GOLF PEOPLE REAL ESTATE. A 25, 30 o 50mila euro…le case hanno un tetto e finestre?

REAL ESTATE. A 25, 30 o 50mila euro…le case hanno un tetto e finestre?

giugno 17, 2013 by redazione  
Filed under Patrimoni, Real Estate

 

Certamente sì! Basta affidarsi a professionisti….

Me lo ricordo bene quel giorno faceva caldo. Molto caldo.

Mi trovavo in pieno agosto – sicuramente saranno state le 12.00! – e il sole picchiava forte a MarsaAlam costa egiziana del Mar Rosso.
Stavo seguendo i lavori di costruzione di un importate complesso turistico–residenziale che da lì apoco avremmo iniziato a commercializzare in Italia.
Ricordo che – vedendo il brulicare di moltissimi muratori e manovali egiziani in movimento – mi chiesi perché in quell’importante cantiere non vi fosse nemmeno una gru e le attrezzature meccaniche fossero ridotte al minimo.Non trovando risposta da solo – il caldo rallentava evidentemente i miei già lenti ragionamenti -
chiesi conforto all’ingegner Mohamed, allora direttore dei lavori, che mi diede una risposta che mi lasciò basito:
“Caro Mr. Gianluca qui in Egitto la manodopera costa molto meno della macchine…”
In effetti ancora oggi un operaio in Egitto costa al datore di lavoro ca. 100-150 euro al mese. Questa – vera – storiella introduttiva per parlarvi dei motivi per cui le case all’estero costino meno.
La prima – peraltro importantissima – considerazione è proprio quella relativa al costo dellamanodopera. In Italia l’incidenza della stessa è altissima e quindi si riversa ovviamente sul costo finale dell’unità immobiliare.Se in Italia potremmo, a titolo di esempio, indicare 20% costo materiali e 80% costo manodopera, in altri Paesi queste percentuali sono perfettamente ribaltate.
Ma cominciamo il ragionamento dall’inizio:
– Costo terreno e oneri di urbanizzazione: in Egitto o in Repubblica Dominicana i terreni si possono acquistare con prezzi che partono da poche decine di dollari (talvolta anche meno)
a metro quadrato. I costi di urbanizzazione sono pari ad un terzo e in taluni casi anche un quinto rispetto a quelli italiani e i tempi di rilascio delle autorizzazioni edilizie assolutamente più rapidi;
– Costi di costruzione e materiali: i materiali hanno spesso costi analoghi ai nostri o comunque la differenza non è così sensibile da incidere pesantemente sul prezzo finale. Una importante considerazione va fatta in merito alla mancanza di alcuni impianti… In Mar Rosso o in Repubblica Dominicana le case NON hanno impianto di riscaldamento perché non serve…. Capite bene che se anche qui in Italia potessimo costruire una casa senza impianto di riscaldamento i prezzi finali di vendita cambierebbero!
Analoga considerazione vale per serramenti, oscuranti e tutti i materiali relativi alla coibentazione termica.
– Costi notarili e di trasferimento della proprietà. Con qualche migliaio di euro riusciamo a sostenere tutte le spese di trasferimento della proprietà.
Alla lettura sembrerebbe tutto facile ed economico ma non è così, pur essendo assolutamente tutto vero e dimostrabile. Le considerazioni di cui sopra valgono per operatori esperti e conoscitori dei singoli Paesi ed è per questo che consiglio sempre l’acquisto di una o più unità già pronte da costruttori conosciuti e con esperienza.
 
