lunedì 7 ottobre 2013

Immobili, mutui cari Ma battono ancora l’affitto di Gino Pagliuca - corriere.it


I l mutuo batte ancora l’affitto nonostante il caro spread (guarda il grafico). Ma si devono verificare almeno due condizioni: non si deve rivendere la casa prima di dieci anni e i valori immobiliari non devono diminuire, se la casa è piccola, mentre per le abitazioni grandi serve un aumento dei prezzi di almeno l’1% all’anno. E qui ci avventuriamo in un campo molto più incerto, visto l’andamento del mercato immobiliare.
Sono queste, in sintesi, le evidenze più significative di un confronto che CorrierEconomiaha già effettuato in altre occasioni e che ha aggiornato partendo dai dati dell’ultimo osservatorio di Nomisma e tenuto conto delle ultime novità fiscali. Come le minori imposte per chi acquista la prima casa, l’eliminazione dell’Imu sulle abitazioni principali. E l’arrivo della Service Tax che di fatto graverà, sostituendo l’Imu, anche sugli inquilini.
Che il tema acquisto contro affitto sia caldo lo dimostrano anche i dati di una recente rilevazione di Swg per CorrierEconomia, che indica una grande incertezza degli italiani. Interrogati sulla scelta più opportuna sulla casa il 44% ha risposto che è meglio l’affitto, mentre il 39% punterebbe sull’acquisto; non è però un caso che con l’aumentare dell’età degli interpellati cresca anche la preferenza per la proprietà. 
L’ELABORAZIONE
Tornando alla nostra simulazione, abbiamo ipotizzato che si disponga di una cifra sufficiente a dare l’anticipo in contanti per l’acquisto della casa e per le spese fiscali e notarili legate all’operazione e che si accenda un mutuo a tasso fisso ventennale con rate equivalenti al canone di locazione necessario per affittare l’appartamento.
Il bilancio dopo dieci anni per l’inquilino è dato dalla differenza tra il capitale per l’anticipo,ipotizzato investito al tasso del 3% annuo, e la spesa sostenuta per i canoni. Il bilancio di chi acquista è dato dalla differenza tra la somma del valore finale della case e dei canoni risparmiati meno le rate del mutuo e il debito residuo del finanziamento. Si ipotizza che il beneficio fiscale ricavabile dal mutuo sia tale da compensare le spese di manutenzione straordinaria e l’Imu.
Per la nostra simulazione abbiamo considerato un trilocale di 80 metri quadrati effettivi (88 commerciali) in zona residenziale e un bilocale da 50 metri (55 commerciali) in periferia e già dalla lettura delle due tabelle appare evidente che la convenienza dell’acquisto è maggiore per le case di minor prezzo. E la ragione è molto semplice: i canoni di locazione non crescono in proporzione al valore dell’immobile, ma pesano di più quando la casa vale meno.
I RISULTATI
Nel confronto sul bilocale a Milano l’acquisto stravince con quasi 57 mila euro di vantaggio anche se la casa non aumentasse di valore, e si sale a oltre 70 mila ipotizzando una rivalutazione del 10%. Ancora più alto il gap a Roma, dove a prezzi costanti degli immobili chi acquista ha un vantaggio teorico di oltre 76 mila euro, che diventano quasi 91mila se si considera l’ipotesi di una rivalutazione. Nella media delle principali città l’acquisto con il mutuo nel decennio dà un vantaggio di oltre 42 mila euro a prezzi costanti e di oltre 52 mila con valori in crescita del 10% nel decennio.
Lo scenario cambia se si considera l’abitazione di maggior pregio: a prezzi fermi nella media l’acquisto comporta uno svantaggio di circa 20 mila euro mentre con l’aumento dell’1% all’anno dei valori si giunge in territorio positivo sia pur di poco (+3 mila euro). A Milano chi compra perde 26 mila euro se rivende allo stesso prezzo di acquisto, mentre con una rivalutazione del 10% mette a segno una performance di 9.700 euro; a Roma il guadagno è di quasi 36 mila euro a valori costanti, e di quasi 72 mila con prezzi su del 10% nel decennio.
POTERE D’ACQUISTO
Partendo dai dati di Nomisma abbiamo effettuato anche un’altra simulazione, calcolando la percentuale di un appartamento acquistabile se si sceglie di devolvere a un mutuo la somma che si pagherebbe per un affitto. Più è alta la quota più ovviamente conviene farsi finanziare un acquisto. 
Anche in questo caso emerge la maggiore convenienza della casa più piccola rispetto a quella di pregio. La quota di copertura del mutuo per il trilocale è del 55,1% nella media delle principali città; Milano con 55,4% si pone proprio nel mezzo, mentre a Roma si sale al 61,9%. Nel bilocale una rata di mutuo equivalente al canone di locazione è in grado di garantire quasi tre quarti dell’acquisto.
Il dato più interessante però si ricava dal confronto con il 2006, l’anno del massimo storicoper le transazioni immobiliari in Italia. Il tasso di copertura del mutuo sul trilocale è sceso solo lievemente, dal 56,8% del 2006, mentre quello del bilocale ha registrato un balzo di quasi 13 punti. Se si considera che le abitazioni di minor pregio sono quelle per cui tipicamente si fa più ricorso al prestito, i numeri stanno a significare che la diminuzione degli scambi è in buona parte dovuta al blocco del credito. Se le banche tornassero a dare, ai tassi e con gli spread di oggi, finanziamenti alle condizioni giudicate standard prima delle crisi, e cioè rata pari a un terzo del reddito e rapporto tra prestito e valore immobiliare del 79/80% le compravendite riprenderebbero subito.
Gino Pagliuca