"Credo che Mediobanca abbia una personale 'avversione' all'immobiliare", tuona Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari, "oltre a questo documento, infatti, c'è da tempo un progetto per la creazione di una 'bad bank' contenente immobili delle banche, come se fossero titoli 'tossici'". Il documento in questione è il Rapporto di Mediobanca Securities, la controllata londinese del Gruppo Mediobanca specializzata in intermediazione finanziaria, redatto dall'analista Antonio Guglielmi. Tutto ruota intorno a una tesi di fondo: l’Italia è in bancarotta. Rischia un default nei prossimi sei mesi. Un po' come è successo alla Grecia. E come già, quasi, successe in Italia nel 1992.
L'Italia rischia il fallimento, è la tesi Mediobanca, perché lebanche sono deboli. E su questo alert si accende immediatamente l’attenzione e la polemica (nella quale interviene piccatamente, anche Enrico Tomaso Cucchiani, amministratore delegato di Intesa Sanpaolo). Ma, in realtà, il report contiene un'altra previsione potenzialmente devastante, ma che finisce colpevolmente in un cono d’ombra. Vale a dire: le banche sono deboli per colpa del mercato immobiliare. Il giudizio tranchant che fa balzare sulla sedia Breglia e gli esperti del settore.
Ma cosa potrebbe accadere all'Italia da qui a sei mesi? È vero che il mercato immobiliare crollerà, e con esso anche le banche e l'intero Paese? Per capirlo, bisogna innanzitutto fare un passo indietro. E ripercorrere per sommi capi la tesi di fondo del report di Mediobanca.
Per prima cosa, dice Guglielmi, i segnali di crisi già ci sono. Sono numerosi, e arrivano da più parti. Come per esempio il rendimento dei Btp che ha recentementesuperato quello dei Bot di pari durata, lasciando presagire un atteggiamento prudente e attendista da parte degli investitori, che quindi, sembra stiano aspettando un default del Paese a breve.
Secondo, rispetto a quanto accadde nel 1992, stavolta la situazione si presenta peggiore. Il contesto macroeconomico sta colpendo l’economia italiana più pesantemente di quanto accadde allora. Mentre l’Italia, dal canto suo, non può più contare sulla leva della svalutazione, come 21 anni fa, quando a svalutarsi fu la lira.
Terzo, le banche hanno visto ridursi, dal 2007 a oggi, il tasso dicopertura cash dei crediti problematici, passato dal 51 al 40% del 2013. Diventando, necessariamente, molto più dipendenti dalle garanzie realirispetto a qualche anno fa. Prima che la crisi divampasse. Così, se i prestiti concessi non vengono rimborsati, o vengono restituiti solo in parte, le garanzie reali,cioè gli immobili, diventano fondamentali. Ma con i prezzi delle case che si riducono, la situazione rischia di destabilizzare il sistema.
Ma davvero la situazione è così catastrofica? Certo, l'allarme lanciato da Mediobanca potrebbe condizionare le politiche future degli investitori, andando a peggiorare comunque la situazione. E già il nuovo taglio di rating dell'Italia (sceso a BBB), stabilito il 9 luglio daStandard&Poor's, non lascia presagire buone notizie in arrivo.
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Anche l'immobiliare, poi, non se la sta passando bene. Dall'inizio della crisi a oggi, infatti, i prezzi delle case si sono ridotti nell'ordine del 10% sul nuovo e sull'immobiliare di pregio. Mentre l'usato ha fatto registrare una flessione intorno al 25%.Stando ai dati diffusi dall'Istat, inoltre, nel corso dell'ultimo anno, i prezzi sono scesi del 7,7% sull’usato e dell’1,1% sul nuovo, su base annua.
Che vanno poi ad aggiungersi a un ulteriore calo del 5,7%, calcolato rispetto allo stesso periodo di un anno fa, registrato nel primo trimestre del 2013.
