Non è sicuramente il momento migliore per vendere una casa in Italia,
ma con pochi accorgimenti si può massimizzare il potenziale
dell'immobile e garantirsi qualche chance sul mercato. Secondo Nomisma,
in media, un'abitazione richiede più di 8,5 mesi per trovare un
compratore e sconta un ribasso medio sul prezzo iniziale richiesto del
16,5% a fine trattativa.
Vendere casa in tempo di crisi non è una passeggiata, spesso è
un'esigenza. «Fino a un anno fa, chi vendeva non voleva abbassare i
prezzi e la forbice tra domanda e offerta era molto ampia», afferma
Paolo Righi, presidente di Fiaip, la federazione degli agenti
immobiliari. «Oggi domanda e offerta iniziano a incontrarsi – aggiunge –
e i venditori sanno che devono abbassare le pretese, soprattutto chi
cede il vecchio usato per migliorare il suo stato abitativo. Chi vende
per sostituzione, infatti, oggi è disposto a scendere, anche perché sa
di poter trovare a un po' meno».
I tempi medi per chiudere una trattativa
hanno raggiunto gli 8,5 mesi nel residenziale, i 10,4 mesi per gli
uffici, i 9,8 mesi per i negozi e i 7 mesi per i box auto. Per tutte le
tipologie l'allungamento ha superato, in un anno, il mese e mezzo. Più
in difficoltà le nuove costruzioni residenziali, che a Padova e a
Venezia-Mestre impiegano 11 e 12 mesi per essere acquistate. «Oggi
l'offerta è tanta sul mercato – afferma Righi – e i pochi che comprano
vogliono confrontare. Negli ultimi due anni si sono aggiunti numerosi
aspetti, dalle metodologie costruttive al risparmio energetico, che i
clienti vogliono valutare. E poi la trattativa si allunga perché la
banca impiega due mesi e mezzo in media per deliberare un mutuo».
Vendere per monetizzare oggi è sconsigliato:
«I risparmi investiti nel mattone rischiano di subire una
svalutazione», dice il rappresentante degli agenti immobiliari. «Oggi
vende solo chi è spinto da un progetto e investe in qualche intervento
di ristrutturazione per cercare di ottenere il massimo», aggiunge. La
richiesta iniziale, però, deve essere realistica: nel residenziale usato
gli sconti medi concessi in trattativa sono saliti di due punti
percentuali negli ultimi sei mesi, secondo Nomisma.
Per individuare il "prezzo giusto" bisogna
conoscere il mercato. Una perizia esterna, realizzata da un
professionista, può costare tra i 200 e i 500 euro. «Sul mercato oggi
non si va più come a una lotteria – commenta Righi – sperando prima o
poi di trovare almeno un acquirente disposto a tutto. Così si rischia
solo di dover fare un mega-sconto finale e di non riuscire a valorizzare
le caratteristiche dell'unità». Ci sono già passati gli americani, che a
sette anni dallo scoppio della crisi ora assistono ai primi rialzi dei
prezzi e alla riduzione dello stock sul mercato: due fenomeni che creano
nuove opportunità per chi deve vendere. In un'indagine pubblicata a
gennaio dalla National Association of Relators (l'associazione degli
agenti immobiliari negli Usa), il 30% degli operatori ha dichiarato che
eccessivi ribassi e valutazioni non corrette dell'immobile sono la causa
di cancellazioni, ritardi e rinegoziazioni in fase di trattativa.
Una perizia professionale, oltretutto, mette
al riparo da eventuali imprevisti che potrebbero bloccare la vendita:
«Così si controlla la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la
planimetria catastale – dice Righi –, per evitare che la presenza di un
vano non conforme poi faccia perdere tempo prima del rogito». In un
mercato molto più selettivo, a fare da deterrente sono anche le spese
condominiali: «C'è un'attenzione sempre più elevata a questi costi –
conclude il presidente di Fiaip –: anche se l'appartamento piace, in
molti fanno un passo indietro quando illustriamo le spese, che si
sommano alle tasse e ad altri oneri per chi compra».
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