domenica 12 gennaio 2014

CONSIDERAZIONI MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO di Stefano Masullo


In Italia l ‘ investimento immobiliare è assolutamente sconsigliato in quanto le quotazioni non hanno ancora raggiunto il loro livello ottimale , stimato in almeno il 30% inmeno rispetto ai prezzi attuali .

Perché 30% , è un calcolo molto semplice , prima dell ‘introduzione dell ‘ euro , unimmobile stimato 500 milioni diLire , dopo il 2002 è stato quotato 500.000 euro ,considerando una rivalutazionein linea con l ‘ inflazione , i 500 milioni di Lire , dovrebbero risultare essere diventati nel2014 , circa 700 milioni di Lire ,equivalenti a 350.000 euro , ora la differenza di 150.000 euroequivale al 30% di sconto chedovrà essere praticata sulvalore attuale degli immobili ,affinchè il mercato possa ripartire con valutazioni reali ed in linea con la drammatica situazione economica italiana attuale .
Lo stesso calo , 30% , dovràeffettuarsi anche sui canoni dilocazione , dove nel prossimo futuro si potrebbe assistere ad un fenomeno quale quello dellamezzadria , che aveva caratterizzato il sistema agricolo del 1.800 , cioè laricerca spasmodica da parte deiproprietari di case sfitte , diaffittuari affidabili chemantengano inalterato il valoredella casa , abitandola epagando solamente le ormai insostenibili spese condominiali ordinarie estraordinarie .
Nel settore dei capannoni industriali tale fenomeno è giàin via di sviluppo :  cresce ilnumero di proprietari che,davanti alla riduzione dellacapacità produttiva , affittanoparte della superficie a un altro imprenditore . «In questo modo – dice Carlo Giordano , amministratore del portalewww.immobilare.it  – sidividono le spese , soprattutto l’IMU ».
L'ultimo dato ISTAT pubblicato in data 10 Gennaio 2014 , riferito alla fine del settembre scorso  evidenzia un'accelerazione della discesadei prezzi degli immobili rispetto al trimestre precedente( -1,2% contro -0,6% ) , su base annua -5,3% .
I prezzi continuano a calare ,  come sottolinea l' ISTAT , per l'ottavo trimestre consecutivo , così , il valore nominale degliimmobili residenziali si può stimare di circa il 20% in menorispetto ai prezzi pre-crisi , 2008, ma quindi ancora ben lontanidal loro vero valore realerivalutato del 2002 .
Il calo non ha ancora toccato ilfondo e appunto si assisterà adulteriori assestamenti verso ilbasso : secondo le stime degli operatori che ovviamente usano toni felpati attenuando la reale situazione di mercato , nel2014 i valori dovrebbero scendere ancora in una forchetta compresa tra il 3 e il5%.
Anche perché, fino a oggi, iprezzi più bassi non hanno fatto riprendere il numero di compravendite, che dopo ilcrollo del 25% del 2012, nell'anno appena concluso sono scese ancora , il calo trimestre dopo trimestre ( -5,1% nel terzo 2013, l'ultimo di cui sono noti i risultati e lo stesso periodo a cui si riferiscono i dati ISTAT  ).
Le cause che porteranno ad un drastico calo delle quotazioni dei valori immobiliari e dei relativi canoni di affitto sono le seguenti : 
scarsissima erogazione di credito e quindi di mutui da parte del sistema bancario ;
percentuali pari al 60% del valore dell ‘ immobile come erogazione di mutuo ;
spread e tassi di interesse sui mutui in aumento ;
crescita della disoccupazione e della precarietà con conseguente stretta della erogazione di mutui da parte del sistema creditizio per compensare il maggiore rischio di insolvenza ;
notevole incidenza delle spese condominiali in materia di manutenzione ordinaria e straordinaria degli immobili  ;
aumento sempre più pressante della tassazione in capo agli immobili ;
nessuna redditività da parte degli investimenti in immobili da affittare ;
aumento della morosità e quindi di poter ottenere rendite da parte degli affittuari con conseguente aggravio delle spese ;
opportunità di impiego alternative con redditività notevolmente più elevata sui mercati finanziari in azioni ed obbligazioni .
La tassazione prendendo ad esempio un bilocale da 50 metri quadrati , fra il 2012 ed il  2014passa da 818 a 925 euro e adaliquote massime va da 1.140 a1.227 euro , senza contare chese l’ appartamento sfitto è nellostesso Comune di residenza delproprietario , subisce anche il ritorno dell’ IRPEF sul 50% dellarendita catastale aumentata di un terzo .
