E se la ripresa del mercato immobiliare dipendesse da prezzi più accessibili? casaeclima.com

Per evitare che la bolla immobiliare esploda non servono più incentivi e meno tasse. Serve un allineamento dei prezzi di mercato ai redditi familiari, che sono molto più bassi rispetto al periodo pre-crisi

Il settore immobiliare è fermo e non dà segni di ripresa, neanche di ipotizzabili sul lungo periodo. Le proposte per farlo ripartire sono innumerevoli ma hanno tutte un filo conduttore: il presupposto che l’intervento, qualunque esso sia, debba essere statale. Si va dall’eliminazione o riformulazione dell’Imu, dai vari sgravi fiscali, agli incentivi per la ristrutturazione e riqualificazione energetica. Ma se la ricetta per disinnescare la bolla immobiliare fosse un’altra? Se l’unica soluzione fosse quella di una riduzione dei valori immobiliari che andrebbero rimodulati in base alla disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, inevitabilmente scesa rispetto ai periodi di pre-crisi?

I PREZZI VANNO ABBASSATI E ADEGUATI AL REDDITO DELLE FAMIGLIE. A sollevare la questione è un articolo pubblicato ieri su lavoce.info, a firma di Raffaele Lungarella, in cui viene evidenziato come le condizioni dell’offerta abbiano una responsabilità non secondaria nell’originare la crisi e che si debba intervenire principalmente su di esse per uscirne. Il suggerimento è chiaro: i prezzi delle case vanno abbassati e adeguati ai redditi delle famiglie. Un’operazione che molti altri paesi hanno messo in atto e a cui l’Italia invece non ha pensato.

L’INIZIATIVA DOVREBBE PARTIRE DAI PROPRIETARI. In realtà non è che non ci abbia proprio pensato- riferisce Lungarella, sottolineando come sia l’Istat che l’Abi abbiano più volte diffuso dati allarmanti e proposto misure per rendere le abitazioni più accessibili alle famiglie. Prendendo però come esempio la proposta lanciata dall’Abi di destinare gli immobili invenduti all’edilizia sociale, l’istituto ha sempre ritenuto che l’operazione avrebbe dovuto essere parte di un Piano Casa con fondi Cdp. Ed è questo il problema. Se la disponibilità ad abbassare i prezzi delle abitazioni fosse direttamente degli imprenditori- proprietari, non sarebbe necessario attendere un futuribile nuovo piano casa.

ALLINEARE I PREZZI A QUELLI DELL’EDILIZIA CONVENZIONATA. Si tratterebbe, suggerisce Lungarella, di allineare i prezzi dell’edilizia di mercato ai più bassi valori dell’edilizia convenzionata. “A parità di caratteristiche costruttive e di localizzazione, la differenza di prezzo tra le due tipologie di alloggi è data principalmente dal diverso valore attribuito all’area edificabile. Nel caso dell’edilizia convenzionata, è il risultato della negoziazione tra comune e impresa di costruzione ed è mantenuto relativamente basso. Nel caso dell’edilizia libera, il valore dell’area è stabilito dal mercato, in genere oligopolistico in ragione del numero ristretto di proprietari dei terreni agricoli che diventano edificabili; è un valore molto alto. L’incremento di valore delle aree, che fa lievitare il prezzo delle case, costituisce la rendita che l’operatore incassa senza particolare merito (se non, forse, quello di una capacità di interazione con la pubblica amministrazione). Se la rendita viene depurata e si contabilizza il solo valore di acquisto delle aree, i prezzi di vendita delle case si abbassano in misura consistente e si riequilibra il loro rapporto con il reddito delle famiglie. Gli imprenditori che hanno realizzato gli immobili su aree di cui erano già proprietari prima che diventassero edificabili (è il caso più ricorrente in molte aree) non accuserebbero nessuna perdita. Semplicemente guadagnerebbero di meno, ma accrescerebbero le probabilità di vendere i loro alloggi. Una ripresa delle vendite porterebbe benefici anche alle banche che li hanno finanziati." Se, come sostengono Confindustria e Abi, conclude l'articolo,  la ripresa del mercato della casa necessita di una caduta dei prezzi, è interesse di tutti i soggetti coinvolti non aspettare che la bolla esploda, bensì innescare una deflazione controllata.

SONDAGGIO BANKITALIA. Una conferma alla stagnazione del settore immobiliare arriva anche dagli ultimi dati, riferiti al secondo trimestre 2013 del ''Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni'' pubblicato da Bankitalia. Secondo cui le aspettative sul segmento abitazioni del settore immobiliare sono peggiorate.

Un mercato sempre più debole. Le interviste sul mercato delle abitazioni in Italia si sono svolte tra il 25 giugno e il 19 luglio 2013. Vi hanno partecipato 1.375 agenzie immobiliari1. I giudizi degli agenti immobiliari indicano che nel secondo trimestre del 2013 e' proseguita la fase di debolezza del mercato: continuano infatti a prevalere le indicazioni di flessione delle quotazioni (sebbene in lieve attenuazione rispetto ad aprile) e diminuisce il flusso dei nuovi incarichi a vendere. La quota del valore dell'immobile finanziata tramite mutuo e' in diminuzione da un anno.

Aspettative sfavorevoli. Nel mercato delle locazioni si segnalano ulteriori flessioni dei canoni, anche se in misura inferiore rispetto al precedente sondaggio. Le aspettative a breve termine sono peggiorate, sia per il mercato locale di riferimento sia per quello nazionale, annullando il parziale progresso registrato nell'inchiesta precedente; la flessione delle quotazioni proseguirebbe nel trimestre in corso. Anche per le aspettative di lungo periodo (due anni) sono tornati a prevalere i giudizi sfavorevoli sugli andamenti del mercato nazionale.

Trattative e tempi di vendita. Per quanto riguarda le trattative e i tempi di vendita, il margine di sconto rispetto alla richieste iniziali dei venditori e' rimasto stabile al 15,7%, mentre e' aumentato il tempo che intercorre tra l'affidamento dell'incarico e la vendita dell'immobile, si sale da 8,8 da 8,6 mesi. Gli agenti segnalano anche, dopo due mesi di rialzi consecutivi, una diminuzione congiunturale dei prezzi. E' lievemente diminuita la quota di agenzie che hanno venduto almeno un'abitazione (al 63,6% per cento, contro il 64,4% osservato in aprile e in gennaio) ,che tuttavia resta di quasi otto punti percentuali sopra il minimo registrato nel terzo trimestre del 2012. La quota di acquisti di abitazioni finanziati con un mutuo ipotecario e' diminuita per il quarto trimestre consecutivo (al 55% cento, contro il 56,1% del sondaggio precedente e il 64,7 rilevato nel secondo trimestre 2012).

Canoni stabili. E' rimasta sostanzialmente invariata (all'80%) la percentuale di agenzie che hanno locato almeno un immobile. Tra queste, il 60 per cento ha segnalato una flessione dei canoni di locazione rispetto al trimestre precedente (contro il 66,6% nell'indagine di aprile), mentre sono aumentati i giudizi di stabilita' dei canoni (al 37,9%, contro il precedente 30,7%). Il saldo percentuale tra attese di miglioramento e di peggioramento del mercato nazionale nel prossimo biennio e' tornato su valori negativi (-5,5 punti percentuali) dopo due rilevazioni consecutive in cui erano prevalse indicazioni di miglioramento. Il deterioramento ha riguardato tutte le aree geografiche; solo al Sud e nelle Isole si rilevano saldi positivi.