Quando propongo immobili a 25, 30 o 50 mila euro mi si chiede ironicamente se gli stessi abbiano il tetto e le finestre.
Vi garantisco che sono ottimi appartamenti, ubicati in meravigliosi contesti e il motivo dell’allettante prezzo è ben spiegato sopra, visto che nessuno al mondo regala nulla.
L’importante è affidarsi al giusto costruttore facendosi consigliare da chi conosce veramente il mercato immobiliare estero da tempo!
Alcuni esempi?
Makadi – Hurgada Mar Rosso Egitto: appartamento con due camere da letto, zona giorno con angolo cottura, terrazzino e bagno da euro 24.000
Marsa Alam – Mar Rosso Egitto: appartamento con un camera da letto, zona giorno con angolo cottura, terrazzino e bagno da euro 34.000
Sosua – Costa Nord – Repubblica Dominicana: bellissimo appartamento composto da due camere da letto, due bagni, zona giorno con angolo cottura, terrazzo, al 2° piano arredato. Residence dotato di piscina e jacuzzi $ 49.000 (ca. euro 36.700 al cambio odierno)
Bavaro – Repubblica Dominicana: due camere da letto, 2 bagni, zona giorno con angolo cottura, terrazzo, arredato, posto auto coperto.$ 49.000 (ca. euro 36.700 al cambio odierno)

Al prossimo appuntamento

Gianluca Santacatterina

mob ph +39 348.4513200
gsantacatterina@me.com

Cgia: da Imu arrivano nelle casse dello Stato quasi 10 mld (ANSA)

(ANSA) - VENEZIA, 16 GIU - Se la tassa sulla prima casa e sui terreni e i fabbricati agricoli è stata sospesa, per tutti gli altri immobili la prima rata dell'Imu dovrà essere pagata entro domani. Per le casse dello Stato e dei Comuni è previsto un gettito di quasi 10 miliardi di euro (precisamente 9,7 miliardi). A dirlo è l'Ufficio studi della Cgia di Mestre che dapprima ha censito le tre principali categorie di immobili chiamate al pagamento della prima rata (case di pregio, abitazioni locate/seconde case ed attività produttive) e successivamente ne ha calcolato il gettito tenendo conto che il legislatore ha deciso che l'ammontare della prima rata dell'Imu 2013 deve essere pari al 50% del totale pagato nel 2012 sempre che l'immobile sottoposto al pagamento non abbia subito un passaggio di proprietà o un cambio di destinazione d'uso. Ebbene, a fronte di un pagamento complessivo atteso di 9,7 miliardi di euro - secondo la Cgia -, 4,9 miliardi (pari al 51,4% del totale) verrà dall'applicazione dell'imposta sulle abitazioni locate e le cosiddette seconde o terze case che sono pari a poco più di 13.785.000 immobili. A questo stock vanno aggiunte le relative pertinenze che sono 9.595.000. Altri 4,7 miliardi di euro (pari al 48,6% del totale) sarà in capo agli immobili ad uso produttivo (negozi, laboratori, capannoni, alberghi, etc.) che corrispondono a poco più di 4.225.000 immobili, mentre 66 milioni di euro (0,7% del totale) sono da addebitare a 73.680 prime case di pregio o di lusso che non sono state esonerate dal pagamento della prima rata. (ANSA).

Adele ha comprato un'altra villa da 10 milioni di dollari Ancora una. Adele continua a comprare case e ville da mille e una notte, con l'ennesimo regalino costatole 10 milioni di dollari.

Adele ha comprato un'altra villa da 10 milioni di dollari

Ancora una. Adele continua a comprare case e ville da mille e una notte, con l'ennesimo regalino costatole 10 milioni di dollari.

Negli ultimi 3 anni Adele ha comprato così tante case dall’essersi tramutata in una sorta di ‘palazzinara’ d’Inghilterra. La cantante britannica, esplosa grazie all’album 21, che nel giro di 30 mesi ha venduto quasi 30 milioni di copie, è da settimane in studio per registrare il nuovo disco.

Diventata madre e ormai ad un passo dalle nozze con l’amato Simon Konecki, Adele avrebbe infatti allargato il proprio parco immobiliare, dopo aver speso 13 milioni di euro per una casa da sogno nel West Sussex, comprato un appartamento da 700.000 dollari alla madre, essersi offerta di fare altrettanto per zii e nipoti e trovato spazio anche in California, diventando vicina di Robbie Williams e signora.

