Milano è l'ottava destinazione europea per gli investimenti nell'immobiliare commerciale provenienti da fuori Europa. A dirlo è Cbre, una delle società di consulenza immobiliare più grandi al mondo, in uno studio pubblicato che considera i flussi complessivi investiti nel mattone commerciale dal 2007 al primo semestre del 2013.
Sul podio, come mete preferite degli investimenti cross regional nel real estate euorpeo, svetta Londra, seguita a distanza da Parigi e Francoforte. Il report di Cbre registra un significativo incremento di investimenti internazionali catalizzati dal mattone europeo rispetto agli anni passati, provenienti in particolare da Asia e Nord America. L'Europa è il continente più esposto a livello globale agli investimenti cross regional: dal 2007 a oggi i flussi provenienti da fuori (extra-continentali) hanno rappresentato il 18% del totale. E questa percentuale è progressivamente incrementata negli ultimi anni, raggiungendo per esempio il 22,4% tra il 2012 e il primo semestre 2013.
Più in generale, per numero di transazioni gli investimenti nel real estate commercialeprovenienti da fuori Europa sono uguali a quelli realizzati dai Paesi Ue, dentro i confini del continente. E ciascuno dei due flussi è mediamente responsabile del 20% dei volumi acquisiti. A fare la differenza è la tipologia differente di operazioni: nel real estate gli investitoricross-regional (che investono cioè in più continenti) solitamente portano a termine acquisizioni in tutto il mondo, concentrandosi su differenti tipologie di proprietà e location. I capitali provenienti da fuori Europa, infatti, sono importanti non solo per l'entità dei loro volumi: le transazioni internazionali tendono a concentrarsi su asset di grandi dimensioni e di alto profilo, posizionati in specifici range di mercato. In questi segmenti, dunque, l'arrivo di questi capitali significa innalzare il target del turnover e di conseguenza dei prezzi.
Nel dettaglio, i deal immobiliari sono molto differenti tra loro in base al tipo di investitore.Nel primo semestre 2013 gli investitori "domestici" in Europa (i cui capitali restano nello stesso Paese di provenienza) si sono prevalentemente concentrati su piccole transazioni, con una dimensione media di circa 21 milioni di euro; gli investitori cross-border (che provengono da altri Paesi europei) hanno puntato su proprietà più grandi, con operazioni medie da 42 milioni di euro; gli investitori cross-regional, invece, che arrivano da fuori Europa, investono interamente su asset di grandi dimensioni, con transazioni del valore medio di 94 milioni di euro. Ad esempio, su un totale di 35 operazioni immobiliari realizzate nel Regno Unito nel primo semestre 2013 di importo superiore ai 100 milioni di euro, 22 sono quelle realizzate - in tutto o in parte - con capitali provenienti da fuori Europa.
Anche la distribuzione dei capitali cross-regional è davvero ristretta, concentrata soprattutto sulle prime 10 città metropolitane d'Europa per il 60% del totale investito tra il 2012 e il primo semestre 2013. Londra, Parigi e le principali città tedesche (in ordine Francoforte, Monaco e Berlino) catalizzano la maggior parte dei flussi in entrata, grazie alla trasparenza e alla fluidità delle opportunità di investimento.
Sul mattone di Milano, dal 2007 al primo semestre 2013, sono atterrati un totale di 1,5 miliardi di euro di investimenti provenienti dall'esterno del vecchio continente. I volumi investiti nel capoluogo lombardo da Paesi europei, invece, ammontano a 1,4 miliardi di euro, mentre il totale di tutti gli investimenti nel real estate meneghino si attesta in questi sei anni e mezzo a 10,2 miliardi di euro. Londra guida la classifica degli investimenti da fuori Europa: dal 2007 allo scorso giugno ha attirato 44 miliardi di euro dal resto del mondo. Al secondo posto Parigi con, però, meno della metà dei volumi.
I capitali dal Nord America arrivano in Europa tramite veicoli di investimento collettivi.Questi fondi spesso si muovono per conto di realtà istituzionali, ma sono più inclini a usare la leva finanziaria e sembrano molto più concentrati sui rendimenti che non sulla diversificazione. Hanno tipicamente sempre investito in un ampio range di destinazioni rispetto ad altri e sono più inclini a valutare acquisizioni opportunistiche e con valore aggiunto. In particolare i veicoli nord-americani hanno sempre mostrato una forte propensione per la Germania.
I buyers del Middle East, invece, si distinguono per avere altre caratteristiche, con una vasta gamma di capitali istituzionali (prevalentemente fondi sovrani) e privati che compongono il totale degli investimenti. Un volume sproporzionato di risorse provenienti dall'area mediorientale si concentra su settori alternativi, in particolare quello alberghiero. La maggior parte delle operazioni ha avuto come destinazione il Regno Unito, anche se un significativo ammontare di risorse ha raggiunto la Francia e la Germania.
Gli investimenti asiatici, infine, tendono ad essere diretti da parte di realtà istituzionali(fondi sovrani, fondi pensione e compagnie assicurative). Si concentrano in un numero relativamente piccolo di destinazioni, con una netta prevalenza per il Regno Unito e per il settore degli uffici. Come è noto, questi investitori sono responsabili per la maggior parte delle operazioni di maggiore dimensione.
Jonathan Hull , responsabile Emea capital markets di Cbre ha commentato: «Il real estate europeo mantiene le caratteristiche di trasparenza e liquidità, offrendo anche possibilità di diversificazione, che piacciono agli investitori di carattere istituzionale. Non c'è ragione di credere che questi aspetti possano cambiare nel prossimo futuro e, quindi, i capitali cross-regional continueranno a influenzare il mercato europeo nei prossimi anni». Guardando al futuro, secondo Cbre sono destinati a crescere in particolare gli investimenti asiatici, come quelli provenienti da Cina, Giappone e Taiwan. E poi da Paesi come la Thailandia, l'Indonesia e l'India che stanno diventando fonti di importnati flussi di capitali. Infine anche i fondi sovrani di queli Paesi, come il Kazakistan e l'Azerbaigian, «che stanno iniziando solo oggi a sfuttare le loro risorse naturali, così come un certo numero di stati africani che mostrano un certo potenziale», conclude Hull di Cbre.
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