A riprova di quanto affermato si nota una chiusura generalizzatadi agenzie immobiliari con laconseguente ricerca alternativadi attività professionale degliagenti immobiliari ormai insurplus rispetto alla richiestadel mercato e deldimezzamento del numero annuale di compravendite immobiliari .
Nel corso del primo semestredel 2013 le convenzioni notarilirogate per trasferimenti diproprietà di unità immobiliari , complessivamente considerate , registrano una ulteriore variazione tendenziale negativadel -8,3% rispetto allo stesso periodo del 2012 , quando la contrazione era stata del-20,6%.
Complessivamente, le convenzioni registrate per compravendite di immobili sono state 295.785 , di cui275.437 nel settore residenziale( il 93,1% delle convenzioni ) ,18.146 nel settore economico ( il 6,1% delle convenzioni ) e ulteriori 2.202 per trasferimenti di unità immobiliari ad uso speciale e per multiproprietà ( lo 0,8% delle convenzioni ).
Un rallentamento dell'andamento negativo si registra per entrambi i primi due trimestri dell'anno e per tutti i comparti , i trasferimenti di proprietà di unità immobiliari ad uso abitazione ed accessori sono stati 129.120 ( -10,3% ) nel primo trimestre del 2013 e146.317 ( -6,5% ) nel secondo.
Sono 10.350 le famiglie che , damaggio 2013 fino alla prima settimana di gennaio 2014 , hanno potuto sospendere per18 mesi il pagamento delle ratedei mutui , per un controvalore di 988,5 milioni di euro di debito residuo , lo afferma l’ Abi Associazione Bancaria Italiana .
Anche il 2014 sarà un anno negativo per i prestiti alleaziende , quest’anno , infatti , secondo le stime del CSC Centro Studi Confindustria , iprestiti dovrebbero calareancora di 8 miliardi di euro , con una discesa dell’ 1 per cento , dopo la riduzione del10,5% ( pari a circa 96 miliardiin meno ) registratasi anovembre 2013 in relazione al picco di settembre 2011 .
I cordoni della borsa delle banche restano quindi ancora strettissimi ma c’è il rischio che la situazione peggiori nel caso che i test effettuati dalla BCE Banca Centrale Europea sulla solidità dei bilanci bancari non avessero esito positivo .
A bloccare tuttora i prestiti da parte delle aziende di credito – ricorda in ogni caso il Centro Studi Confindustria – ci sono «una montagna di sofferenze». Nel nostro Paese le sofferenzesui prestiti alle imprese anovembre sono cresciute a 103 miliardi ( il 12,6% del totale deiprestiti ) da 25 miliardi del 2008. Sono cresciute anche lesofferenze sui prestiti allefamiglie , passando da 10 miliardi nel 2008 ai 32 dinovembre 2013 . « Questa è la causa principale del credit crunch in Italia – afferma il CSC – che così ha prolungato eapprofondito la recessionepartita proprio dalla stretta creditizia cominciata nel 2011 . La determinante del rischio di credito oggi è la recessionestessa . Siamo immersi in uncircolo vizioso credit crunch-recessione che si autoalimenta».
I capannoni industriali dismessi sono la traccia più evidente della guerra – così lacrisi/recessione è stata definita dal CSC di Confindustria – degli ultimi cinque anni . Capannoni chiusi , cartelli "vendesi" e altri con scritto "cessata attività" , sono i ruderi lasciati dall’attacco all’ economia manifatturiera cominciato nel2008 .
Non è semplice quantificarl i, ma una stima realistica indica tra 80mila e 100mila le offerte divendita per capannoni industriali e artigianali ,immobili ad uso industriale ,terreni di pertinenza e locali adibiti a depositi o magazzini ,laboratori . Oltre un terzo fa riferimento ad aste giudiziarieper procedure fallimentari oescussioni bancarie per leasingnon pagati .
« Quando chiude un’ azienda – dice un commercialista – alle sue spalle c’è un complesso sistema di fornitori che a sua volta entra in difficoltà , e lenuove procedure sui concordati preventivi non sembrano attenuare la corsa dei fallimenti, che ormai sta superando , alivello nazionale la soglia di unoal giorno .  Non c’è liquidità , lebanche non erogano prestiti e le aziende sono messe all’angolo ».

Tutto questo ha un’altra conseguenza: i prezzi deicapannoni nuovi e usati sono indiscesa ovunque .

Per quanto riguarda letransazioni di compravendita , dal 2007 al primo semestre 2013 sono crollate del 70 percento , vi è come un effetto accumulo dell’ offerta con forticonseguenze sui prezzi .

