sabato 18 maggio 2013

Più largo non è sempre meglio di Riccardo Ravasini

Lower East Side (LES)
Il giornale The Real Deal riporta dei fatti interessanti riguardo il Lower East Side, la zona sud-est di Downtown Manhattan. Questa è una parte della città che si presta ad un vivace futuro svilippo immobiliare.
La società di costruzioni Extell ha recentemente pagato $150 milioni per una parcella che era precedentemente di un discount store al 227 Cherry Street. La società ha in programma di costruire un grattacielo a destinazione residenziale sul sito (il quale nome dovrebbe essere The Lo-Down).
Un'altra parcella di grandi dimensioni, ovvero 1,65 milioni di piedi quadrati che rappresentano la più grande fetta di terra a sud della 96esima strada posseduta dalla Città di New York che non sia stata ancora sfruttata dal 1967 quando venne rasa al suolo, è sul mercato e la gara d’appalto si dovrebbe svolgere questo mese. Il sito si chiama Seward Park. Ci furono due tentativi di svilupparlo nel 1981 e 2003, entrambi senza successo. Questa volta qualcosa mi dice che ce la faranno dato il disperato bisogno di nuove costruzioni a Manhattan. Il progetto comprenderà un totale di circa 1.000 appartamenti e 600mila piedi quadrati di spazio commerciale al dettaglio.
Un altro progetto a LES è una palazzina di 12 piani e 38 appartamenti che si ergerà a 100 Norfolk Street. Anche il sito di 215 Chrystie Street è passato recentemente di mano, prezzo $50 milioni. Qui sarà costruita una torre residenziale di 25 piani (i primi 17 piani saranno dedicati ad un albergo del marchio Public il resto sarà appartamenti).

Magazzino Ristretto
Come già descritto nei mesi scorsi, il numero limitato di appartamenti sul mercato a New York City ha raggiunto un minimo che non si vedeva da parecchio tempo. Alla fine del primo trimestre 2013 c’erano solo 4.960 appartamenti in vendita a Manhattan, una diminuzione del 34% dai 7.560 dell’anno precedente, secondo la società di periti Miller Samuel. In questo momento il magazzino (o numero di appartamenti in vendita) è ai livelli del 2004, periodo appena precedente all’ultimo boom immobiliare. Il magazzino raggiunse il massimo livello nel 2009 e da li è calato fino ad oggi.
La situazione è il risultato di diversi fattori: il lento passo nella costruzione di nuovi immobili dopo la crisi finanziaria; il fatto che le banche diano ancora la precedenza a edifici dedicati al solo affitto quando si parla di finanziamenti e il fattore demografico. La città sta acquisendo circa 50.000 residenti all’anno ma il numero di nuove case costruite e ristrutturate è stato 10.599 nel 2012, poco se paragonato al picco di 33.911 nel 2008.
Il basso livello di criminalità, il sistema di trasporto in perpetuo miglioramento e l’arrivo di più strutture per la famiglia, come scuole e parchi, stanno continuando ad aumentare il potere di attrazione della città.
Altri fattori che potrebbero influire sulla limitata disponibilità di appartamenti in vendita sono il credito (mutui) che non è ancora facile da ottenere ed il livello di disoccupazione che in certi casi persiste. I proprietari di casa, che non sono finanziariamente sereni o hanno paura di non poter ottenere un mutuo, non possono permettersi di vendere casa per trasferirsi in una dimora più grande (il famoso upgrade). Ciò significa che la possibilità che mettano la loro casa in vendita è minima.
Dal 2009 ad oggi Midtown West ha visto la riduzione più importante nel numero di appartamenti sul mercato: 51% (ovvero da 521 unità siamo passati a 257). In seconda posizione Tribeca che ha visto il magazzino diminuire del 48% (da 447 unità a 232). Chelsea, Central Harlem e Greewich Village hanno tutti visto il magazzino diminuire del 40% circa dal 2009.

Tiffany
Questo mese nel 1939 Tiffany&Co annunciava che avrebbe trasferito il quartier generale alla location che tutti oggi conoscono: 727 Fifth Avenue (incrocio 57esima), 20 blocchi a nord della location precedente la quale era sita a 401 Fifth Avenue e venne costruita nel 1905. Ma verso la fine degli anni 30 la parte a sud della 42esima strada stava perdendo lo splendore di un tempo e perdendo i negozi di più alta qualità che si trasferivano man mano verso la 57esima.
Nel 1939 il New York Times dava il benvenuto allo spostamento di Tiffany nella nuova posizione, paragonando la quinta avenue alla Rue de la Paix a Parigi.

Quanto conta la larghezza?
Un fatto noto riguardante le palazzine mono-familiari o pluri-familiari (chiamate townhouses o brownstones) è che la maggior larghezza dello stabile è percepita come un vantaggio. Questo è vero, ma quanto impatta la larghezza sul valore finale di vendita a metro quadro?
Osservando i dati raccolti dal 2010 al 2013 su 214 vendite di townhouses a Manhattan, possiamo dire che il valore di vendita finale sembra molto più associato alla posizione e disposizione interna dei vani dell’immobile che alla larghezza dello stesso.
Per esempio il palazzo Harkness largo 50 piedi (indirizzo 4 East 75th Street) passò di mano nel 2011 per $36 milioni, ovvero $1.682 a piede quadrato. Nel 2012 una palazzina larga 12,5 piedi poco distante (all’indirizzo 153 East 78th Street) venne venduta per $6,1 milioni, ovvero $2.083 a piede quadrato.
Nonostante ciò le palazzine più larghe portano con se un certo prestigio. A parte la maggior potenzialità nello sfruttamento dei vani interni, c’è un elemento di tradizione collegato all’acquisto di palazzi di questo genere. Questi vennero costruiti ai primi del 900 o fine 800 per i ricchi dell’era chiamata Gilded Age (dei grandi imperi industriali), i quali cercavano di ricreare in America il fasto degli antichi palazzi Europei.