sabato 18 maggio 2013

Il real estate prepara operazioni italiane per oltre due miliardi di Evelina Marchesini Il Sole 24 Ore

Cantare il "de profundis" del mercato immobiliare italiano è diventata una monotona abitudine, anche da parte degli stessi operatori del settore. Eppure la litania mal si adatta a quello che sta succedendo in realtà sul mercato, dove si stanno definendo diversi grossi deal, con i grandi investitori esteri protagonisti.
Così se il 2012 è stato un anno di minimi assoluti in termini di transazioni nel settore non residenziale da parte degli investitori istituzionali, con meno di due miliardi di operazioni concluse (secondo Bnp Paribas real estate), a fronte dei 7,549 miliardi del 2006 e i 7,552 del 2007, la vivacità degli ultimi due mesi potrebbe, già per la fine dell'anno, far cambiare il ritmo del 2013.
L'atmosfera che si respira è infatti molto simile a quella del pre-boom dell'immobiliare dei grandi deal a partire dal 2003. Secondo le voci che circolano sul mercato e gli incontri che si stanno avvicendando, una delle trattative in corso è quello che vedrebbe protagonista il fondo real estate di Morgan Stanley, che sta valutando l'acquisizione di una parte del portafoglio immobiliare del gruppo Auchan. Si parla del 50% di un controvalore di 700 milioni di euro. Immochan, la società del gruppo Auchan, nel gennaio 2012 aveva acquistato da Simon Property Group il 49% che questi deteneva nella joint venture Gallerie commerciali Italia Spa (Gci). È chiaro che la concretizzazione di un deal come questo farebbe da combustibile all'interno mercato.
L'altra operazione di cui si parla in questi giorni è quello che vede Axa real estate in trattativa per il Bodio Center di Milano, operazione su cui si è già alla due diligence e che potrebbe chiudere in tempi non lunghi. Il valore dell'operazione dovrebbe essere intorno ai 70 milioni di euro e a vendere è Aberdeen real estate. Sempre Aberdeen ha messo in vendita, già da tempo, il Franciacorta Outlet Village, in provincia di Brescia, che era a suo tempo stato acquistato al gruppo Percassi. La trattativa ha visto una rimodulazione del prezzo e un rialzo del rendimento dell'operazione. Secondo quanto risulta al Sole 24 Ore l'esclusiva della trattativa è stata data al colosso americano del real estate Blackstone, che nel mondo gestisce qualcosa come 57 miliardi di dollari e che in Italia si avvale della collaborazione di Paolo Bottelli, ex a.d. di Prelios. Il deal ha un valore di circa 130 milioni di euro e l'asset verrebbe acquistato dal fondo immobiliare europeo di Blackstone a un rendimento di oltre il 9%: yield, questi, che testimoniano il cambiamento in corso nel mercato, dove finalmente gli operatori si stanno adeguando ad aggiustamenti in linea con quanto avvenuto all'estero e profili adatti agli operatori opportunistici.
Sempre Blackstone sta negoziando il passaggio di mano del Fondo Due di Prisma Sgr (prima era di Zero Sgr), di cui ha acquistato da Sociètè Generale il 20% del debito, che sarebbe pari a 300 milioni. Lo sconto sul valore del debito è stato, secondo quanto risulta al Sole 24 Ore, consistente, in quanto lo stesso è stato acquistato da Blackstone al 52% del valore reale. Il fondo Due ha in pancia alcuni immobili di notevole pregio a Milano e Roma.
Sul mercato, sempre con trattativa in corso, c'è poi il grande retail park Da Vinci a Roma, attualmente di proprietà di Aig (American international group), di fronte al Parco Leonardo di Caltagirone. Secondo quanto risulta a chi scrive, a comprare potrebbe essere il gruppo Gwm, management company che fa capo a Sigieri Diaz Della Vittoria Pallavicini (fondatore e presidente), basato a Londra. Tra le operazioni appena chiuse, l'acquisto del Four Seasons di Firenze da parte dell'Emiro del Qatar, per 150 milioni di euro. Altre operazioni sono in fermento nel settore, testimoni di una vivacità ritrovata nel segno di rendimenti più in linea con il mercato reale e un ridimensionamento delle richieste dei venditori.
A conferma dei deal in corso nel settore (si veda l'altro articolo pubblicato in questa pagina) Cbre afferma che, dopo un 2012 da dimenticare, i 620 milioni di euro investiti nei primi tre mesi del 2013 infondono un po' di ottimismo al mercato, con una crescita del 36% rispetto all'ultimo trimestre del 2012. Nonostante l'uscita dal tunnel sia ancora lontana, dunque, in Italia qualcosa inizia a muoversi.
«Gli investitori internazionali, tra cui molti opportunistici, invece di fermarsi ed aspettare improbabili evoluzioni politiche, hanno continuato le trattative avviate dopo l'estate 2012 e sembra che le peggiori previsioni, legate allo stallo post elettorale, siano temporaneamente allontanate - afferma Paolo Bellacosa, executive director capital markets di Cbre -. Morgan Stanley, Blackstone, Hammerson, Europa Capital, Carlyle, ma anche investitori core come Deka, Allianz e alcuni fondi sovrani cercano opportunità in Italia». In definitiva, dopo la cura Monti, le dichiarazioni di Draghi sulla irreversibilità dell'area euro e l'annuncio dell'Omt i timori di un default dell'Italia, e quindi dell'euro, si sono ridotti in modo significativo e l'Italia è tornata nell'orbita degli investitori internazionali». Per Milano, per il primo trimestre del 2013, si evidenzia un volume di quasi 200 milioni di euro investito nel settore immobiliare, concentrato prevalentemente nel segmento degli uffici: un valore del 45% superiore a quello registrato nei primi tre mesi del 2012. «Ciò che più è interessante e che lascia ben prevedere per il resto dell'anno, però, è l'attività corrente degli investitori che, con elevata probabilità, nel 2013 potrebbe tradursi in flussi di investimento» affermano da Cbre. Infatti, secondo alcune stime basate sulla conoscenza diretta del mercato da parte di Cbre, oggi esiste una pipeline di circa 900 milioni euro solo a Milano. Per quanto riguarda il resto dell'Italia, Cbre stima un'ulteriore ammontare di almeno 1,3 miliardi di investimenti, prevalentemente nel settore retail e inquello ricettivo.