Mercato immobiliare e imprese 2013: cambiamenti e tendenze by Federica Trevisanello - attico.it

L’osservatorio di Economia immobiliare di Tecnoborsa rende noti i risultati dell’indagine Tecnoborsa 2013 su commercio, turismo, servizi e artigianato.

Il dato di partenza è impressionante: nel 2012 sono nate 383.883 imprese (il valore più basso degli ultimi otto anni e 7.427 in meno rispetto al 2011), a fronte delle quali 364.972 hanno chiuso i battenti (1000 ogni giorno), 24mila unità in più rispetto al 2011.
Come conseguenza, il saldo tra entrate e uscite si è attestato sul valore di 18.911 imprese, un dato molto vicino a quello del 2009, l’anno peggiore dall’inizio della crisi.
A questo dato Tecnoborsa aggiunge il calo del clima di fiducia delle imprese italiane, il cui indice a febbraio 2013 scende a 77,4, influenzato soprattutto dal calo della fiducia delle imprese dei servizi di mercato e del commercio al dettaglio. Solo l’indice del clima di fiducia delle imprese manifatturiere aumenta lievemente.
Mortalità delle aziende e clima di fiducia in ribasso si ripercuotono sul mercato degli immobili, che sta registrando un andamento estremamente negativo, anche nel non residenziale. La crisi riguarda sia le locazioni che le compravendite. I dati che costantemente monitora l’Agenzia del Territorio, e che sono testimoniati anche dalle indagini periodicamente svolte da Tecnoborsa sulle famiglie italiane, rilevano un continuo peggioramento del mercato, che si manifesta non solo in una contrazione delle transazioni, ma anche dei valori.
Questo dunque il contesto in cui si colloca l’Indagine Tecnoborsa pubblicata oggi. L’Osservatorio di Economia Immobiliare di Tecnoborsa ha voluto indagare il rapporto tra imprese e mercato immobiliare: per il secondo anno, dunque, L’Osservatorio ha realizzato una Indagine sulle aziende italiane che operano nei settori del commercio, del turismo, dei servizi e dell’artigianato. L’indagine considera un campione di 2000 casi, intervistati telefonicamente. L’obiettivo: costituire una base di dati e informazioni utili alla comprensione di come sta mutando il mercato immobiliare a supporto dell’attività dell’impresa.
Nell’indagine sono stati approfonditi:
a) i cambiamenti in atto nel mercato immobiliare business: immobili per uffici, vendita al pubblico, produzione (ad esclusione degli impianti industriali);
b) le tendenze e le aspettative per il prossimo futuro.
L’indagine permette di comprendere meglio il mercato immobiliare non residenziale fornendo alcune chiavi di lettura dei fenomeni in atto (i driver che spingono o che hanno spinto un’impresa al cambiamento di immobile, le modalità di godimento dei beni più utilizzate da parte delle imprese, il ricorso al credito, ecc.).
L’indagine Tecnoborsa sulle imprese operanti nelle 12 aree metropolitane analizzate (Roma, Milano, Napoli, Bari, Brescia, Parma, Perugia, Vicenza, Ancona, Pisa, Ascoli Pieceno, Cagliari) conferma che il tessuto imprenditoriale del nostro Paese rimane caratterizzato da forte volatilità e dalla presenza di micro e medie imprese: il 16% di queste sono state fondate negli ultimi dodici anni, e la quasi totalità ha una sede unica.
Funzioni d’uso delle sedi aziendali. Per il 65,1% delle imprese i locali sono utilizzati per un’unica funzione d’uso, mentre per il rimanente 34,9% la sede è plurifunzionale. In particolare:

• 28,5% ufficio;
• 21,5% vendita al pubblico,
• 15,1% produzione,
• 11,8% sia ufficio che produzione,
• 17,9% ufficio e vendita al pubblico,
• 3,8% vendita al pubblico e produzione;
• l’1,5% ufficio, vendita al pubblico e produzione.

L’utilizzo della sede di riferimento come ufficio prevale per le aziende operanti nel ramo dei servizi (87,2%), mentre l’attività di produzione è diffusa per le attività manifatturiere di tipo artigianale (92,5%).
Titolo di utilizzo dei locali.

