venerdì 15 novembre 2013

Il repricing riposiziona i centri commerciali italiani. Shopping mall in mostra al Mapic -casa24.ilsole24ore.com


Segnali positivi per il retail italiano, anche se il mercato resta molto differenziato. A soffrire di più sono gli shopping centre secondari, mentre alcuni recenti deal e nuovi progetti in costruzione riposizionano l'Italia tra gli obiettivi di investimento degli operatori internazionali.

Il retail di lusso ha dimostrato di essere una nicchia protetta come attività commerciale: le operazioni immobiliari in questo campo sono rimaste appetibili durante tutta la crisi. Per il resto, secondo Cbre il volume degli investimenti retail in Italia nel terzo trimestre 2013 ha accelerato la sua crescita, aumentando del 128% rispetto al trimestre precedente: i volumi investiti, per la quasi totalità stranieri, hanno toccato i 612 milioni di euro (arrivando a sfiorare il miliardo nei primi nove mesi del 2013, il 34% degli investimenti immobiliari in Italia), sopra del 40% rispetto alla media trimestrale degli ultimi tre anni.
Con questi numeri l'Italia non è più ai margini del retail globale. «Nei centri prime – afferma Pietro Malaspina, presidente del Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali – si è verificata una stabilizzazione dei livelli di rendimento, in termini di canoni di locazione, e una buona tenuta delle vendite. I centri secondari, invece, stanno ancora soffrendo, anche se qualche segnale di ripresa si comincia a vedere». Naturalmente il retail immobiliare non è al riparo dall'incertezza del quadro economico generale del Paese e il "risk pricing" pesa moltissimo nelle valutazioni degli investitori.
L'operazione più importante è stata sicuramente l'acquisto da parte di Morgan Stanley di oltre il 50% delle quote di un portafoglio di 15 gallerie commerciali Auchan (per 635 milioni di euro con rendimento superiore all'8%). Gli altri deal si sono concentrati sulle high street per il 42 per cento. «Le altre recenti operazioni di rilievo hanno riguardato l'acquisto del Franciacorta Factory Outlet da parte di Blackstone e quello del Da Vinci Retail Park da parte di GWM», aggiunge Malaspina. Entrambe con rendimenti lordi vicini al 9%, per un valore complessivo di 255 milioni. Per quanto riguarda i nuovi sviluppi, invece, «sono particolarmente interessanti – aggiunge il presidente del Cncc – la recente conferma del progetto di Westfield in join venture con il Gruppo Percassi a Milano e l'avanzamento del nuovo progetto di Interikea a Brescia. Poi le imminenti aperture dei centri commerciali di Venezia-Marghera da parte di Corio e del centro di Villesse, sempre da parte di Interikea. Le iniziative di sviluppo sono di particolare rilevanza perchè dimostrano una fiducia a lungo termine nel mercato italiano», conclude.
Il repricing in atto (con valori almeno del 30% inferiori rispetto al picco del 2007) rende l'Italia più competitiva rispetto ad altri Paesi del sud Europa, come Spagna e Portogallo. «C'è sicuramente un crescente interesse – conferma Malaspina – per il retail italiano, ma bisogna capirne bene le motivazioni. Alcuni investitori internazionali prima non presenti, come Blackstone, sono entrati o sono prossimi ad entrare nel nostro Paese acquisendo asset retail esistenti, a seguito del forte repricing, che permette loro di avere un rendimento adeguato ai loro obiettivi. E possiamo attenderci che altri seguano il loro esempio».
L'ostacolo alla concretizzazione di questo interesse diffuso è la mancanza di prodotto, cioè la scarsa offerta sul mercato di prodotti prime, gli unici che interessino gli investitori. Immobili di questo tipo, infatti, offrono ancora una buona redditività e le proprietà non sono particolarmente interessate a metterli sul mercato ai prezzi attuali. «Da un lato – afferma quindi Malaspina – è necessario che vi siano dei segnali chiari di ripresa del sistema economico italiano, che riducano le aspettative di rendimento degli investitori, dall'altro è importante che il mercato venga alimentato con nuovi progetti di sviluppo "investment grade"».
Seppur selettiva, comunque, la domanda dei retailers per le location italiane resta attiva sui mercati primari di città come Milano e Roma, mentre nei centri secondari il vacancy continua a crescere. Il volume dei progetti in costruzione attualmente sul territorio nazionale, secondo l'ultimo report di Cbre, si conferma di poco superiore a 730mila metri quadri di superficie prevista, con consegna attesa nei prossimi tre anni. La maggior parte della superficie (651mila mq) in pipeline è rappresentata da centri commerciali. Tra questi, entro il primo trimestre 2015 (in tempo per Expo 2015) dovrebbero essere completati anche i 45mila mq retail di Cascina Merlata a ridosso del villaggio Expo che ospiterà le delegazioni internazionali. Il primo ad inaugurare entro fine anno sarà poi il Parma Retail (42mila mq) e a fine 2014 sarà la volta di Mondo Juve, lo shopping con vista sui giocatori bianconeri, i cui lavori sono iniziati a ottobre 2012 tra i comuni di Nichelino e Vinovo (82mila mq). Stanno, infine, iniziando i lavori di urbanizzazione e a primavera inizierà la cantierizzazione di Verona Porta Sud, commercializzato da Larry Smith.