Anche Tecnoborsa e l'Agenzia delle Entrare, in un recente sondaggio sempre riferito al primo trimestre 2013, parlano di contrazione del costo delle abitazioni. In particolare, dai dati emerge che circa l’83% degli agenti immobiliari nei primi 3 mesi ha dovuto accontentarsi di prezzi ridotti rispetto alle aspettative, di valori che si aggirano anche intorno al -15,6% sul prezzo atteso.
E nonostante i prezzi siano in costante calo, le compravendite non si risollevano. In una recente indagine pubblicata daNomisma e relativa all'andamento del mercato immobiliare in 13 città italiane, infatti, emerge un ulteriore calo del 14,2% nell'acquisto di abitazioni, registrato solo nel primo trimestre 2013. Che vuol dire -25,8% rispetto al 2012, per un totale di circa 154.000compravendite in meno. E si traduce, anche, in una dilatazione dei tempi medi di vendita. Per acquistare una casa, infatti, servono 8,5 mesi. Mentre uffici, negozi e box, non se la passano meglio, e richiedono rispettivamente 10,4, 9,8 e 7 mesi per essere venduti. Anche l'immobiliare, poi, non se la sta passando bene. Dall'inizio della crisi a oggi, infatti, i prezzi delle case si sono ridotti nell'ordine del 10% sul nuovo e sull'immobiliare di pregio. Mentre l'usato ha fatto registrare una flessione intorno al 25%.Stando ai dati diffusi dall'Istat, inoltre, nel corso dell'ultimo anno, i prezzi sono scesi del 7,7% sull’usato e dell’1,1% sul nuovo, su base annua.
Che vanno poi ad aggiungersi a un ulteriore calo del 5,7%, calcolato rispetto allo stesso periodo di un anno fa, registrato nel primo trimestre del 2013.
Anche Tecnoborsa e l'Agenzia delle Entrare, in un recente sondaggio sempre riferito al primo trimestre 2013, parlano di contrazione del costo delle abitazioni. In particolare, dai dati emerge che circa l’83% degli agenti immobiliari nei primi 3 mesi ha dovuto accontentarsi di prezzi ridotti rispetto alle aspettative, di valori che si aggirano anche intorno al -15,6% sul prezzo atteso.
E nonostante i prezzi siano in costante calo, le compravendite non si risollevano. In una recente indagine pubblicata daNomisma e relativa all'andamento del mercato immobiliare in 13 città italiane, infatti, emerge un ulteriore calo del 14,2% nell'acquisto di abitazioni, registrato solo nel primo trimestre 2013. Che vuol dire -25,8% rispetto al 2012, per un totale di circa 154.000compravendite in meno. E si traduce, anche, in una dilatazione dei tempi medi di vendita. Per acquistare una casa, infatti, servono 8,5 mesi. Mentre uffici, negozi e box, non se la passano meglio, e richiedono rispettivamente 10,4, 9,8 e 7 mesi per essere venduti.
Ma, il rischio di un default del Paese, non per tutti, sembra essere un'ipotesi concreta. "I dati di Mediobanca sono effettivamente allarmanti e condivido i timori di fondo", spiega Luca Dondi, Responsabile del settore immobiliare di Nomisma, "ma non credo che ci saranno effetti traumatici nella seconda parte dell'anno. Le sofferenze sono un problema enorme ed è vero che si è fatto eccessivo affidamento sulla capacità di copertura delle garanzie immobiliari, in un mercato divenuto ormai del tutto illiquido. Non credo tuttavia che il gradualismo, spesso eccessivo, che ha caratterizzato l'adeguamento dei valori immobiliari venga improvvisamente meno, nonostante i richiami all'ordine in tal senso di Banca d'Italia". Che, infatti, proprio a marzo 2013 ha inviato, a tutti i principali istituti di credito, una lettera contenente la richiesta di aggiornare le perizie e riclassificare crediti difficili, sofferenze e incagli, valutando anche la liquidabilitàdegli immobili. Vale a dire: i tempi, e i ricavi che si otterrebbero da una eventuale vendita dell'immobile dato in garanzia. Aggiornando così le stime di valore. Per essere, poi, in grado di far fronte a eventuali perdite.