• Il 54,7% delle aziende opera in sedi prese in affitto, fenomeno ormai consolidato nel tempo;
• il 16,8% è localizzato in strutture di proprietà;
• il 28,6% utilizza in leasing la sede analizzata.

Rispetto all’Indagine precedente è in calo la quota di imprese che sono in affitto (-2,1 punti percentuali); viceversa, è in crescita la percentuale di quelle che lavorano in immobili di proprietà (+2,6 punti percentuali); infine, cresce l’impiego del leasing immobiliare.
Affitto. L’affitto prevale tra le imprese commerciali e turistiche e, più in generale, nei servizi (dove, peraltro, la variabilità dei fatturati sconsiglia spesso l’acquisizione), mentre il leasing e la proprietà crescono nei settori artigiani. Dall’analisi territoriale emerge che:

• le aziende in affitto prevalgono a Parma, Pisa e Napoli;
• quelle in leasing a Roma, Bari, Brescia, Perugia e Ancona;
• quelle di proprietà a Pisa, Ascoli Piceno e Cagliari.

Leasing. Il leasing è superiore nel caso di utilizzazione dell’immobile come ufficio.
Immobile di proprietà. Tra le imprese che hanno dichiarato di operare in un immobile di proprietà,

• nel 41% dei casi l’acquisto è avvenuto attraverso il ricorso a un mutuo;
• nel 14,3% con mezzi propri;
• nel 4,3% si è utilizzata la formula del leasing con riscatto;
• nel 40,4% il locale era nelle disponibilità aziendali.

Il settore di appartenenza influisce nella scelta del ricorso al mutuo: le aziende che hanno fatto ricorso a un mutuo prevalgono nettamente nel commercio e nei servizi, mentre le imprese artigiane operano in locali che erano nelle loro disponibilità.
Il ricorso a un mutuo per finanziare l’acquisto dell’immobile risulta particolarmente significativo nelle aree metropolitane di Milano, Brescia, Parma, Perugia, Pisa e Cagliari. Più in generale, il finanziamento prevale ampiamente nelle regioni settentrionali del Paese, a causa di una migliore performance economica, ma anche per le note difficoltà di accesso al credito che si riscontrano nelle regioni del Sud.
Cambiamento di sede. Circa il 16,9% delle imprese dichiara di aver cambiato la sede negli ultimi 10 anni. Da un focus sugli ultimi due bienni, 2009-2010 e 2011-2012, si registra un decremento di quasi il 50% tra chi ha dichiarato di aver cambiato la sede: si passa dal 3,4% all’1,7%. Andando a vedere l’aggregato delle aziende che negli ultimi dieci anni hanno cambiato almeno una volta la propria sede, il fenomeno ha riguardato il 21,8% di chi oggi è in affitto, il 12,9% di chi è ricorso a un leasing e solo l’8,1% di chi è in locali di proprietà.
Rispetto all’uso cui sono adibiti attualmente i locali, la mobilità è stata piuttosto elevata per gli uffici (il 21,8% ha cambiato sede almeno una volta nell’ultimo decennio), e per le unità immobiliari destinate alla produzione (19,6%); viceversa, è bassa per quelli destinati alla vendita, fenomeno questo strettamente correlato al fatto che un cambiamento di sede può comportare una perdita o comunque un disorientamento della clientela, particolarmente difficile da recuperare nel commercio.
Con riferimento alle aree metropolitane osservate, quelle nelle quali il fenomeno è stato rilevato più frequentemente sono state Milano, Parma, Perugia, Vicenza e Pisa.
Le ragioni che hanno spinto negli ultimi dieci anni le aziende a cambiare sede sono sostanzialmente tre:

• esigenza di locali più ampi (avvertita dal 46% delle aziende che hanno cambiato sede);
• ricerca di locali più piccoli (24,1% delle aziende);
• esigenza di ridurre i costi (23,9% delle aziende)

