giovedì 18 luglio 2013

Vendere casa oggi: ci vogliono 8 mesi e mezzo ma solo con realismo sui prezzi di Michela Finizio - Il Sole 24 Ore




Non è sicuramente il momento migliore per vendere una casa in Italia, ma con pochi accorgimenti si può massimizzare il potenziale dell'immobile e garantirsi qualche chance sul mercato. Secondo Nomisma, in media, un'abitazione richiede più di 8,5 mesi per trovare un compratore e sconta un ribasso medio sul prezzo iniziale richiesto del 16,5% a fine trattativa.
Vendere casa in tempo di crisi non è una passeggiata, spesso è un'esigenza. «Fino a un anno fa, chi vendeva non voleva abbassare i prezzi e la forbice tra domanda e offerta era molto ampia», afferma Paolo Righi, presidente di Fiaip, la federazione degli agenti immobiliari. «Oggi domanda e offerta iniziano a incontrarsi – aggiunge – e i venditori sanno che devono abbassare le pretese, soprattutto chi cede il vecchio usato per migliorare il suo stato abitativo. Chi vende per sostituzione, infatti, oggi è disposto a scendere, anche perché sa di poter trovare a un po' meno».


I tempi medi per chiudere una trattativa hanno raggiunto gli 8,5 mesi nel residenziale, i 10,4 mesi per gli uffici, i 9,8 mesi per i negozi e i 7 mesi per i box auto. Per tutte le tipologie l'allungamento ha superato, in un anno, il mese e mezzo. Più in difficoltà le nuove costruzioni residenziali, che a Padova e a Venezia-Mestre impiegano 11 e 12 mesi per essere acquistate. «Oggi l'offerta è tanta sul mercato – afferma Righi – e i pochi che comprano vogliono confrontare. Negli ultimi due anni si sono aggiunti numerosi aspetti, dalle metodologie costruttive al risparmio energetico, che i clienti vogliono valutare. E poi la trattativa si allunga perché la banca impiega due mesi e mezzo in media per deliberare un mutuo».
Vendere per monetizzare oggi è sconsigliato: «I risparmi investiti nel mattone rischiano di subire una svalutazione», dice il rappresentante degli agenti immobiliari. «Oggi vende solo chi è spinto da un progetto e investe in qualche intervento di ristrutturazione per cercare di ottenere il massimo», aggiunge. La richiesta iniziale, però, deve essere realistica: nel residenziale usato gli sconti medi concessi in trattativa sono saliti di due punti percentuali negli ultimi sei mesi, secondo Nomisma.
Per individuare il "prezzo giusto" bisogna conoscere il mercato. Una perizia esterna, realizzata da un professionista, può costare tra i 200 e i 500 euro. «Sul mercato oggi non si va più come a una lotteria – commenta Righi – sperando prima o poi di trovare almeno un acquirente disposto a tutto. Così si rischia solo di dover fare un mega-sconto finale e di non riuscire a valorizzare le caratteristiche dell'unità». Ci sono già passati gli americani, che a sette anni dallo scoppio della crisi ora assistono ai primi rialzi dei prezzi e alla riduzione dello stock sul mercato: due fenomeni che creano nuove opportunità per chi deve vendere. In un'indagine pubblicata a gennaio dalla National Association of Relators (l'associazione degli agenti immobiliari negli Usa), il 30% degli operatori ha dichiarato che eccessivi ribassi e valutazioni non corrette dell'immobile sono la causa di cancellazioni, ritardi e rinegoziazioni in fase di trattativa.
Una perizia professionale, oltretutto, mette al riparo da eventuali imprevisti che potrebbero bloccare la vendita: «Così si controlla la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale – dice Righi –, per evitare che la presenza di un vano non conforme poi faccia perdere tempo prima del rogito». In un mercato molto più selettivo, a fare da deterrente sono anche le spese condominiali: «C'è un'attenzione sempre più elevata a questi costi – conclude il presidente di Fiaip –: anche se l'appartamento piace, in molti fanno un passo indietro quando illustriamo le spese, che si sommano alle tasse e ad altri oneri per chi compra».