Cantare il "de profundis" del mercato
immobiliare italiano è diventata una monotona abitudine, anche da parte
degli stessi operatori del settore. Eppure la litania mal si adatta a
quello che sta succedendo in realtà sul mercato, dove si stanno
definendo diversi grossi deal, con i grandi investitori esteri
protagonisti.
Così se il 2012 è stato
un anno di minimi assoluti in termini di transazioni nel settore non
residenziale da parte degli investitori istituzionali, con meno di due
miliardi di operazioni concluse (secondo Bnp Paribas real estate), a
fronte dei 7,549 miliardi del 2006 e i 7,552 del 2007, la vivacità degli
ultimi due mesi potrebbe, già per la fine dell'anno, far cambiare il
ritmo del 2013.
L'atmosfera che si respira è infatti molto
simile a quella del pre-boom dell'immobiliare dei grandi deal a partire
dal 2003. Secondo le voci che circolano sul mercato e gli incontri che
si stanno avvicendando, una delle trattative in corso è quello che
vedrebbe protagonista il fondo real estate di Morgan Stanley, che sta
valutando l'acquisizione di una parte del portafoglio immobiliare del
gruppo Auchan. Si parla del 50% di un controvalore di 700 milioni di
euro. Immochan, la società del gruppo Auchan, nel gennaio 2012 aveva
acquistato da Simon Property Group il 49% che questi deteneva nella
joint venture Gallerie commerciali Italia Spa (Gci). È chiaro che la
concretizzazione di un deal come questo farebbe da combustibile
all'interno mercato.
L'altra operazione di cui si parla in questi
giorni è quello che vede Axa real estate in trattativa per il Bodio
Center di Milano, operazione su cui si è già alla due diligence e che
potrebbe chiudere in tempi non lunghi. Il valore dell'operazione
dovrebbe essere intorno ai 70 milioni di euro e a vendere è Aberdeen
real estate. Sempre Aberdeen ha messo in vendita, già da tempo, il
Franciacorta Outlet Village, in provincia di Brescia, che era a suo
tempo stato acquistato al gruppo Percassi. La trattativa ha visto una
rimodulazione del prezzo e un rialzo del rendimento dell'operazione.
Secondo quanto risulta al Sole 24 Ore l'esclusiva della trattativa è
stata data al colosso americano del real estate Blackstone, che nel
mondo gestisce qualcosa come 57 miliardi di dollari e che in Italia si
avvale della collaborazione di Paolo Bottelli, ex a.d. di Prelios. Il
deal ha un valore di circa 130 milioni di euro e l'asset verrebbe
acquistato dal fondo immobiliare europeo di Blackstone a un rendimento
di oltre il 9%: yield, questi, che testimoniano il cambiamento in corso
nel mercato, dove finalmente gli operatori si stanno adeguando ad
aggiustamenti in linea con quanto avvenuto all'estero e profili adatti
agli operatori opportunistici.
Sempre Blackstone sta negoziando il
passaggio di mano del Fondo Due di Prisma Sgr (prima era di Zero Sgr),
di cui ha acquistato da Sociètè Generale il 20% del debito, che sarebbe
pari a 300 milioni. Lo sconto sul valore del debito è stato, secondo
quanto risulta al Sole 24 Ore, consistente, in quanto lo stesso è stato
acquistato da Blackstone al 52% del valore reale. Il fondo Due ha in
pancia alcuni immobili di notevole pregio a Milano e Roma.
Sul mercato, sempre con trattativa in corso,
c'è poi il grande retail park Da Vinci a Roma, attualmente di proprietà
di Aig (American international group), di fronte al Parco Leonardo di
Caltagirone. Secondo quanto risulta a chi scrive, a comprare potrebbe
essere il gruppo Gwm, management company che fa capo a Sigieri Diaz
Della Vittoria Pallavicini (fondatore e presidente), basato a Londra.
Tra le operazioni appena chiuse, l'acquisto del Four Seasons di Firenze
da parte dell'Emiro del Qatar, per 150 milioni di euro. Altre operazioni
sono in fermento nel settore, testimoni di una vivacità ritrovata nel
segno di rendimenti più in linea con il mercato reale e un
ridimensionamento delle richieste dei venditori.
A conferma dei deal in corso nel settore (si
veda l'altro articolo pubblicato in questa pagina) Cbre afferma che,
dopo un 2012 da dimenticare, i 620 milioni di euro investiti nei primi
tre mesi del 2013 infondono un po' di ottimismo al mercato, con una
crescita del 36% rispetto all'ultimo trimestre del 2012. Nonostante
l'uscita dal tunnel sia ancora lontana, dunque, in Italia qualcosa
inizia a muoversi.
«Gli investitori internazionali, tra cui
molti opportunistici, invece di fermarsi ed aspettare improbabili
evoluzioni politiche, hanno continuato le trattative avviate dopo
l'estate 2012 e sembra che le peggiori previsioni, legate allo stallo
post elettorale, siano temporaneamente allontanate - afferma Paolo
Bellacosa, executive director capital markets di Cbre -. Morgan Stanley,
Blackstone, Hammerson, Europa Capital, Carlyle, ma anche investitori
core come Deka, Allianz e alcuni fondi sovrani cercano opportunità in
Italia». In definitiva, dopo la cura Monti, le dichiarazioni di Draghi
sulla irreversibilità dell'area euro e l'annuncio dell'Omt i timori di
un default dell'Italia, e quindi dell'euro, si sono ridotti in modo
significativo e l'Italia è tornata nell'orbita degli investitori
internazionali». Per Milano, per il primo trimestre del 2013, si
evidenzia un volume di quasi 200 milioni di euro investito nel settore
immobiliare, concentrato prevalentemente nel segmento degli uffici: un
valore del 45% superiore a quello registrato nei primi tre mesi del
2012. «Ciò che più è interessante e che lascia ben prevedere per il
resto dell'anno, però, è l'attività corrente degli investitori che, con
elevata probabilità, nel 2013 potrebbe tradursi in flussi di
investimento» affermano da Cbre. Infatti, secondo alcune stime basate
sulla conoscenza diretta del mercato da parte di Cbre, oggi esiste una
pipeline di circa 900 milioni euro solo a Milano. Per quanto riguarda il
resto dell'Italia, Cbre stima un'ulteriore ammontare di almeno 1,3
miliardi di investimenti, prevalentemente nel settore retail e inquello
ricettivo.
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