venerdì 18 ottobre 2013

New York : Servono più appartamenti “normali” di Riccardo Ravasini


Nei mesi scorsi ho parlato di alcuni nuovi condomini in costruzione a Manhattan. Per esempio i grattacieli di lusso nella zona della 57esima strada. Ma anche considerando queste nuove costruzioni il mercato ha ancora molto bisogno di nuovo “magazzino” (appartamenti in vendita).
Molti esperti pensano che ci vorrà ancora qualche hanno prima che si noti un incremento sostanziale del numero di case in vendita.
Le rivendite sembrano muoversi ad un passo rallentato siccome i potenziali venditori vogliono vedere l’economia in continuo miglioramento prima di mettere il proprio immobile sul mercato.
I nuovi appartamenti di lusso (prezzati da $3 milioni in su) che arriveranno sul mercato nei prossimi 6-12 mesi andranno ad interessare solo la fascia alta di mercato (10%) di quelle persone che possono permetterseli. Rimarrà comunque poco presente l’offerta di nuovi appartamenti “normali” (ovvero sotto i $3 milioni).
Il magazzino ridotto ha le sue origini nella crisi finanziaria del 2008, che fermòmolti progetti in costruzione e buttò all’aria i piani per quelli futuri.
Allo stesso tempo il credito più difficile da ottenere, la perdita di posti di lavoro e la riduzione degli stipendi ha messo i bastoni fra le ruote a quelli che vorrebbero mettere il proprio immobile sul mercato per poi comprarne uno più grande per esempio.
Il risultato è un livello di magazzino a livelli minimi: a metà settembre c’erano 4.342 case sul mercato a Manhattan, un numero del 25% inferiore al terzo trimestre 2012, secondo le statistiche rilasciate dalla società Miller Samuel. Per un confronto tenete presente che il massimo numero di case sul mercato venne raggiunto nel primo trimestre 2009 quando ce n’erano 10.648.
Nonostante ci sia un forte bisogno di appartamenti nella fascia media di mercato, rimane difficile per i costruttori non progettare progetti ultra lusso. Soprattutto quando i prezzi della terra raggiungono un limite tale, in alcune zone molto centrali della città, da scoraggiare la costruzione di un prodotto standard che non permetterebbe di richiedere un prezzo elevato alla vendita.
Nel frattempo, il limitato numero di appartamenti di fascia media vede una richiesta notevolissima.

Mega
Il mese scorso Manhattan ha visto affacciarsi al mercato l’ennesimo mega appartamento di lusso. Sito nel palazzo co-op River House, a $130 milioni l’appartamento rappresenta il listing con la richiesta più alta di sempre.

Andamenti incongruenti
L’attività di vendita a Manhattan ha raggiunto quota 3.837 nel terzo trimestre di quest’anno, un incremento del 30% rispetto allo stesso periodo l’anno passato (fonte Miller Samuel).
Dall’altro lato il prezzo medio di un appartamento a Manhattan nel terzo trimestre dell’anno è stato $1,43 milioni, un prezzo dello 0,7% inferiore allo stesso periodo lo scorso anno (Miller Samuel). Anche il prezzo mediano è calato del 2% nell’ultimo anno da $890.000 a $872.000.
Jonathan Miller, esperto di statistiche immobiliari, ha citato l’incremento dei tassi di mutuo come spiegazione di questi andamenti apparentemente incongruenti.
I tassi sono andati gradualmente aumentando dal maggio scorso, il che ha spinto i compratori indecisi ad agire acquistando prima che i tassi salgano di più.
La maggior parte dei compratori i quali sono più influenzati dall’andamento dei tassi fa parte della fascia medio bassa di mercato. Il risultato è che gli appartamenti che sono passati di mano in maggior quantità recentemente fanno parte di questa fascia medio basso, perciò il leggero calare dei valori medi e mediani.

Gracie Mansion
Si voterà il mese prossimo per il nuovo sindaco di New York. Ci sarà una nuova persona alla poltrona di sindaco, la quale è stata occupata da Bloomberg a partire dal 2002.
Chiunque vinca avrà accesso alla dimora ufficiale del primo cittadino di New York: Gracie Mansion.
Un  po’ di fatti riguardanti questo edificio storico.
Un altro edificio occupava questo tratto di terra (oggi alla 88esima strada incrocio East End Avenue) ai tempi di George Washington quando venne usato per la sua posizione strategica sull’East River.
Gli Inglesi distrussero questo edificio durante la Rivoluzione Americana.
Archibald Gracie acquistò il tratto di terra di 11 acri per $5,625 nel 1799 e vi ci costruì la sua residenza di campagna. La usò per se e la sua famiglia fino al 1823 quando fu costretto a venderla per debiti.
Altre persone ci vissero fino al 1896, quando il governo municipale la acquistò e la fece parte del parco Carl Schurz. Da quel momento la villa servì diverse funzioni fra le quali: Museo della Città di New York e residenza storica aperta alle visite. Nel 1942 Fiorello LaGuardia, su suggerimento di Roberto Moses, decise di dedicare la casa alla dimora del sindaco.
Alcuni stimano il valore della proprietà a $200 milioni se fosse ipoteticamente venduta sul libero mercato. Dal 1942 nove sindaci hanno chiamato Gracie Mansion casa. L’unico a non usufruirne per il momento è stato proprio Bloomberg che ha continuato a vivere nella sua palazzina nell’Upper East Side.

Anche per questa volta è tutto, cari lettori; non esitate a pormi qualsiasi domanda sull’immobiliare a New York City, sarò lieto di rispondervi ed assistervi.

Un caro saluto,
Riccardo Ravasini