la casa arredata, è buona norma che tutto il mobilio presente nell’appartamento venga descritto nel contratto, a cui devono essere allegate le foto degli arredi controfirmate da chi sta prendendo in affitto la casa. Va bene inteso che la manutenzione degli elettrodomestici è a carico dell’affittuario così come l’obbligo di porre rimedio ad eventuali danni arrecati al mobilio inserito nel contratto.

Nel caso di un danno talmente grave da inficiare l’abitabilità dell’unità immobiliare il proprietario è anche titolato a chiedere la risoluzione immediata del contratto di affitto trattenendo a titolo di risarcimento del danno il deposito cauzionale solitamente inserito nel contratto ai sensi della legge 392/78. Ulteriore garanzia può essere la richiesta di una fideiussione bancaria, un tempo applicata solo ai contratti di compravendita, ma oggi sempre più comune anche per i contratti di locazione.

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In vendita la villa di Al Capone a Miami -news.immobiliare.it

Si tratta di uno degli immobili più conosciuti e ammirati di tutta Miami e ora è in vendita su LuxuryEstate.com, partner di Immobiliare.it per il settore del lusso, per 8,9 milioni di dollari. In questa reggia il più noto gangster di ogni tempo, Al Capone, morì dopo gli anni di prigionia trascorsi ad Alcatraz ed è proprio qui che il boss concepì e ordinò la terribile strage di San Valentino del 1929, quando fece trucidare i membri del clan rivale dai suoi uomini travestiti da poliziotti.

Al Capone comprò la villa per 40.000 dollari nel 1928, soltanto sei anni dopo la sua costruzione, quando fu espulso da Chicago prima e da Los Angeles poi. E non fu un caso se scelse Miami: prima di tutto la città era uno dei principali poli dove smerciava alcolici negli anni del proibizionismo e poi era davvero vicina alla strategica Havana. Quando si trasferì in questa villa, Al Capone generò un vero caso mediatico per quegli anni e i giornali non perdevano nessuno dei suoi movimenti in Florida.

È anche per questo che Al Capone trasformò la villa in un vero e proprio fortino, con porte di ferro pesantissime, muri spessi e una postazione per i guardiani che, insieme a bodyguard e cani enormi, non mancavano mai di affollare l’enorme parco annesso alla villa. Di certo il boss non si curava dei particolari che invece oggi la rendono un raffinatissimo immobile di lusso di 1.000 metri quadri: marmi bianchi, un’enorme piscina esterna, parquet e tutto quello che ci si può aspettare da una villa milionaria di Miami.

Dopo la sua morte, avvenuta nel 1947, la casa rimase agli eredi di Capone fino agli anni ’70 quando fu acquistata da un pilota di aerei. Fu lui che ne curò la ristrutturazione, necessaria visto che la famiglia del gangster gliela consegnò in condizioni alquanto decadenti. Dopo quei lavori di ristrutturazione e tanti altri che furono portati avanti dai successivi proprietari, la villa arrivò a essere valutata ben 10 milioni di dollari nel 2011, cifra che oggi è stata ritoccata al ribasso per adattarsi al mercato in flessione. L’agenzia immobiliare che sta curando la vendita non manca di dire che la gente apprezza sempre il fatto che, al di là della correttezza morale di chi ci ha vissuto, si tratti comunque di un pezzo di storia della città di Miami.

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Casa.it: è boom immobiliare a Sochi per i giochi olimpici -etribuna.com

Il Centro Studi di Casa.it, ha analizzato l’andamento del mercato immobiliare nella località turistica russa sul Mar Nero, rilevando il ripetersi di un effetto volano sui valori e sui volumi delle compravendite immobiliari 