L’ultima dimora della popstar sorge infatti a Kensington, West London, e sarebbe costata circa 10 milioni di dollari. Trasferitasi da queste parti da un paio di mesi, la cantante avrebbe fatto installare vetri antiproiettile, perché ossessionata dalla sicurezza della sua famiglia. Totalmente ristrutturato, il villone si è quindi aggiunto alle tante, tantissime proprietà comprate dalla diretta interessata nel giro di un anno.

Milionaria dal giorno alla notte, con Grammy, Golden Globe ed Oscar da spolverare, Adele ha probabilmente deciso di trainare fuori dalla crisi il mercato immobiliare inglese. In fase di resurrezione, dopo mesi e mesi di stagnazione, solo e soltanto grazie ad una donna. Giovane e in ‘carne’, e a quanto pare palazzinara mancata.
Fonte: ShowBizSpy

L’Imu affossa davvero il mercato immobiliare?di Raffaele Lungarella* (Fonte: lavoce.info)

L’Imu affossa davvero il mercato immobiliare?

di Lavoce.info | 16 giugno 2013

Il mercato immobiliare è fermo. Colpa anche dell’Imu? L’imposta ha un impatto rilevante sugli affitti mentre l’andamento della proprietà è determinato da altre cause strutturali. E per ridare vigore al mercato dell’edilizia residenziale è su quei fattori che occorre intervenire.
di Raffaele Lungarella* (Fonte: lavoce.info)
Il mercato dell’affitto
Nel 2012, con l’Imu, è stata reintrodotta l’imposta patrimoniale sulla prima casa di abitazione ed è stato aggravato il suo peso sulle altre tipologie di immobili, residenziali e non. Sul mercato dell’edilizia residenziale, la nuova imposta può avere un impatto rilevante nel segmento dell’affitto, mentre su quello della proprietà l’andamento continua a essere determinato prevalentemente dalle cause strutturali all’origine della crisi.
Per effetto del forte incremento della base imponibile e delle aliquote (vedi tabella 1), l’Imu richiede, ai proprietari degli alloggi affittati, il pagamento di un’imposta doppia e anche tripla rispetto all’Ici, con la conseguente riduzione del rendimento corrente degli investimenti.
Per un alloggio tipo, il passaggio dall’Ici all’Imu determina una perdita crescente con il reddito del proprietario (vedi tabella 2).I proprietari che, prima dell’introduzione dell’Imu, applicavano l’Irpef, soprattutto se appartenenti agli scaglioni di reddito più altri, possono recuperare la redditività dell’investimento passando alla cedolare secca; quelli che l’avevano già scelta subiscono una perdita netta.
Se le condizioni di mercato non permettono di riportare il rendimento del capitale
investito ai livelli Ici neanche attraverso un aumento dei canoni, l’Imu potrebbe determinare una riduzione degli investimenti in abitazioni da destinare all’affitto.
Le agenzie immobiliari rilevano che un certo numero di proprietari è disposto ad accettare le richieste degli inquilini di riduzioni degli affitti, anche fino a 100 euro al mese. Preferiscono rinegoziare al ribasso i canoni, per non correre il rischio di dover pagare oltre all’Imu anche le spese di condominio, se gli alloggi fossero rilasciati dai loro attuali inquilini e restassero sfitti.
