domenica 22 settembre 2013

Mercato Immobiliare: Il ruggito del coniglio - aiutomutuo.finanza.com

Ci risiamo. Finita la vacanza estiva la ripresa dei lavori ripresenta immancabile il solito carosello di consuntivi tragici e previsioni rosee.
Un coro quasi unanime di voci assonanti intona il vecchio canto del “la ripresa è alle porte” sulla falsa riga del solito spartito de “il peggio è passato”.
Sembra quasi che gli addetti ai lavori vivano in una realtà parallela ed eterea dove il potere delle parole ha la capacità di influenzare il mercato reale o meglio, dovremmo dire che le dichiarazioni colme di speranza e prudente ottimismo abbiamo la forza di convincimento sulle masse come se le masse avessero bisogno di un incoraggiamento all’acquisto.
In attesa di un improbabile rapido risveglio dal torpore dei ricordi di fasti passati passiamo in rassegna qualche caso di ottimismo di maniera dettato da ragioni oscure o risibili.
Confedilizia gongola al pensiero che non esista più l’IMU sulle prime case; l’aver svincolato (temporaneamente?) la tassa dal concetto di proprietà legandolo a quello di godimento del bene a loro giudizio dovrebbe dare sollievo ai proprietari locatari ed incentivare le compravendite per investimento. Probabilmente non si sono assolutamente resi conto che la stragrande maggioranza delle persone pagava cifre ridicole come IMU prima casa ed era ed è consapevole che quello che è uscito dalla porta rientrerà dalla finestra della service tax. Inoltre l’aver gravato di ulteriori tasse gli inquilini (evento probabilmente inevitabile e prevedibile in ogni caso) in questo periodo di forte crisi economica non facilita certo il mantenimento dei valori dei canoni (e dunque delle rendite) che continuano imperterriti la loro costante discesa.
L’Ance, con un rinnovato slancio presenzialista in tv e sui giornali, ha messo a preventivo già tot miliardi di euro derivanti dal coinvolgimento della Cassa Depositi e Prestiti nel duplice ruolo di fornitore di liquidità aggiuntiva alle banche da un lato e compratore di mutui in sofferenza cartolarizzati dall’altro. Mentre si fregano ancora le mani per l’aiuto che credono di aver ricevuto e si sperticano in lodi nei confronti del governo forse si renderanno conto che la manovra serve unicamente alle banche (ed ai loro amici) per scaricare un pò di crediti inesigibili sul risparmio privato e fare spazio nei bilanci per crearne di nuovi tra gli stessi aspiranti mutuatari ed alle stesse condizioni senza coinvolgere alcuna parte delle nuove costruzioni se non quelle di diretto interesse degli istituti di credito.
Scenari Immobiliari tra un calice di champagne e l’altro alle solite patinate conventionreitera il mantra dei prodotti di qualità, della convenienza degli immobili di pregio, della necessità di puntare sulle nuove tecnologie, ecc … insomma sui motivi per i quali val la pena comprare i loro studi di settore perennemente improntati al futuro radioso del mattone di classe tanto agognato dai fantomatici investitori esteri (ormai eclissati da anni consapevoli che gli alti prezzi e la fiscalità ballerina non sono forieri di ottimi affari). Consiglio di custodire gelosamente la serie dei loro rapporti periodici, ancorchè sembrino tutti uguali (a parte le date per la ripresa) poichè non è escluso che a breve diventino materiale prezioso per collezionisti di rare stampe d’epoca. Probabile scadenza per gli ultimi acquisti: l’Expo del 2015.
Tecnocasa con un temerario capolavoro di cerchiobottismo pervaso da un trionfo di condizionali ci fa sapere che il mercato sta cambiando (!). Come dire che, comunque vada, avranno avuto ragione loro. In realtà il difficile equilibrismo rispecchia la volontà di incoraggiare i venditori ad abbassare celermente i prezzi ed i compratori ad affrettarsi a non perdere le “occasioni” che il mercato si prepara ad offrire.
FIAIP, bontà loro, con una incredibile inversione a 180 gradi passano dalle querule lamentazioni sull’abbandono del mercato da parte della classe dirigente del paese alle lodi sperticate per il governo per i provvedimenti adottati ed in un slancio di ottimismo confondono l’aumento della domanda di mutui con l’aumento della domanda di case e dichiarano che il miglioramento in atto (quale, quello dei click sui portali immobiliari?) è dovuto all’aumento dell’erogazione di finanziamenti.
In realtà gli unici veri (e piccoli) provvedimenti a favore del settore sembrano essere le ridotte tasse di registro sulle compravendite delleprime case (con contemporaneo aggravio sulle seconde!). Ogni riduzione vera di tassazione è sempre ben accolta, sia perchè sgrava di oneri i contribuenti in generale sia perchè dovrebbe essere segnale di margini di miglioramento economico, però ovviamente una piccola variazione di importi poco potrà contro l’immane catastrofe degli squilibri creati dalla bolla immobiliare ancora pesantemente presente nel nostro paese.
Sia chiaro che il perdurare della sofferenza del mercato non fa maturare punti per avere diritto alla ripresa delle compravendite. Non c’è un “inevitabile e fisiologico” bisogno di immobili da soddisfare che si ripresenta ciclicamente sul mercato ogni tot anni per il quale basta avere pazienza e presto o tardi verrà soddisfatto a qualsiasi prezzo. Anzi le proiezioni demografiche lasciano intuire l’esatto contrario.
Viviamo, per fortuna, in un paese colmo di case e di proprietari immobiliari e l’allegra macchina da guerra della cementificazione non ha mai smesso di sfornare nuovi lotti ogni anno. Negli anni scorsi è già stato venduto tutto il vendibile ivi compreso case a coloro che non potevano assolutamente permetterselo (tant’è che in molti non hanno pagato nulla oltre le prime rate del mutuo). Ci vorranno anni ed anni prima che si ricreino le condizioni per un mercato, non dico efficente e frizzante ma anche soltanto pacatamente equilibrato (com’è probabile che si ripresenti quando saranno soddisfatte tutte le condizioni).
Preso atto delle manovre del governo e delle dichiarazioni degli addetti ai lavori, è probabile che, nonostante tutto, il vero nodo del blocco del mercato e cioè la scollatura tra alti prezzi di vendita e potere d’acquisto delle fasce giovani non sarà sciolto a breve. Il ritorno della convenienza per l’acquisto tende ad allontanarsi. Nei prossimi trimestri probabilmente assisteremo a dichiarazioni ancora più raccapriccianti dovute alla necessità della alienazione di immobili da parte delle amministrazioni pubbliche, delle banche e degli enti. Non appena gli attori in gioco avranno conferma che la fettina di torta si è rimpicciolita all’inverosimile si scatenerà una lotta all’ultimo sangue per accaparrarsi gli ultimi compratori solvibili.
Non lasciatevi indurre in tentazione proprio adesso; mettetevi comodi e partecipare al massimo in qualità di spettatori, il vero show deve ancora cominciare.