Mercato immobiliare 2014: previsione, valore monetario, possibilità d'investimento -news.supermoney.eu

La previsione per il mercato immobiliare del 2014 non è delle più incoraggianti ma lascia intravedere un flebile spiraglio di ottimismo.

Il valore degli immobili è destinato a calare ulteriormente per fronteggiare la paralisi di compravendite cui stiamo assistendo. La positiva conseguenza sarà rappresentata dall'aumento di domanda relativa all'acquisto.

I dati in circolazione, divulgati dalle più attendibili fonti del settore, parlano di un'ulteriore diminuzione del valore delle case tra il 2% e il 5%. A risentirne maggiormente risulteranno essere le province e le periferie dei grandi centri metropolitani, mentre non è prevista una significativa variazione per gli immobili dei centri delle grandi aree urbane.

Nel 2014 si potrà quindi parlare di ripresa andandola ad intendere come riduzione di negatività, un calo che tenderà ad essere numericamente meno negativo di quanto verificato nella passata annata. Quel che ci aspettiamo è dunque un numero di compravendite superiore alle 400.000 o poco più del 2013.

Le principali cause della crisi di settore sono attribuibili alla scarsità dell'offerta di lavoro. La popolazione, non avendo possibilità di guadagnare, risulta in difficoltà per poter spendere e di conseguenza anche i prestiti da parte delle banche risultano difficili e in alcuni casi impossibili.

Per chi dispone di liquidità, ed esprime interesse nel settore del mattone come fonte di investimento, l'anno in corso, soprattutto a partire dal secondo semestre, potrebbe rappresentare una vantaggiosa occasione per investire in immobili che, mantenendo un'ottica dilatata nel tempo, potrebbero permettere di conseguirne un rilevante profitto.

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Londra il miglior posto in cui investire, seguito da Madrid -casa24.ilsole24ore.com

E' sempre Londra la piazza preferita dai grandi investitori internazionali e la Germania conferma il proprio ruolo di "paradiso sicuro", ma per il resto le intenzioni di investimento del 2014 si stanno rivelando molto diverse da quelle del 2013. Con un netto spostamento dei portafogli verso una curva di maggior rischio-maggior rendimento.

Il rapporto di Cbre sulle intenzioni di investimento, che viene diffuso ogni al Mipim di Cannes (la maggior fiera immobiliare del mondo) è molto chiaro. Intervistando 387 operatori globali, Cbre conclude che stiamo per assistere a un notevole cambiamento nei grandi portafogli immobiliari. Ben il 70% di investitori in meno rispetto al 2013 ha dichiarato che l'Europa occidentale è la miglior area in cui investire ben il 36% dichiara che punterà quest'anno su aree extra europee, principalmente in America e in Asia. La Germania, prima in posizione l'anno scorso, lascia la pole position alla Gran Bretagna e in particolare a Londra, pur mantenendo la seconda posizione, mentre emerge prepotentemente l'appeal della Spagna, con il 19% degli investitori che la ritengono, attualmente, la miglior piazza in cui investire, in considerazione delle occasioni d'acquisto che ancora si possono incontrare, tanto che il Paese si piazza in terza posizione.

Scendendo nel dettaglio delle città europee preferite, secondo Cbre si conferma Londra in prima posizione, seguita da Madrid, Berlino, Monaco e Parigi. Nessuna città italiana appare invece tra le prime metropoli europee in termini di preferenza assoluta. I settori ritenuti più attraenti per il 2014 sono gli uffici (in prima posizione), seguiti dalla logistica europea e solo a distanza, anche a causa del calo dei consumi, appaiono i centri commerciali; prendono invece piede i cosiddetti settori alternativi, a partire dal leisure e dalle residenze per studenti.

Nel complesso, il clima è di ottimismo nei confronti dell'Europa, tanto che il 56% degli investitori ritiene che investerà almeno il 10% in più rispetto all'anno scorso nell'immobiliare europeo. E l'Italia? Anche in questo caso il clima è di ottimismo, con un aumento delle preferenze rispetto al 2013, ma la percentuale di chi ritiene che sia "la" piazza migliore in cui acquistare resta comunque al di sotto del 5 per cento.