Sul mercato degli affitti l’introduzione dell’Imu produce effetti paradossali, per certi versi. Da un lato, la riduzione del rendimento degli investimenti non favorisce un incremento dello stock di abitazioni destinate alla locazione. Dall’altro, l’accresciuto peso della nuova imposta patrimoniale sugli immobili non locati può produrre, nel breve periodo, proprio gli effetti attesi: aumenta l’offerta di case in affitto, perché diviene “conveniente”, per i loro proprietari, immettere sul mercato anche gli alloggi che in precedenza non erano disposti ad affittare; si riducono i canoni non solo delle abitazioni i cui contratti giungono a scadenza, ma anche di quelle già affittate.
Il mercato della proprietà
Nel 2012 il numero delle compravendite di abitazioni si è ridotto del 25 per cento rispetto all’anno precedente, attestandosi a poco meno di 450mila unità: è un valore al di sotto di quello che era stato l’andamento medio del mercato tra il 1985 e il 1996. (1)
Dalle analisi sulle operazioni intermediate da una catena di agenzie immobiliari che operano in franchising risulta che, negli ultimi anni, circa i tre quarti del numero totale delle compravendite ha riguardato la prima casa di abitazione, un 20 per cento è stato costituito da acquisti per investimenti e la quota restante da seconde case. (2)Sul mercato delle prime case, la reintroduzione dell’Imu non sembra possa avere conseguenze differenti da quelle dell’Ici, quando era applicata anche su di esse.
Per abitazioni di valore catastale medio, la differenza tra l’imposta che il proprietario pagava con l’Ici e quella pagata con l’Imu non è tale da potere essere considerata un fattore determinante sulla decisione di acquistare la casa in cui vivere; per esempio, per una prima casa con una rendita catastale di 1.500 euro, l’aggravio è di 108 euro, una cifra che sostanzialmente si annulla per le famiglie con due figli che rientrano nei limiti di età per la franchigia aggiuntiva.
Con un appesantimento dell’imposta di quest’ordine di grandezza, sarebbe una forzatura sostenere che la reintroduzione dell’Imu abbia costituito un elemento di freno della domanda di abitazioni per la proprietà. La serie storica delle compravendite prodotta dall’Agenzia del Territorio evidenzia una riduzione del loro numero nel 2012 – anno della reintroduzione dell’Imu sulla prima casa -, ma una riduzione si registrò anche nel 2006 e nel 2007, anni in cui sulla prima casa si applicava l’Ici, e soprattutto nel 2008, anno a partire dal quale quest’ultima imposta non si pagò più.
È possibile, anzi molto probabile, che (almeno finché il Governo Letta resterà in carica) la prima casa sarà di nuovo esentata dall’imposta patrimoniale. Anche questa è però una decisione che avrà scarso impatto sul mercato dell’edilizia abitativa. A sostegno della previsione si può portare una controprova: la crescita del numero delle compravendite, nel lungo periodo iniziato a metà degli anni Novanta e culminato nel picco del 2006, non fu ostacolata dall’imposizione dell’Ici sulla prima casa, mentre fu sicuramente alimentata da condizioni favorevoli sia dal lato della domanda sia da quello dell’offerta. Per ridare vigore al mercato, è allora sui fattori strutturali della crisi che occorre provare a intervenire.
Tabella 1. Parametri di calcolo di Ici e Imu

