martedì 15 aprile 2014

Investire nel mattone sempre meno fai-da-te -casa24.ilsole24ore.com


Palazzine cielo-terra a Londra e New York da comperare tramite società e da mettere a reddito sostituiscono ormai gli investimenti spot nel real estate dei grandi patrimoni privati. Chi se lo può permettere ha ancora immobili a uso personale, dagli chalet dell'Engadina alle villa ai Caraibi, dalla casa con vista mare in Sardegna o sulla Costa Azzurra all'appartamento a Parigi o Londra, ma l'ultimo trend è realizzare business plan strutturati per investimenti redditizi.

Nel mondo i super-ricchi, sempre più numerosi (168mila a livello globale, ma saranno il 30% in più nel 2025), amano possedere dimore extra-lusso (ne hanno oggi almeno 2,4 a testa) e investono il 30% del patrimonio in immobili. La capitale britannica resta la destinazione preferita a livello globale per gli investimenti immobiliari da chi ha una ricchezza superiore ai 30 milioni di dollari, secondo il Wealth Report di Knight Frank. E anche gli italiani subiscono il fascino di Londra.
«Coloro che posseggono grandi patrimoni privati italiani hanno iniziato da qualche anno a progettare una diversificazione dell'investimento nel mattone – spiega Luca Caramaschi, responsabile Wealth Management per Deutsche Bank in Italia –. Avere milioni o centinaia di milioni di euro, nel caso della fascia altissima, investiti solo in Italia era sì comodo ma troppo rischioso. Oggi gli italiani guardano soprattutto a Londra e negli Stati Uniti, principalmente a New York e Miami. A seguire ci sono mete come Parigi, Berlino, qualche capitale dell'Est Europa e nel caso dei patrimoni maggiori anche l'Asia». Qualcuno investe da solo, in via privata; molti altri scelgono, invece, la strada dell'investimento di gruppo. «Vengono create piccole società in joint venture con un partner locale finalizzate a fare poi dei club deal. Anche la banca, se a conoscenza dei progetti, può proporre dei clienti che intendono partecipare a un certo tipo di investimento, come per esempio l'acquisto di una palazzina di lusso in uno dei quartieri eleganti di New York – dice ancora Caramaschi –. Il trend generale rimane quello di focalizzarsi sul segmento residenziale, il più conosciuto da queste categorie di investitori». Secondo Caramaschi, però, negli ultimi anni la quota di investimenti nel mattone è scesa e oggi si fa soprattutto attenzione a gestire il proprio patrimonio in maniera equilibrata, per non trovarsi con investimenti troppo illiquidi in fasi di mercato negative, come è stato infatti nell'ultimo periodo.
«In Italia il cliente di private banking detiene in media il 20% della propria ricchezza in beni immobiliari – commenta Stefano Vecchi, head of advisory & sales market area Italy presso Credit Suisse – in tutte le forme, sia acquisendo asset in maniera diretta per generare reddito sia per farne un uso personale. Bisogna fare poi delle distinzioni tra clienti nel Nord e nel Sud Italia - a Roma soprattutto sono molto legati al mattone - e clienti di fascia altissima che in genere gestiscono i patrimoni immobiliari tramite propri family office». Il trend è stato costante negli ultimi anni anche se il mercato immobiliare ha dato poche soddisfazioni, «sicuramente meno di quante ne abbia date il mercato mobiliare» dice Vecchi. E oggi è anche difficile uscire dal settore se non si vogliono mettere in conto perdite di capitale visto il calo costante dei valori del mattone dal 2008 a oggi. Sarebbe invece il momento di guardare a qualche occasione. «Vista la situazione macroeconomica e la crisi del mattone c'è sempre più interesse a valutare l'acquisto – dice ancora Vecchi –. Tendenzialmente si cercano proprietà residenziali e commerciali, in Italia ma anche all'estero». I "paperoni" che scelgono di cambiare l'asset allocation del proprio patrimonio immobiliare fanno lievitare l'offerta in Italia, soprattutto seconde case. Il segmento della seconda o terza abitazioni nel nostro Paese è diventato sempre più sottile, con solo 25mila compravendite nel 2013 rispetto alle oltre 45mila transazioni che gli italiani hanno concluso all'estero. E all'estero in primis si guarda a Londra, anche se c'è chi parla di rischio-bolla» spiega ancora l'intervistato. 

E nel mondo come cambia l'asset allocation? La storia, la posizione geografica e la loro ricchezza consolidata rendono inattaccabile il primato di Londra e New York, almeno per ora, come spesso ha evidenziato Knight Frank, network di consulenza internazionale nel segmento degli immobili di alto livello, ma nella classifica delle città più gettonate dai "paperoni" nel mondo al terzo posto c'è Singapore, seguita da Hong Kong. Ma Shanghai è in rapida ascesa e nel 2023 dovrebbe conquistare il quinto posto in classifica spodestando Ginevra.

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