che è una costante dei Giochi Olimpici Invernali dall’edizione di Albertville (1992), con due eccezioni: Torino e Nagano. Dall’ufficializzazione dell’assegnazione a Soči dei XXII Giochi Olimpici Invernali (4 luglio 2007), infatti, i valori delle abitazioni nell’area interessata sono aumentati di oltre 20 punti percentuali nel giro di 18 mesi. La crescita dei prezzi è proseguita fra la fine del 2007 e la fine del 2012, grazie agli ingenti investimenti che si sono riversati sulla località russa tra infrastrutture e sistemi di collegamento. Dell’annuncio hanno beneficiato anche le località di Krasnaja Poljana e Adler, sedi delle competizioni e del villaggio olimpico, dove i valori dell’immobiliare residenziale negli anni precedenti non avevano fatto registrare particolari aumenti. In sostanza il mercato ha registrato due fasi: prima e dopo l’annuncio del CIO. Nella prima fase, i rumour hanno messo in moto un rialzo nei prezzi delle aree edificabili; dopo l’annuncio, i valori hanno proseguito ancora più velocemente la corsa al rialzo. A fine 2007 le vendite erano già cresciute del 15% rispetto al 2006. Il problema è che la crescita urbanistica e infrastrutturale dell’area metropolitana di Soči è stata giudicata “caotica” e si teme che, passate le Olimpiadi, buona parte degli investitori abbandoni l’area per concentrarsi su altre zone ad alta redditività con il conseguente sgonfiamento dei prezzi. “L’esistenza di un ‘effetto volano’ delle Olimpiadi Invernali sul mercato immobiliare trova conferma nell’analisi di quanto è avvenuto nelle località e nei comprensori che hanno ospitato le edizioni precedenti dei Giochi” afferma Daniele Mancini, Amministratore Delegato di Casa.it. “Purtroppo però, nonostante gli investimenti, la crisi delle seconde case ha colpito in maniera consistente soprattutto le località del comprensorio piemontese”. 

Vancouver 2010 : L’area metropolitana di Vancouver, con oltre 2 milioni di abitanti, è da tempo riconosciuta come la città con la qualità della vita migliore al mondo e le vicine montagne della British Columbia sono da oltre vent’anni meta turistica conosciuta e apprezzata in tutto il mondo. L’annuncio dell’assegnazione dei Giochi Olimpici invernali (2003) aveva spinto in alto i valori delle residenze invernali del 17% in soli 14 mesi. Successivamente, però, la crescita è stata più controllata e costante. In media, negli ultimi 15 anni, l’incremento dei valori immobiliari è stato intorno al 5,0% annuo soprattutto nell’area più pregiata, quella di Whistler. Torino 2006: Per le Olimpiadi invernali del 2006, Torino e il comprensorio sciistico dei comuni della provincia hanno conosciuto un periodo di forti compravendite e di rialzo dei prezzi, favorito anche dalla fase di boom immobiliare sia per la prima sia per la seconda casa. Infatti, i valori del comprensorio Via Lattea, a partire da Sestriere, crebbero mediamente del 15% fra metà 2005 e metà 2006, sino a raggiungere prezzi vicini ai 7.000 euro al mq. Tuttavia la crisi del mercato delle seconde case, iniziata circa 5 anni fa, ha riportato indietro i prezzi di circa 20 punti percentuali, annullando di fatto la crescita degli ultimi 15 anni. 

Tra le città che hanno ospitato i Giochi negli ultimi 20 anni, Torino è quella che più ha risentito della recessione e l’unica a registrare performance negative.  Va detto, però, che il capoluogo subalpino è tra le città che hanno beneficiato maggiormente delle opportunità di sviluppo edilizio e di potenziamento delle infrastrutture legate al grande evento sportivo.   Salt lake city 2002: Dopo la crisi vissuta tra il 2008 e il 2010, con i prezzi in discesa anche del 30%, il mercato delle residenze invernali a Salt Lake City si è ripreso molto bene, tanto che a fine 2013 i prezzi hanno segnato incrementi medi del 15% rispetto al 2012. Cresce la domanda di chalet di lusso, che raggiungono valori piuttosto bassi rispetto alle quotazioni sulle Alpi. Infatti, il prezzo top a Park City, la località più gettonata, è oggi di poco inferiore ai 7.000 euro al mq, anche grazie al cambio favorevole. Nagano 1998: La crisi del mercato immobiliare giapponese ha colpito anche una località come Nagano, circa 20 minuti di volo da Tokyo, che negli anni ’90 aveva conosciuto notorietà mondiale grazie alle Olimpiadi Invernali. I prezzi delle case nei comprensori sciistici di Hakuba e Happo sono cresciuti meno del 3% annuo negli ultimi 15 anni e oggi i valori sono vicini alla crescita zero. Albertville 1992: La cittadina, più industriale che turistica, ha ospitato l’edizione 1992 delle Olimpiadi Invernali, benché le gare sciistiche si svolgessero per lo più nelle vicine stazioni sciistiche di Val-d'Isère, Les Arcs, Espace Killy e Courchevel.I prezzi delle residenze invernali sono cresciuti proprio in Val d’Isere e a Courchevel soprattutto fra inizio anni ’90 e inizio anni 2000. Fra il 2006 e il 2012, tuttavia, il mercato ha conosciuto una battuta d’arresto abbastanza forte che ha ridimensionato i valori nell’ordine del 10%/15%. Oggi le indicazioni sugli scambi e sul mercato degli affitti indicano che il punto di svolta del mercato è arrivato: da circa un anno, infatti, i valori di vendita hanno ricominciato a crescere, sia pure non oltre i 4,5 punti percentuali.