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Usa, l’economia migliora e gli investimenti stranieri si moltiplicano: +44% rispetto al 2012 -ilghirlandaio.com

L’economia americana migliora a passo costante e, anche se il mercato del lavoro sta ancora cercando il guizzo per imboccare la via di una più rapida crescita, agli occhi degli investitori stranieri gli Stati Uniti sono una scommessa vincente. Anche e soprattutto per quanto riguarda il settore immobiliare, nonostante le notizie in chiaroscuro degli ultimi mesi, che hanno tra l’altro incoraggiato la Federal Reserve a proseguire con una strategia monetaria molto accomodante nella convinzione che tenere il costo del denaro al minimo storico e proseguire con il quantitative easing “dovrebbe ridurre le pressioni sui tassi di interesse di lungo termine, sostenere il mercato dei mutui e contribuire a rendere più accomodanti le condizioni finanziarie generali”.

In questo contesto, non stupisce che la maggiore economia mondiale continui ad attrarre quantità massicce di capitali internazionali, che confluiscono anche nel settore immobiliare. In particolare, gli investimenti stranieri diretti in proprietà commerciali si sono attestati l’anno scorso a 38,7 miliardi di dollari, il 44% in più rispetto al 2012. Come mostra un rapporto di Jones Lang LaSalle, canadesi, cinesi e australiani hanno fatto la parte del leone, scommettendo su destinazioni consolidate come Manhattan, Los Angeles e Chicago, ma anche su mercati secondari come Houston, Dallas e Seattle. “Gli americani continuano a essere i principali investitori, ma negli ultimi anni la presenza di stranieri, soprattutto cinesi e canadesi, è cresciuta in modo significativo”, ha detto a Il Ghirlandaio Nicolas Retsinas, docente della Harvard Business School e direttore del Joint Center for Housing Studies della Harvard University.

“Gli Stati Uniti sono diventati una meta più attraente per gli investitori”, spiega Neil Stern, senior partner della società di consulenza immobiliare McMillanDoolittle, che cita come “i più aggressivi” gli investitori provenienti dall’America Latina, Brasile e Cina in prima linea. “Lo sono anche gli investitori dei Paesi europei in condizioni migliori dal punto di vista dei finanziamenti, per esempio la Germania”, dice ancora. Quasi la metà di tutti gli investimenti nel real estate americano l’anno scorso si sono concentrati su palazzi per uffici, il 16% su appartamenti, il 15% sul comparto retail e solo una piccola parte su hotel, proprietà industriali e terreni. “È interessante vedere come cambiano gli investimenti. Per esempio sono in aumento le strategie di sviluppo dove si acquistano proprietà più vecchie che hanno bisogno di ristrutturazione, ma che hanno un alto potenziale di rendimento”, ha detto Marisha Clinton, direttore della ricerca di Jones Lang LaSalle.

E in tutto questo qual è il ruolo degli italiani?Per Clinton gli investimenti italiani negli Stati Uniti non mancano, ma sono meno consistenti rispetto a quelli di altri Paesi, complice anche una situazione interna ancora complessa, problematica e in via di definizione. “In Italia la contrazione è meno marcata rispetto agli anni precedenti e ci sono prospettive di crescita per il 2015”, si legge nel rapporto Global Real Estate Markets. Proprio su questo scommette anche il presidente americano Barack Obama, che ha inserito l’Italia tra i 32 Paesi su cui puntare per incrementare l’afflusso di investimenti stranieri diretti. Attualmente dai Paesi considerati strategici arriva il 90% degli investimenti stranieri, secondo gli ultimi dati disponibili del dipartimento al Commercio pari a 168 miliardi nel 2012. Il 65% del totale, 105 miliardi di dollari, è arrivato dall’Europa, con l’Italia che ha contribuito per 1,9 miliardi, in calo rispetto ai 2,8 miliardi del 2011.

Il trend positivo per gli Stati Uniti è destinato a continuare, come sembrano confermare le incoraggianti stime di crescita per il 2014 e il 2015. “Mi stupirei se, in termini di investimenti stranieri, il 2014 non fosse un altro anno da record. L’interesse è altissimo soprattutto per proprietà-trofeo su mercati consolidati”, ha detto Dan Fasulo, direttore di Real Capital Analytics. Proprio per questo anche a livello finanziario si cerca di incoraggiare il mercato: il credito bancario per lo sviluppo immobiliare e per l’edificazione è per esempio tornato a crescere dopo avere toccato all’inizio dell'anno scorso il minimo in 14 anni, segno che l’offerta di case nuove potrà aumentare nei prossimi mesi.