Nel rimanente 6% ricadono tutte le altre motivazioni.
Per quanto riguarda la necessità di spazi più grandi, si riscontra un calo di 8 punti percentuali rispetto alla precedente Indagine.
Nell’ultimo decennio l’esigenza di locali più ampi è stata una delle ragioni determinanti del cambiamento di sede delle aziende di Brescia, Parma, Perugia, Ancona, Pisa e Ascoli Piceno.
Inoltre, è risultata particolarmente sentita dalle aziende di piccole dimensioni (1-49 addetti), dalle aziende artigiane, nonché dalle aziende del commercio. Al contrario, la necessità di andare in locali più piccoli è stata una delle motivazioni principali per le imprese che operano sul territorio di Roma e Milano, non a caso le città in cui i costi legati agli immobili sono tra i più alti in Italia.
A coloro che non hanno mai cambiato sede negli ultimi dieci anni è stato chiesto se hanno mai preso in considerazione l’idea: il 4,6% ha risposto positivamente ma afferma di aver scartato l’idea in un secondo momento. Il 92,8% ha detto di non aver mai considerato questa possibilità e solo il 2,6% ha preso in esame questa eventualità. Rispetto all’Indagine 2012, dunque, non si sono rilevate variazioni significative, confermandosi il dato di una mobilità estremamente intenzionale e consapevole da parte delle aziende. Alla base dell’abbandono del progetto di trasferimento ci sono prevalentemente le difficoltà organizzative e i costi che il cambiamento comporta.
La quota di imprese che ha dovuto abbandonare il progetto di un trasferimento a causa delle difficoltà di trovare le risorse finanziarie necessarie è aumentata di ben 18,7 punti percentuali rispetto a quanto rilevato nel 2012. Questo è dovuto tanto alla crisi economica generale quanto all’ulteriore stretta nella concessione dei mutui e dei finanziamenti attuata dagli istituti di credito. Tra le aziende che hanno scartato l’idea di cambiare location prevalgono quelle che operano nei settori dei servizi e dell’artigianato, situate, in particolare, nei Comuni di Roma, Brescia e Vicenza.
La quasi totalità delle imprese che non hanno mai valutato un trasferimento di sede afferma che l’attuale location è sostanzialmente adatta alle proprie esigenze (94,7%), mentre il 4,6% sta valutando l’idea di cessare l’attività e il restante 0,7% ritiene di chiudere la sede oggetto di analisi della presente Indagine. Rispetto al 2012, sono quasi raddoppiate le aziende che stanno valutando di chiudere l’attività. Tra queste prevalgono le imprese del settore del commercio localizzate a Milano, Bari, Parma, Ascoli Piceno e Cagliari.
Infine, tra le (peraltro pochissime) aziende che hanno affermato di stare considerando l’idea di cambiare la propria sede, il 7,6% ha dichiarato che certamente cambierà sede nei prossimi 12 mesi, il 90,5% probabilmente cambierà sede nei prossimi 12 mesi, mentre il restante 1,9% ha deciso di cambiare sede, ma più avanti nel tempo. Pensano di cambiar sede nel prossimo futuro prevalentemente le aziende del commercio e del turismo che operano a Napoli, Brescia, Vicenza e Cagliari.
Le ragioni principali che spingono le imprese al trasferimento della propria sede entro i prossimi 12 mesi e oltre sono risultate:

• l’esigenza di locali più ampi (44,4%);
• l’esigenza di ridurre i costi (30,4%);
• la necessità di andare in zone con maggiore accessibilità (23,4%).

Sempre considerando le sole aziende che hanno manifestato l’intenzione di voler cambiar sede, si riscontra che il 59,2% andrà in affitto, il 24,6% prevede l’acquisto, il 14,7% si sposterà in un immobile che è già nelle disponibilità della società e il restante 1,4% in uno che si sta acquistando.
Infine, l’86,2% del campione delle aziende ha dichiarato di essere molto o abbastanza soddisfatto della sede utilizzata attualmente, il 9,1% ha affermato di essere mediamente soddisfatto e il 4,7% di essere poco o per nulla soddisfatto.
L’Indagine ha preso in considerazione anche l’attenzione che le aziende dedicano al risparmio energetico e all’impatto ambientale, per verificare se e come le imprese italiane sono pronte a contribuire alla sfida lanciata dall’Unione Europea di incrementare l’efficienza energetica senza diminuire, anzi migliorando, gli standard di produzione e di vita del Paese. Di questo daremo conto nel prossimo post.

Ha collaborato alla stesura Anna Carbone