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L'immobiliare Usa rallenta, a rischio anche il rialzo dello S&P500? -finanza.lastampa.it

Se poi i prezzi dovessero scendere sotto i 188 punti, area di transito della media mobile a 100 giorni e della trend line che sale dai minimi di ottobre 2011, il timore di avere a che fare con un vero e proprio avvio di trend ribassista aumenterebbe. Difficile in quel caso, almeno stando ai comportamenti passati, che lo S&P500 possa continuare il suo rialzo. La rottura dei massimi di maggio per l'housing index permetterebbe invece ad entrambe le curve di puntare al rialzo, anzi, il superamento della resistenza da parte del settoriale dopo una lunga fase di movimento sostanzialmente laterale potrebbe essere seguito da un deciso balzo verso l'alto, permettendo una nuova accelerazione anche allo S&P500.

Un altro esempio significativo della capacita' dell'indice settoriale di anticipare le svolte importanti della borsa nel suo insieme viene dall'andamento nel periodo a cavallo della fine del 2008 e l'inizio del 2009: l'indice del settore immobiliare aveva infatti disegnato a marzo 2009 un minimo leggermente superiore a quello del novembre 2008 mentre lo S&P500 era ancora in piena fase discendente, interrottasi solo come noto a marzo 2009. Fintanto che il settoriale non avra' superato i massimi dello scorso maggio a 210 punti (top di gennaio a 204,78) il rischio di essere in presenza di una pericolosa fase di distribuzione per il settoriale sarà elevato.

Ad inizio 2011 si era verificata una situazione analoga, dopo il raggiungimento di un massimo comune a meta' febbraio il settoriale aveva intrapreso una discesa durata fino ad inizio ottobre, lo S&P500 aveva invece continuato a salire fino ad inizio maggio per poi avviare un calo (con il completamento del testa spalle disegnato dai massimi di febbraio e completato ad agosto) significativo.

Dopo aver toccato un nuovo massimo di periodo lo scorso maggio l'housing index e' andato incontro ad una correzione, come del resto anche lo S&P500, senza riuscire tuttavia successivamente a risalire oltre l'ultimo picco, avvicinato solo di recente con i massimi di gennaio. Lo S&P500 invece si e' portato al di sopra dei massimi di maggio gia' a luglio per poi proseguire nella sua marcia rialzista fino ai recenti massimi di gennaio.

Le curve dei due indici, il settoriale e quello generale, sono infatti di norma in sintonia, del resto non potrebbe essere diversamente dato il notevole peso che il comparto edilizio ha sull'intera economia e soprattutto la sua buona capacita' di anticipare le svolte del ciclo, anche grazie alla sua notevole sensibilita' al mutare dei tassi di interesse. Quando emergono delle divergenze di comportamento, come sta accadendo negli ultimi mesi, e' quindi opportuno valutare con attenzione la situazione nel tentativo di cogliere segnali anticipatori per la borsa nel suo complesso.

Del resto la crescita del costo delle case e di quello dei mutui e' un fatto ed e' poco probabile che l'andamento del mercato del lavoro, in miglioramento ma ad un tasso certamente inferiore rispetto a quello dei due fenomemi di cui sopra, possa arrivare a compensare la inevitabile contrazione della domanda. L'andamento degli indici azionari riferiti al comparto immobiliare, come il Phlx housing index (un paniere di 19 titoli di aziende la cui attivita' e' strettamente legata al settore dove i soggetti piu' rappresentativi sono Pulte Group (PHM), DR Horton (DHI), Fidelity National (FNF), Lennar Corp (LEN) e Toll Brothers (TOL), e quello dell'indice generale di borsa S&P500 sono legati a doppio filo.