Tabella 2. Rendimento % di un alloggio tipo (rendita catastale 1.250 euro, valore 250.000 euro, canone mensile di libero mercato 800 euro)
 
(1) Agenzia del territorio, Rapporto immobiliare 2013. Il settore residenziale.
(2) Tecnocasa, “Il mercato immobiliare tendente e previsioni”, anni vari.
*Raffaele Lungarella, laureato in scienze statistiche ed economiche, è stato docente a contratto di Economia applicata nell’università di Modena e Reggio Emilia, dove è stato anche cultore della materia di Economia politica. Ha diretto il nucleo di valutazione e verifica degli investimenti pubblici della Regione Emilia-Romagna; dello stesso ente è stato responsabile dei servizi Politiche abitative e lavori pubblici. È stato anche responsabile del servizio finanziamenti per l’innovazione tecnologica di una società finanziaria. Ora è in pensione.

Imu, ecco chi paga il conto lunedì di Gino Pagliuca - Il Sole 24 Ore

L'imposta è dovuta dai proprietari per le abitazioni di categoria catastale A1, A8 e A9.

Imu, ecco chi paga il conto lunedì

Seconde case, gli ultimi controlli prima di effettuare il versamento. Il gettito: nelle casse dello Stato dovrebbero entrare 10 miliardi

Dieci miliardi di euro: è la cifra che entro domani dovrebbe entrare nelle casse pubbliche grazie al versamento della prima rata dell'Imu. La cifra si ricava dimezzando quanto quanto incassato nel 2012 con il tributo: 23,7 miliardi di euro, dai quali però bisogna togliere circa 4 miliardi ricavati dall'imposizione sulle abitazioni principali, che, fatta eccezione per le tipologie di lusso, sono esentati dal pagamento. Almeno per ora: e su questi due monosillabi si combatte da mesi una battaglia politica che dovrà concludersi entro agosto.
Chi paga
Devono pagare l'acconto tutti i proprietari di immobili diversi dalle abitazioni principalie, anche se abitazioni principali, le residenze di categoria catastale A1, A8 e A9. Sono anche esentati gli immobili rurali strumentali all'attività agricola, gli inquilini delle case popolari e gli assegnatari di case in cooperativa indivisa.

L'acconto Imu sulla seconda casa (valori in euro)

Abitazione principale
L'Imu circoscrive molto rispetto ad altri tributi il concetto di abitazione principale: è tale quella in cui il contribuente ha contemporaneamente residenza fiscale e dimora abituale. Sono ad esempio escluse le abitazioni date in comodato ai parenti che per l'Ici erano assimilate alla prima casa e vi può essere una sola abitazione principale per ogni singolo nucleo familiare, con un'eccezione: sono considerate entrambe abitazioni principali quelle di due coniugi che risiedano per motivi di lavoro in comuni diversi. In caso di separazione l'Imu è sempre a carico del coniuge cui è stato assegnato il diritto di abitazione indipendentemente da chi sia l'effettivo proprietario dell'immobile. Ci sono due casi particolari per cui i comuni hanno facoltà di decidere se equiparare una residenza alle abitazioni principali: il primo è quello dell'appartamento posseduto da persona ricoverata in casa di riposo e non locato. Il secondo è quella dell'abitazione posseduta da un persona iscritta all'elenco dei residenti all'estero; pochi comuni però hanno deciso questa agevolazione. Va ricordato che le pertinenze (cantine, box, solai, ma solo una per tipologia) sono assimilate all'abitazione principale se sono asservite a un immobile che ha diritto all'agevolazione.

le scadenze sulla casa

Il calcolo Per l'acconto si applica la regola per cui si deve pagare la metà del tributo dovuto per il 2012. Il calcolo è quindi abbastanza semplice: si sommano l'acconto e il saldo pagato nel 2012 e si versa il 50%. Questo se la situazione dell'immobile è rimasta invariata, altrimenti bisogna ricalcolare l'Imu con le regole 2012. Ad esempio ipotizziamo una casa con rendita catastale 1000 euro che nel 2012 è stata residenza del contribuente per 4 mesi e dopo è rimasta sfitta e lo è tuttora. A Milano nel 2012 quella casa ha pagato in tutto 1.344 euro, 157 per il quadrimestre in cui era abitazione principale e 1.187 per i restanti otto mesi. Entro domani bisognerà invece calcolare l'Imu seconda casa con l'aliquota 2012 e versare la metà, pari a 890 euro. Caso particolare è quello degli immobili di categoria D (capannoni industriali, teatri, alberghi, centri commerciali), per cui bisogna rifare sempre i calcoli perché il coefficiente di rivalutazione della rendita catastale quest'anno è aumentato, passando da 60 a 65.
Il versamento
Il pagamento può avvenire o con modello F24 o con il bollettino postale predisposto. Rispetto allo scorso anno c'è un'importante novità: il versamento va fatto tutto ai Comuni, la quota di spettanza dello stato è rimasta solo per gli immobili di categoria D. I codici tributo da usare per gli immobili di categoria A, B e C nel modello F24 sono il 3912 per l'abitazione principale (solo per gli immobili A1, A8 e A9); 3918 per gli altri fabbricati. Il codice 3919 si adopera solo per i versamenti allo Stato per gli immobili di categoria D. In caso di ritardato o insufficiente le sanzioni sono: fino al 1° luglio lo 0,2% sull'imposta dovuta per ogni giorno di ritardo più gli interessi legali; dal 2 al 16 luglio il 3% fisso più gli interessi legali; dal 17 luglio al 16 luglio 2014 il 3,75% fisso più gli interessi legali.
Gino Pagliuca