"È una 'campagna' poco spiegabile, se si considera che le banche italiane hanno finanziato sempre poco l'immobiliare retail italiano", continua Breglia, "salvo un paio d'anni, tra il 2004 e il 2006, in pieno boom immobiliare (quando i mutui arrivarono sino al 100% del valore della casa da compare), infatti, da decenni la percentuale di mutuo concesso non supera il 50% del prezzo di acquisto. E in genere la perizia bancaria è più rigida rispetto al valore di mercato. Inoltre, la percentuale di crediti in sofferenza nei mutui è al di sotto del 4%, contro una media europea più che doppia. Caso diverso, invece", aggiunge il Presidente di Scenari Immobiliari, "è il finanziamento di grandi operazioni immobiliari (come Santa Giulia a Milano) dove il peso del finanziamento incagliato è notevole. Ma qui non c'è mai un'autocritica del sistema finanziario (o meglio dei suoi vertici) che hanno finanziato operazioni dal dubbio esito senza aver fatto specifiche indagini di mercato e chiesto l'ausilio di chi opera nel mercato stesso? Quante operazioni in giro per l'Italia fatte per compiacere politici locali che hanno peso sulle fondazioni bancarie?".
La situazione, dunque, resta tesa. Anche se l'ipotesi di un default sembra essere scongiurabile. E anche se non si assisterà alla bancarotta del Paese, gli esperti sembrano concordi nel dire che non sarà un periodo facile per il mercato immobiliare.
"Ci sarà sicuramente una riduzione del valore più che proporzionale rispetto alle dinamiche congiunturali (bisogna recuperare i compiti non fatti in passato), ma non prevedo tracolli", continua Dondi che prevede, "il fenomeno continuerà ad essere gestito, con le ovvie ricadute in termini di efficienza del mercato, ma con la garanzia di una tenuta a livello sistemico. Una sorta di tutoraggio, che risulta influenzato dal dinamiche congiunturali senza prevedere automatismi negli adeguamenti nel caso in cui emergano sopravvalutazioni rispetto agli effettivi livelli di mercato".
Anche le banche, però dovranno fare la loro parte. "Sarebbe il caso di chiedere 'più banca nell'immobiliare'", chiarisce, infatti, Breglia,"per le famiglie che possono pagare un mutuo ma non gli viene dato, per le operazioni immobiliari che possono avere un ragionevole buon esito e gli viene negato. L'immobiliare, come insegnano nei primi giorni dei corsi di economia, è il motore dell'economia di un Paese sano".
Ma finché la situazione rimane stabile, non si possono non prevedere ricadute sull'andamento della crisi economica. "È evidente che l'esigenza di accompagnamento allunghi i tempi dell'uscita dalla recessione. Non parlerei di bolla speculativa, che ha caratteristiche diverse, ma di potenziale recessivo ancora inespresso", spiega Dondi,d "due modi diversi per dire che i prezzi degli immobili caleranno ancora". Con buona pace di chi decide di comprarsi casa. Sempre che, alla fine, riesca a ottenere un finanziamento.
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18/07/2013
GIOVANI: PIÙ INFORMATI E PIÙ PROPENSI ALL'INVESTIMENTO.
MANUTENZIONE: IN MOLTI LA GIUDICANO TROPPO COSTOSA. Un altro elemento che emerge dai racconti degli immobiliaristi è la frequenza con cui gli acquirenti esprimono dubbi e preoccupazioni per la manutenzione delle tecnologie a risparmio energetico. "Alcuni di questi sistemi sono sviluppati molto di recente e di conseguenza sono dotati di un certo bagaglio di tecnologia che spesso viene visto come un peso", dichiara l'immobiliarista Bob Mack. "Mantenere l'apparecchiatura può risultare molto costoso e questo a volte spaventa”.
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