Orfei Massimo, amministratore unico di Plutarco Immobiliare di Milano, opera nel settore della intermediazione immobiliare da circa otto anni dopo aver maturato esperienza di fiscalità e contrattualistica immobiliare presso importanti studi associati di commercialisti e avvocati sulla piazza di Milano.
D.: dopo quasi cinque anni di crisi economica, che lezioni si possono considerare acquisite?
Personalmente ritengo che si debba cominciare ad archiviare il termine “crisi”. Quella che ha coinvolto e sconvolto il mercato immobiliare nazionale non si può più considerare come una delle cicliche crisi del settore a cui segue una fase di nuovo sviluppo che recupera e supera i livelli, sia in termini di volume di affari che in termini di valori economici, di mercato pre-crisi.
Quello che stiamo vivendo è un mutamento del paradigma economico generale ed immobiliare in particolare.
D.: Può spiegarsi meglio?
Il cosidetto “mattone” godeva, prima di questo collasso della nostra economia, di una considerazione in base alla quale, crisi o non crisi, investire in immobili significava non solo mettere al riparo i propri risparmi, ma anzi allocarli in un modo che avrebbe garantito comunque una forte rivalutazione dei capitali investiti. L’investimento era sicuro e altamente remunerativo: una contraddizione in termini non solo per chi opera nel campo finanziario, ma anche per chiunque abbia a mente il rapporto tra rendimenti attesi da un investimento ed il rischio connesso allo stesso.
Persino operatori professionali, come le banche, si sono cullati in questo sogno.
D.: Pare che le banche si siano svegliate da questo sogno, visto che ormai erogano mutui con il contagocce. Che peso ha questo fattore sull’andamento del comparto immobiliare italiano?
Il risveglio è stato brutale e non credo che la presunzione di poter avere nell’immobiliare nazionaleun settore di investimento sicuro e altamente remunerativo tornerà, neppure quando l’ economiariprenderà il proprio ciclo espansivo.
Fondamentalmente il problema attuale del mercato immobiliare, soprattutto relativamente al settore residenziale, è il non incontro tra la curva della domanda e quella dell’offerta. Prezzi d’offerta ancora troppo alti e domanda raffreddata dalla stretta creditizia rendono difficoltoso trovare un punto di incontro delle rispettive attese.
D.: Ma i prezzi non sono generalmente in discesa?
Sì, ma con dinamiche non sufficienti a rivitalizzare il settore. La contrazione repentina dell’erogazione di mutui per l’acquisto dell’abitazione ha impattato sul mercato immobiliare non solo dal lato della domanda di abitazioni, precludendo a molti la possibilità dell’acquisto, ma anche da quello dell’offerta; indebolendo la domanda, ha di fatto eliminato quell’arena competitiva all’interno della quale venditori ed acquirenti trovavano il prezzo di equilibrio dei beni che intendevano compra-vendere. Oggi i venditori tendono a scaricare sulla mancanza di potere d’acquisto derivante dalla mancata erogazione di mutui, la responsabilità della contrazione del mercato, ponendo un freno fortissimo alla discesa dei prezzi richiesti.
D.: Ma la ripresa dell’erogazione dei muti con conseguente aumento della domanda non spingerebbe i venditori a mantenere i prezzi alti?
No, se l’erogazione del mutuo seguisse una logica di puntuale individuazione del reale valore economico dell’investimento. Ciò che ha drogato il mercato immobiliare è stata l’erogazione di mutui indipendentemente dalla qualità e dal valore dell’immobile per il quale si richiedeva il finanziamento. Oggi le banche non erogano più il 100% dell’investimento richiesto come facevano qualche anno fa, ma erogare il 50-60% di un valore di acquisto eccessivo non contribuisce ad abbassare i prezzi richiesti dai venditori, ma impedisce tout-cour la compravendita; l’erogazione di un mutuo sulla base di una puntuale individuazione di valori economici che tengano conto della qualità dell’immobile e che si collochino in una forbice plausibile del 15-20% al di sotto dei prezzi richiesti creerebbe le condizioni per il ritorno di una dinamica di mercato positiva per tutti glistakeholders del settore.
D.: a questo punto cosa ci si deve aspettare dal settore immobiliare?
Per almeno un anno difficilmente ci potranno essere inversioni di tendenza; in questa permanenza di stato depressivo del settore i comparti con le performance migliori sono l’immobiliare alto di gamma e le opportunità immobiliari offerte dal mercato estero.
Per rivitalizzare il mercato interno e dargli basi solide per il lungo periodo occorrerebbero politiche di alleggerimento fiscale per i possessori di casa, sburocratizzazione del settore edilizio e una seria e compiuta riforma del catasto, ma, seguendo la cronaca quotidiana della politica nazionale, non pare troppo evidente che ci sia una tale volontà politica.
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