Mercato immobiliare residenziale: focus su Milano Di Olimpia Ogliari Pubblicato sul Canale Immobili il 01 agosto 2013

Il Centro studi di Casa.it ha preso in esame l'andamento della domanda e dell'offerta e l'andamento dei prezzi negli ultimi dodici mesi, da luglio 2012 a luglio 2013 

Il Centro studi di Casa.it ha preso in esame l’andamento della domanda e dell’offerta e l’andamento dei prezzi degli immobili residenziali negli ultimi dodici mesi, da luglio 2012 a luglio 2013. Nel primo semestre dell’anno è proseguita a livello nazionale la flessione delle compravendite delineatasi nel 2012, con un calo stimato dal 14% al 22% rispetto all’analogo periodo dell’anno scorso.

Il quadro della situazione, tuttavia, non è tutto a tinte fosche. Nelle principali città italiane, infatti, il mercato ha dato segnali più positivi rispetto alla tendenza generale, soprattutto in termini di domanda cresciuta a ritmi maggiori rispetto allo stesso periodo del 2012. Dai dati del Centro Studi di Casa.it emerge la mappatura aggiornata dei quartieri emergenti di Milano, Roma, Torino, Bologna, Firenze e Napoli. Si tratta di zone dove gli scambi hanno ripreso una certa vivacità nonostante la difficoltà di trovare un punto di incontro tra le quotazioni proposte dall’offerta e i prezzi che la domanda è disposta a pagare.

A Milano, dopo un semestre in cui le compravendite avevano segnato cali superiori al 25%, già alla fine del primo trimestre del 2013 sono emersi segnali di ‘tamponamento’, con un -11%. Le quotazioni delle abitazioni offerte oggi a Milano hanno subito un calo medio del 3,7% rispetto a inizio 2013. Se però si analizzano i prezzi mettendo a confronto i budget dei potenziali acquirenti con le richieste dell’offerta, la distanza che separa i due valori è piuttosto elevata, attestandosi sopra il 18%.

Il differenziale tra il prezzo offerto e quello domandato è particolarmente accentuato in zone come i dintorni dell’Università Bocconi, Corso Indipendenza, Buenos Aires, l’area intorno allo stadio Meazza, il quartiere signorile di San Siro e l’area Corso Vercelli/Via Washington. In queste zone il key market price, ovverosia il punto d’incontro ideale tra domanda e offerta, si situa tra i 4.500 ai 5.100 euro al metro quadro per abitazioni “usate”, ma abitabili senza particolari interventi di ristrutturazione. Nel centro di Milano, i prezzi rilevati dal Centro Studi di Casa.it restano vicini ai 10.000 euro al metro quadro grazie al fatto che la domanda è di molto superiore all’offerta.

Nelle zone semi-centrali è soprattutto il Naviglio Grande, partendo da Corso San Gottardo, a essere oggetto di richieste focalizzate su appartamenti fra i 50 e i 70 mq con valori non superiori ai 250.000 euro. Altrettanto in evidenza è la zona Forlanini-Mecenate, dove si attendono gli sviluppi del progetto per la Linea 4 della Metropolitana.

“Milano perde transazioni ormai da qualche anno, al punto che le 14.645 compravendite registrate nel 2012 sono meno della metà rispetto ai massimi storici - commenta Daniele Mancini, amministratore delegato di Casa.it -. Tuttavia vi sono quartieri in controtendenza dove si registrano incrementi di scambi rispetto al 2012 e, soprattutto, dove gli incrementi di domanda superano l’offerta. I prezzi sono sempre in discesa, ma ciò si deve a una certa inerzia del mercato nell’allinearsi alle variazioni negli scambi”.