« L’analisi dei nostri numeri – commenta Carlo Giordano , amministratore delegato diwww.immobiliare.it , oltre16mila inserzioni di vendita e più di 18mila per le locazioni ,segnala un vero boom dell’offerta negli ultimi tre anni : quasi un +13% per la vendita e un +19% per la locazione . Ogni giorno l’ offerta aumenta , mentre la domanda non esiste . A questo punto la riflessione da fare – aggiunge Carlo Giordano  – è che tipo di manifatturiero avremo da qui a cinque anni. Credo ci sia un problema di scelta economica non ancora affrontata » .

Prende piede un altro fenomeno : cresce il numero di proprietari che , davanti alla riduzione della capacità produttiva , affittano parte della superficie a un altro imprenditore . « In questo modo – dice Carlo Giordano – si dividono le spese, soprattutto l’IMU ».

A cura di Stefano Masullo
Classe 1964, laurea in Scienze Economiche e Master in Comunicazione, Marketing e Finanza, Cavaliere dell'Ordine Equestre del Santo Sepolcro di Gerusalemme e dell' Ordine Costiniano di San Giorgio, attivo nel settore finanziario dal 1984, già Rappresentante alle Grida alla Borsa Valori di Milano, autorizzato CONSOB, e Broker registrato al NASD a New York, è specializzato nella consulenza e gestione di patrimoni mobiliari ed immobiliari, nella finanza di impresa, nella pianificazione fiscale, nella comunicazione finanziaria e nella formazione. Ha iniziato a lavorare nella società Consulenti Finanziari SpA, creata da Pompeo Locatelli, in seguito, ha collaborato, per oltre un lustro, nello Studio di Agenti di Cambio Leonzio Combi, costituito a Milano nel 1907, uno dei più importanti in Italia. Dal 1995 fino alla vendita, avvenuta nel 2006, fondatore, presidente e azionista di riferimento, del gruppo di consulenza ed intermediario finanziario ex articolo 106 T.U.B., autorizzato Ufficio Italiano Cambi, Opus Consulting S.p.A., capitale sociale 625.000 euro. Socio fondatore, nel 1996, e tuttora segretario generale ASSOCONSULENZA Associazione Italiana Consulenti di Investimento la prima ed unica associazione di categoria riconosciuta a livello istituzionale in Italia; è inoltre socio fondatore, nel 2008, e segretario generale ASSOCREDITO Associazione Italiana Consulenti di Credito Bancario e Finanziario di cui è presidente Luigi Pagliuca, già presidente del Collegio di Milano e Lodi dei Ragionieri Commercialisti . Rettore Università ISFOA di Lugano, autore di oltre 300 pubblicazioni e di 22 best sellers aziendali, di cui uno, nel 1998   , adottato dall’Università Bocconi di Milano; opinionista presso i più importanti media di settore, quali CNBC Class Financial Network e Bloomberg Television, è stato chiamato come relatore, in Italia ed all’estero, da prestigiose istituzioni quali Marcus Evans, Istituto di Studi Bancari, ISTUD, IUAV Università di Venezia, Università Cattolica del Sacro Cuore di Milano; nel 2002 ha realizzato il primo libro dedicato al Consulente di Investimento. Autore nell' ottobre del 2001, del primo testo dedicato al Bahrein, è direttore editoriale delle prima rivista svizzera di finanza islamica, Shirkah Finance, risultando uno dei principali esperti italiani del settore; direttore responsabile della testata internet di finanzawww.trend-online.com , è altresì fondatore e direttore responsabile della rivista leader assoluta ed incontrastata nel proprio segmento di riferimento , Golf People Club Magazine , in passato vice direttore del magazine dedicato al lusso World & Pleasure Magazine e direttore editoriale Family Office: Patrimoni di Famiglia, la prima rivista italiana multimediale, internet e cartacea, specializzata nella tutela e conservazione dei patrimoni di famiglia   . Ha svolto incarichi direttivi o consulenziali in gruppi bancari, assicurativi, finanziari, industriali quali:  ,  Norwich Union, CIM Banque, Broggi Izar, Henderson Investor, Fleming, Corner Bank, Lemanik, Nationale Nederland, Banca Popolare Commercio Industria,  81 SIM Family Office SpA ,  Prudential Vita, Banca Popolare di Milano, Cassa di Risparmio di Cento, Cassa di Risparmio di Perugia, Socièté Bancarie Priveè, Liberty Financial, FMG Fund Marketing Group, Credito Italiano, IW Bank, ING Group, Colomba Invest SIM, MPS Banca Personale .