mercoledì 15 maggio 2013

Immobili all'Estero intervista Massimo Orfei di Plutarco Immobiliare


Orfei Massimo, amministratore unico di Plutarco Immobiliare di Milano, opera nel settore della intermediazione immobiliare da circa otto anni dopo aver maturato esperienza di fiscalità e contrattualistica immobiliare presso importanti studi associati di commercialisti e avvocati sulla piazza di Milano.

D.: dopo quasi cinque anni di crisi economica, che lezioni si possono considerare acquisite?

Personalmente ritengo che si debba cominciare ad archiviare il termine “crisi”. Quella che ha coinvolto e sconvolto il mercato immobiliare nazionale non si può più considerare come una delle cicliche crisi del settore a cui segue una fase di nuovo sviluppo che recupera e supera i livelli, sia in termini di volume di affari che in termini di valori economici, di mercato pre-crisi.
Quello che stiamo vivendo è un mutamento del paradigma economico generale ed immobiliare in particolare.

D.: Può spiegarsi meglio?

Il cosidetto “mattone” godeva, prima di questo collasso della nostra economia, di una considerazione in base alla quale, crisi o non crisi, investire in immobili significava non solo mettere al riparo i propri risparmi, ma anzi allocarli in un modo che avrebbe garantito comunque una forte rivalutazione dei capitali investiti. L’investimento era sicuro e altamente remunerativo: una contraddizione in termini non solo per chi opera nel campo finanziario, ma anche per chiunque abbia a mente il rapporto tra rendimenti attesi da un investimento ed il rischio connesso allo stesso.
Persino operatori professionali, come le banche, si sono cullati in questo sogno.

D.: Pare che le banche si siano svegliate da questo sogno, visto che ormai erogano mutui con il contagocce. Che peso ha questo fattore sull’andamento del comparto immobiliare italiano?

Il risveglio è stato brutale e non credo che la presunzione di poter avere nell’immobiliare nazionaleun settore di investimento sicuro e altamente remunerativo tornerà, neppure quando l’ economiariprenderà il proprio ciclo espansivo.
Fondamentalmente il problema attuale del mercato immobiliare, soprattutto relativamente al settore residenziale, è il non incontro tra la curva della domanda e quella dell’offerta. Prezzi d’offerta ancora troppo alti e domanda raffreddata dalla stretta creditizia rendono difficoltoso trovare un punto di incontro delle rispettive attese.

D.:  Ma i prezzi non sono generalmente in discesa?

Sì, ma con dinamiche non sufficienti a rivitalizzare il settore. La contrazione repentina dell’erogazione di mutui per l’acquisto dell’abitazione ha impattato sul mercato immobiliare non solo dal lato della domanda di abitazioni, precludendo a molti la possibilità dell’acquisto, ma anche da quello dell’offerta; indebolendo la domanda, ha di fatto eliminato quell’arena competitiva all’interno della quale venditori ed acquirenti trovavano il prezzo di equilibrio dei beni che  intendevano compra-vendere. Oggi i venditori tendono a scaricare sulla mancanza di potere d’acquisto derivante dalla mancata erogazione di mutui, la responsabilità della contrazione del mercato, ponendo un freno fortissimo alla discesa dei prezzi richiesti.

D.: Ma la ripresa dell’erogazione dei muti con conseguente aumento della domanda non spingerebbe i venditori a mantenere i prezzi alti?

No, se l’erogazione del mutuo seguisse una logica di puntuale individuazione del reale valore economico dell’investimento. Ciò che ha drogato il mercato immobiliare è stata l’erogazione di mutui indipendentemente dalla qualità e dal valore dell’immobile per il quale si richiedeva il finanziamento. Oggi le banche non erogano più il 100% dell’investimento richiesto come facevano qualche anno fa, ma erogare il 50-60% di un valore di acquisto eccessivo non contribuisce ad abbassare i prezzi richiesti dai venditori, ma impedisce tout-cour la compravendita; l’erogazione di un mutuo sulla base di una puntuale individuazione di valori economici che tengano conto della qualità dell’immobile e che si collochino in una forbice plausibile del 15-20% al di sotto dei prezzi richiesti creerebbe le condizioni per il ritorno di una dinamica di mercato positiva per tutti glistakeholders del settore.

D.: a questo punto cosa ci si deve aspettare dal settore immobiliare?

Per almeno un anno difficilmente ci potranno essere inversioni di tendenza; in questa permanenza di stato depressivo del settore i comparti con le performance migliori sono l’immobiliare alto di gamma e le opportunità immobiliari offerte dal mercato estero.
Per rivitalizzare il mercato interno e dargli basi solide per il lungo periodo occorrerebbero politiche di alleggerimento fiscale per i possessori di casa, sburocratizzazione del settore edilizio e una seria e compiuta riforma del catasto, ma, seguendo la cronaca quotidiana della politica nazionale, non pare troppo evidente che ci sia una tale volontà politica.