Stando ai dati della Federal Deposit Insurance Corporation, l’agenzia che garantisce i depositi bancari negli Stati Uniti, il totale dei prestiti per l’acquisto di terreni, lo sviluppo e l’edificazione è cresciuto nel quarto trimestre a 209,9 miliardi di dollari, contro i 206 miliardi dei tre mesi precedenti. Anche se il guadagno sembra esiguo, secondo gli economisti è un segnale importante che lascia ipotizzare un ulteriore aumento dei prestiti erogati. Un maggiore accesso al credito potrà sostenere la costruzione di case e fare calare i prezzi, che negli ultimi due anni si sono attestati in costante rialzo, mettendo il freno alla ripresa dell'immobiliare americano: l’anno scorso il costo medio di una casa nuova era di 322.100 dollari, il 10,2% in più rispetto al 2012 e il massimo annuale dal 1963. 

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I capitali degli italiani fanno rotta sul mattone inglese per fuggire dall'euro -casa24.ilsole24ore.com

I property finders fanno rotta su Londra e sempre più italiani trovano casa in città, con più di 700 acquisti realizzati nell'ultimo anno. Sempre più scettici nei confronti dell'euro, i nostri connazionali continuano a cercare rifugio nel mattone inglese, dove si ottengono rendimenti bilanciati in media del 4-5 per cento.

A parlare di un vero e proprio «sbarco degli italiani a Londra» è la società specializzata Beagle Invest, nata nel 2008 per cavalcare questo fenomeno. Nel 2007 la sterlina registrò un primo calo rilevante nei confronti dell'euro (che si accentuò nel 2008), che ha generato la crescita esponenziale degli investimenti stranieri. «L'italiano sceglie Londra soprattutto perché ha paura della moneta europea - ammette con sincerità Vittorio Zaglia, fondatore della Beagle Invest - e punta a guadagnare velocemente sui capitali investiti».

Molti acquisti vengono effettuati tramite la costituzione di una società di diritto inglese (ltd) o di un trust, quindi sfuggono all'analisi delle statistiche ufficiali. È certo, però, che circa il 35-40% delle transazioni immobiliari su Londra viene effettuato da stranieri, per un totale di 7,5 miliardi di sterline investite in un anno, per lo più da arabi, russi o cinesi. Secondo le stime di Beagle Invest, dall'Italia arrivano almeno 300 milioni (il 4%), per un totale quindi di oltre 700 unità acquistate ad un prezzo medio di 400mila sterline. «La maggior parte - racconta Zaglia, che dal 2008 offre consulenza agli italiani in questo campo - sono investitori individuali, più attenti alle caratteristiche dell'appartamento e al tipo di ristrutturazione, che agli aspetti finanziari. Ma questi fattori non sempre corrispondono ad una maggiore capacità di affittare l'immobile. Poi c'è chi ha comprato 4-5 anni fa, che spesso reinveste».

Nella capitale inglese non sono le case nei quartieri conosciuti a rendere di più. In base ai dati del London Property Watch (vedi tabella), emergono i rendimenti dei quartieri a sud del Tamigi (sia South East che South West). In particolare quelli toccati dall'estensione della Overground. Ad esempio dalla stazione di Surrey Quays è partita nel 2010 una nuova linea metropolitana che tocca quartieri gradevoli, ricchi di atmosfera, ma pressoché sconosciuti al turista italiano: New Cross, Brockley, Honor Oak Park, Forest Hill, Sydenham, Crystal Palace, per finire con West Croydon «sono indirizzi in cui si compra ancora a prezzo ragionevole, con certezza di rivalutare il capitale investito in tempi brevi», afferma Enrico Spagolla di Beagle Invest.

