Alcuni analisti, però, pensano che il mercato immobiliare italiano, pur sicuramente percorso da un trend negativo, si comporti in maniera piuttosto strana, poco fisiologica rispetto a quanto ci si aspetterebbe o capiterebbe in alcuni paesi. Se infatti le compravendite sono scese in modo drastico, così non è accaduto per il prezzi, il cui calo è sì sostanzioso ma non abbastanza sostanzioso, almeno in riferimento al crollo delle contrattazioni. Il sito finanza.com ha elaborato, sulla scorta delle elucubrazioni degli studiosi americani, una teoria secondo la quale a determinare la “schizofrenia” del mercato immobiliare italiano sarebbe un fenomeno chiamato Mental Accounting.
Il Mental Account si compone di due elementi. L’effetto dotazione e l’effetto costi sommersi.
L’effetto dotazione si verifica quando un gruppo di individui possiede un oggetto e l’altro gruppo non lo possiede. I possessori tenderanno a sovrastimare il bene, il non-possessori tenderanno a sottostimare. E’ quello che accade oggi nel mercato immobiliare: i proprietari di casa offrono un costo troppo alto rispetto alla situazione del mercato stesso, mentre gli aspiranti compratori offrono un prezzo troppo basso. La domanda e l’offerta non si incontrano come dovrebbe accadere e così le compravendite non aumentano.
L’effetto costi sommersi è quando un proprietario incorpora nel prezzo dell’immobile anche alcune spese che lui ha effettuato in relazione della casa, senza che il frutto di queste spese possa essere realmente – e tecnicamente – giustificare un aumento del prezzo. Anche questa è una spiegazione del mancato incontro tra domanda e offerta.
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