giovedì 4 aprile 2013

NON SOLO MIAMI PER INVESTIRE NEL RESIDENZIALE USA di Cristina Giua Monitorimmobiliare

“NON SOLO MIAMI PER INVESTIRE NEL RESIDENZIALE USA”


Con il residenziale italiano in profonda crisi (per tirare le somme bisognerà aspettare gennaio, ma il 2012 – è dato oramai quasi per certo tra gli altri da Nomisma – chiuderà con volumi tra i 500 e i 530 mila di scambi) per i piccoli investitori privati che credono ancora nel mattone da mettere a reddito, ma vogliono un mercato stabile e redditizio, non resta che puntare all’estero.
Dopo Londra sono gli Stati Uniti, con Miami e New York, in cima alla lista dei desiderata.
Escludendo Manhattan perchè molto cara, più interessante il discorso sulla Florida, dove accanto a Miami – meta straconosciuta, ambita e consolidata – si stanno affacciando anche altre “piazze”.
Ne parla con Monitorimmobiliare.it Gianluca Santacatterina, ceo di Luxury&Tourism.
D: Come si presenta oggi il mercato residenziale in Florida?
Santacatterina: i prezzi della case in alcune città – penso ad Orlando, Tampa, Jacksonville – sono ai minimi storici: si compra anche a 1.000 euro al mq, con prezzi medi per unità abitativa, in alcune zone, a partire da 130mila dollari (poco più di 100mila euro).
In alcune aree le quotazioni sono addirittura ai livelli degli inizi anni ’90, mentre i canoni degli affitti sono rimasti invariati rispetto al 2010, aumentando l’appetibilità dell’investimento.
In più, a causa della mancanza di finanziamenti convenienti per i mutui, oggi negli Stati Uniti il mercato delle locazioni è in fase di crescita.
Prendiamo ad esempio la città di Jacksonville, uno dei mercati degli affitti, secondo Axiometrics, con maggiore crescita negli Usa, con un aumento del 3,5% nel numero di unità affittate dal 2009 al 2010.
Il tasso di occupazione da parte di inquilini per le proprietà disponibili e definite di classe A o di ottima costruzione è del 91,6%, superando la barriera del 91% per la prima volta dal 2007.
E il tasso di crescita dei canoni d’affitto previsto nel 2012 è del +4,4%.
Il mercato delle vendite di appartamenti nella zona Jacksonville Msa (Metropolitan statistical area) ha iniziato a mostrare segni di ripresa nei primi mesi del 2011.
Nel corso dei primi cinque mesi del 2011 sono stati venduti circa 1.070 appartamenti sul segmento delle rivendite, contro gli 882 venduti nello stesso periodo del 2010 (+21%).
D: Qual è il cliente italiano che compra in Florida?
Santacatterina: Professionisti, imprenditori anche piccoli, un po’ di tutto.
Hanno a disposizione della liquidità e cercano un investimento appetibile se confrontato cona la media delle possibilità sul mercato nazionale.
Si tratta inoltre di una clientela che spesso acquista uno a più unità immobiliari, a scatola chiusa, senza cioè neanche una visita in loco.
Comprano casa, insomma, come se si trattasse di un investimento immobiliare.
Del resto raramente l’appartamento comprato verrà direttamente abitato dal proprietario perché lo scopo è affittarlo tutto l’anno e trarne un rendimento che si può aggirare intorno ai 7-8% lordo l’anno.
La legislazione della Florida, inoltre, è iper-tutelante nei confronti del proprietario che affitta un immobile, sia rispetto alla tempistica contrattuale (l’escrow account) sia rispetto all’eventaule insolvenza o morosità degli inquilini.
D: La caccia all’investimento riguarda solo il residenziale?
Santacatterina: sì, di regola viene fatto con il segmento abitativo, in qualche caso ampliato anche all’acquisto dei terreni che in questo momento hanno prezzi molto vari in base alla posizione, ma davvero favorevoli.
A Miami trovare terreni disponibili in location interessanti è più difficile, più facile trovare lotti in buone posizioni a Orlando o Tampa, dove acquistare il suolo e costruirci piccoli interventi residenziali, una villetta bifamiliare o un edificio da 2-3 appartamenti al massimo.
Anche qui l’obiettivo è mettere a redditto gli immobili affittandoli e in futuro magari rivenderli, quando il trend dei prezzi sarà in crescita.
Fonte: articolo tratto da monitorimmobiliare.it del 14/10/2012