Anche altrove è previsto l'ampliamento dei trasporti urbani. È il caso della Crossrail 1 (East-West), che dovrebbe entrare in fuzione per il 2018. Nell'area di maggior pregio, quella di Forest Gate più a est, il prezzo medio di un bilocale nel 2010 si aggirava tra le 120mila e le 150mila sterline, ma nel 2014 il valore dello stesso alloggio è salito da 250mila a 300mila. «Questo "crossrail effect" - aggiunge Spagolla - sta spingendo molti giovani professionisti a popolare aree un tempo mal collegate, ma che dal 2018 consentiranno di raggiungere in 30 minuti le principali aree lavorative e di svago». Un altro punto focale è la stazione di Old Oak Common, a nord-ovest della città, che convoglierà in un super-hub le linee ferroviarie provenienti dal nord del Paese, raggiungendo - in termini di passeggeri - i 250mila al giorno di Waterloo Station: in zona è prevista la costruzione di 80mila nuove case e quindi «comprare quelle esistenti ad un prezzo ancora basso oggi può risultare conveniente», aggiunge il consulente di Beagle Invest.

Le banche inglesi, però, sono sempre più restie a concedere mutui ai non residenti o a chi non può dimostrare un reddito da lavoro nel Regno Unito. Anche il famoso «Help to buy scheme» introdotto dal governo Cameron (20% di prestito a tasso zero per 5 anni sull'acquisto di nuove abitazioni sotto 600mila sterline) non si applica ai non residenti. «Incontrano maggiori resistenze i first time buyer - conclude Zaglia - perché le banche chiedono informazioni sul reddito pregresso della persona con dati certi, oltre ad una precisa dichiarazione sulla provenienza del capitale, nel rispetto dei loro codici etici. Il più delle volte, quindi, bisogna fare un acquisto cash»

Top 5 dei quartieri per redditività (yeld)

1 bedroom 

Yield Quartiere 

6,4% Clapham

6,1% West Wimbledon

6% Putney, Streetham e Tooting

5,9% Wandsworth e Wapping

5,7% Poplar

2 bedroom

Yield Quartiere 

5,8% Poplar

5,2% Wapping

5% Mill Hill e Kingston on Thames

4,9% Golders Green e Clapham

4,8% Willesden, Brixton, Putney e Streatham

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Il ceo del Nyse sceglie le colline di San Casciano dei Bagni per la sua casa colonica -casa24.ilsole24ore.com

Ha scelto le colline della Toscana per rilassarsi dalle fatiche del Nyse, la Borsa di New York di cui è amministratore delegato: Duncan Niederauer, 53 anni, ha appena perfezionato l'acquisto di una casa colonica a San Casciano dei Bagni, paesino ai piedi dei monti Cetona e Amiata nella parte più meridionale della provincia di Siena, conosciuto per le acque termali che alimentano una delle Spa più belle d'Europa, il centro termale Fonteverde dell'imprenditore pratese Leandro Gualtieri.

E proprio a Prato era Duncan lunedì 10 marzo (dopo un fine settimana trascorso a Fonteverde), nello studio del commercialista Alessandro Giusti al quale ha conferito la procura per seguire i suoi affari in Italia. Perché comprare una casa in Toscana? «Perché la mia famiglia ama il vostro paese – risponde Duncan rivelando che la figlia adora la Nutella – e perché quando veniamo qui non vogliamo essere solo turisti, ma anche membri attivi della comunità».

La Toscana ha "stregato" ancora una volta un top manager internazionale: «Speriamo che quella di San Casciano dei Bagni diventi la nostra casa quando non siamo negli Stati Uniti», aggiunge il ceo di New York Stock Exchange, che per le sue vacanze italiane si è assicurato la colonica che fu di Alessandro Gassman.

Una casa non troppo grande, con piscina, che ora probabilmente Duncan ristrutturerà per dare la propria impronta, con la speranza poi, dice tra il serio e lo spiritoso, di ottenere la cittadinanza onoraria, «come mi aveva promesso l'ex primo ministro Letta». Ora però Letta – che Duncan aveva ospitato nei mesi scorsi alla Borsa di New York, come aveva fatto prima con Mario Monti – non è più a capo del Governo, e la sfida del successore Matteo Renzi sarà quella di «dare stabilità politica all'Italia», elemento fondamentale per attrarre investitori, insieme con un sistema giudiziario che funziona. La visita di Obama in Italia, il prossimo 27 marzo, sarà l'occasione per «proporre al presidente americano una visione del futuro politico del Paese», sottolinea Duncan pur ricordando che «se Obama fosse venuto per la terza volta negli ultimi otto mesi, avrebbe incontrato il terzo presidente del Consiglio».

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