giovedì 12 dicembre 2013

Immobili & tasse, atto finale per l’anno terribile dell’Imu -corriere.it

Dopo un estenuante balletto politico-parlamentare, per i proprietari immobiliari è arrivato, purtroppo, il momento della resa dei conti. Entro lunedì prossimo, 16 dicembre, va versato il saldo dell’Imu. Confermata l’esenzione per l’abitazione principale e relative pertinenze (una per tipo), si dovrà pagare il saldo per le seconde case, per gli immobili affittati o sfitti e per quelli dati in uso gratuito ai familiari (salvo esonero specifico), per i terreni e per tutti gli altri immobili. L’operazione non è complicata, ma bisogna procedere con cura.
Come prima cosa va calcolata l’imposta dovuta per l’anno 2013 in base alle aliquote deliberate dal Comune. Purtroppo gli enti locali hanno tempo fino a oggi, 9 dicembre, per decidere l’entità del prelievo. Una vera assurdità aver previsto un termine così vicino alla scadenza di pagamento. Dal totale così calcolato va detratto l’importo versato a giugno (vedi un esempio di calcolo), pari al 50% di quanto pagato l’anno scorso. Il saldo da versare è spesso superiore all’acconto di giugno, poiché tanti Comuni alle prese con i vincoli di bilancio hanno aumentato le aliquote, soprattutto quella ordinaria dello 0,76% che può essere stata portata fino all’1,06%.
Gli obbligati 
Devono versare l’Imu tutti i proprietari di immobili e i titolari di un diritto reale di godimento, come l’usufruttuario o chi ha il diritto d’abitazione, uso, enfiteusi e di superficie. L’imposta va versata anche dalle società per gli immobili posseduti, anche se utilizzati nell’esercizio della propria attività, con la sola eccezione degli immobili merce costruiti per la vendita.

Se ci sono più comproprietari — o più contitolari di un diritto reale — l’Imu va pagata da ciascuno in proporzione alla propria quota e con versamenti separati. Per gli immobili in locazione finanziaria paga l’utilizzatore e non la società di leasing.
Su cosa si paga 
L’Imu si applica a qualunque immobile, fatte salve l’abitazione principale e relative pertinenze e gli altri casi di esenzione previsti dalla legge (o dalla delibera comunale che può assimilare alcune fattispecie all’abitazione principale). Ed è quindi dovuta su: 
• fabbricati; 
• aree fabbricabili (conta il valore commerciale al 1° gennaio 2013); 
• terreni, compresi quelli incolti e gli orticelli, tranne quelli posseduti e condotti dall’imprenditore agricolo o coltivatore diretto. Per i terreni l’Imu paga solo dal 1° luglio (per il primo semestre valeva l’esenzione) (vedi tabella).

Per i fabbricati in corso di costruzione o di ricostruzione, oppure oggetto di interventi di radicale recupero edilizio l’Imu si applica sull’area fabbricabile fino alla data di ultimazione dei lavori, ovvero, se antecedente, di utilizzo del fabbricato.
Abitazione principale 
L’Imu 2013 non è dovuta. C’è ancora il rischio di dover pagare qualcosa a gennaio 2014, per i contribuenti dei Comuni (tra cui molte grandi città come Milano, Roma, Napoli e Torino) che hanno deliberato — rispetto alla misura base del 4 per mille — un aumento dell’aliquota. A meno che nel frattempo il governo o il Parlamento non trovino altre soluzioni. Ma di questo parleremo meglio nelle prossime settimane quando il quadro normativo sarà più definito.

Ai fini Imu per abitazione principale si intende un’unica unità immobiliare ad uso abitativo, nella quale il contribuente e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Le due circostanze devono coesistere. L’abolizione del saldo Imu, così come avvenuto per l’acconto di giugno, non vale per le abitazioni di maggior pregio, quelle di categoria A/1 (immobili signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi) anche se utilizzate come abitazione principale.
Nel caso in cui i coniugi abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nello stesso Comune, le agevolazioni per l’abitazione principale e le pertinenze si applicano per un solo immobile e quindi il beneficio spetta soltanto a uno dei coniugi. Se gli immobili sono ubicati in comuni diversi, invece, l’esenzione spetta per l’abitazione di entrambi i coniugi.
L’esonero dall’Imu vale anche per le pertinenze dell’abitazione principale, che possono essere: un’unità immobiliare classificata come C/2 (cantina, soffitta o locale di sgombero), sempre che non vi sia un locale con le stesse caratteristiche censito unitamente all’abitazione come vano accessorio di quest’ultima; un’unità immobiliare classificata come C/6 (box o posto auto); un’unità immobiliare classificata come C/7 (tettoia).
Entro il massimo di una pertinenza per categoria catastale (C2, C6 e C7) il contribuente ha la facoltà di individuare a quali applicare l’esenzione. Se, per esempio, possiede 3 pertinenze di cui una cantina e due box, potrà beneficiare dell’aliquota agevolata per la cantina e per uno solo dei box.
La base imponibile 
La determinazione della base imponibile varia a seconda della tipologia di immobile. Si parte sempre dalla rendita catastale attribuita all’immobile al 1° gennaio dell’anno, rivalutata del 5% come in passato.

Per trovare la rendita si può consultare il rogito o una visura catastale recente. La rendita si può ottenere anche dalla dichiarazione dei redditi, quadro RB del modello Unico o quadro B del 730. Attenzione, però, perché in Unico si indica la rendita già incrementata del 5% (non occorre quindi rivalutarla), mentre nel 730 è segnato l’importo base (quindi ancora da maggiorare).
La rendita rivalutata va poi moltiplicata per il relativo coefficiente moltiplicatore che varia a seconda del tipo di immobile (vedi tabella). I moltiplicatori principali sono 160 per le abitazioni — gruppo catastale A, esclusa A/10 (uffici) — e le unità immobiliari delle categorie C/2, C/6 e C/7 (cantine, solai, box, posti auto, tettoie); 80 per gli uffici (A10); 65 per i fabbricati del gruppo catastale D (opifici, alberghi e teatri), esclusi i D/5 (nel 2012 era 60); 55 per i fabbricati della categoria C/1 (negozi e botteghe).
Al totale così ottenuto si applicano le aliquote previste dal comune.
E’ prevista una riduzione del 50% della base imponibile, per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, per il periodo dell’anno in cui sussistono tali condizioni, da accertare da un tecnico comunale.
Per i terreni il valore imponibile si ottiene moltiplicando il reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio, rivalutato del 25% e moltiplicato poi per 135.
Le aliquote 
Al fine di non incorrere in errori e tenere conto delle situazioni più rilevanti — soprattutto per le aliquote spesso differenziate all’interno del singolo Comune — occorre verificare con attenzione le delibere e i regolamenti per individuare le singole tipologie personali.