venerdì 8 novembre 2013

Real Estate in forte difficoltà. Compravendite sui valori degli anni ‘80 -professionefinanza.com


Il mercato immobiliare continua a essere sotto pressione. L’abolizione della seconda rata dell’Imu sembra ormai certa, ma costa 2,4 miliardi di euro. E il governo sta cercando di capire come e dove reperire la copertura necessaria per evitare il pagamento della seconda rata. Addirittura gli emendamenti alla legge di stabilità presentati sono oltre 3 mila e si è spostato a sabato il termine ultimo per farli pervenire. Intanto il settore real estate ne sta facendo le spese, con il numero delle compravendite che è crollato sui valori in linea con la metà degli anni ‘80 e una domanda di mutui in discesa anche per una minor propensione all’acquisto dell’abitazione derivante dalla difficile congiuntura economica. ProfessioneFinanza ha intervistato quindi Giacomo Morri, docente senior SDA Bocconi, per avere un commento sull'attuale situazione immobiliare italiana.
 
- Prof. Morri, quali sono le modifiche e gli impatti della nuova manovra sul settore real estate italiano?
Le modifiche apportate consistono fondamentalmente in una sostituzione dell’Imu e della tassa sui rifiuti con due nuove imposte, la Tasi e la Trise. Complessivamente si prevede un aumento del carico fiscale, tuttavia è ancora difficile quantificarne l’impatto poiché le regole di calcolo non sono ancora definitive.
 
- Qual è la sua opinione, distinguendo tra prime e seconde case?
Per la prima casa ci sono possibilità di agevolazioni, anche se sembrano essere a discrezione dei singoli Comuni; è tuttavia possibile che in media vi sia un aumento. Per le altre tipologie di immobili complessivamente sembra che vi sarà un aumento.
 
- L'inserimento della nuova tassazione renderà meno conveniente l’investimento immobiliare a causa della sua ridotta redditività? Prevede quindi una riduzione nel valore degli immobili?
La convenienza a investire non dipende dal livello di tassazione, ma dalle prospettive future del mercato e dalla redditività attesa in funzione del rischio. Semmai un incremento della tassazione porta subito a una riduzione del valore per la maggiore tassazione che riduce il reddito netto.
 
- Secondo lei sul settore commerciale ci sarà anche l’impatto della dismissione di parte del patrimonio pubblico? 
Se effettiva, la dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, ormai annunciata da tanti anni, porterà a una maggiore disponibilità di beni in cui investire, conseguentemente portando a una riduzione del valore degli immobili. Quale tuttavia sarà l’impatto reale dipenderà da numerosi fattori, come le modalità di cessione e l’effettiva quantità di immobili pubblici immessi sul mercato rispetto allo stock esistente.
 
- Le nuove tasse saranno una stangata oltre che per i proprietari di case, anche per gli inquilini?
I conduttori sono disposti a pagare un importo totale per utilizzare gli immobili, comprensivo delle imposte. Conseguentemente, eventuali maggiori imposte a loro carico ridurranno la capacità di pagare il canone di locazione, ma l’effettiva ripartizione di questo maggiore onere tra le due parti dipenderà dall’elasticità della domanda.
 
- Infine, cosa succederà al mercato delle costruzioni di nuove case?
L’interesse a sviluppare nuovi immobili si ha solo nel momento in cui il prezzo di vendita è maggiore del costo pieno di costruzione; bisogna ricordare che il prezzo di vendita dipende dal valore dei beni esistenti. Se una maggiore tassazione, come è ovvio, porta a una riduzione del valore degli immobili, essa porterà anche a una riduzione nel numero di nuove costruzioni.
 
- Ha delle stime su numero compravendite, invenduti, prezzi del 2013 e attese per il prossimo anno?
Il numero delle compravendite si è dimezzato rispetto al picco raggiunto nel 2007, con valori in linea con la metà degli anni ‘80. Più difficile stimare il numero delle unità invendute e il trend dei prezzi, questi ultimi senz’altro ancora in calo.
- C'è maggiore difficoltà ad accedere al credito per un privato che vuole stipulare un mutuo?
Le banche sono diventate più selettive nella concessione di finanziamenti, oltre a concedere una percentuale inferiore rispetto al valore dell’immobile; tuttavia anche la domanda di mutui è in calo per una minor propensione all’acquisto dell’abitazione derivante dalla difficile congiuntura economica.