L'indice diffuso dalla associazione settoriale NAHB (National Association of Home Builders) si e' attestato nel mese di gennaio a 56 punti. Il dato risulta inferiore sia alle attese degli analisti (58 punti) che alla rilevazione precedente fissata di un indice pari a 57 punti (dato rivisto da 58 punti). Se e' vero che un valore superiore a 50 punti indica che i costruttori edili restano ottimisti sull'andamento del settore e' anche vero che una discesa dell'indice puo' essere vista come un campanello di allarme.

A condizionare le vendite potrebbe anche essere il fatto che l'aumento dei prezzi degli immobili e' piu rapido dell'aumento dei redditi delle famiglie. Ma i problemi sembrano esserci anche a monte della filiera. Il Dipartimento del Commercio degli USA ha reso infatti noto che i nuovi cantieri residenziali sono diminuiti nel mese di dicembre passando da 1107 mila unita' a 999 mila unita'. Il dato e' tuttavia superiore alle attese degli analisti che si aspettavano un valore pari a 990 mila unita'. Le Licenze edilizie hanno mostrato una contrazione passando da 1017 mila unita' a 986 mila unita' (consensus 1015 mila unita'). Non stupisce che anche la fiducia dei costrutori edili sia in discesa.

Il mercato immobiliare Usa sta sperimentando un rallentamento dopo la buona espansione degli ultimi mesi. La National Association of Realtors ha reso noto che l'indice Pending Home Sales (vendite di case con contratti ancora in corso, ovvero i "compromessi" di vendita) ha evidenziato un anomalo calo nel mese di dicembre pari all'8,7% m/m, il livello più basso dall'ottobre del 2011, peggiorando le attese degli addetti ai lavori che avevano stimato una variazione positiva pari allo 0,3% m/m. Secondo la Nar ad influire negativamente sull'andamento di mercato sono state le cattive condizioni meteo che hanno reso problematiche le visite alle case in vendita e gli appuntamenti per la firma dei contratti finali.

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New York, è boom di acquisti per le case nel Queens -casa24.ilsole24ore.com

E' boom per gli acquisti di case nel Queens. Gli investitori hanno speso nel 2013 una cifra pari a 1,36 miliardi di dollari (997 milioni di euro) in case multifamiliari nel Queens, quartiere di New York in rapida ascesa. La cifra è raddoppiata rispetto all'anno precedente. 

La crescita nel Queens ha surclassata quella di ogni altro quartiere, eccetto Staten Island. 

Gli 85,3 milioni di dollari spesi per acquistare una palazzina storica con 16 appartamenti nelle vicinanza di Rego Park da parte di Treetop hanno decretato la transazione più in vista.

Il mercato della zona ha vissuto una vera e propria impennata nell'ultimo quarter del 2013. Le Coop, in particolare, hanno registrato un aumento delle vendite del 62% sullo stesso periodo del 2012, arrivando a quota 1.349 unità scambiate. Lasciando di fatto molto inditero Brooklyn con le sue 716 vendite di abitazioni in Coop. 

Le aree intorno a Rego Park, Forest Hills e Kew Gardens sono state quelle più ambite (465 case vendute), seguite da Flushing (430 vendite) e Jackson Heights e Elmhurst (414). E i prezzi? Il valore medio al quale è stata venduta un'abitazione è stato pari a 432mila dollari(316mila euro circa), in aumento del 3%.

Secondo Diane Hermanowski, broker per Douglas Elliman, nella zona sud del Queens Ridgewood sarà l'area su cui scommettere. Anche se molti ancora dicono che non è certo un quartiere "alla moda", ma qui si vive un'atmosfera rilassata. Qui il prezzo mediano (la media esatta tra prezzo più alto e valore più basso a cui sono state vendute le case) è pari a 927mila dollari. 

A Ridgewood potrebbe replicarsi lo sviluppo che si è verificato a Greenpoint o Williamsburg, dicono alcuni broker.

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