venerdì 20 dicembre 2013

Boom dei prezzi delle case a Tel Aviv: dal 2009 le quotazioni sono salite del 40% -casa24.ilsole24ore.com

Il cuore di Tel Aviv batte forte i rintocchi del "ritorno a casa" e le risposte che arrivano da tutto il mondo rimbalzano da un progetto immobiliare all'altro facendo impennare i prezzi delle case. Soprattutto nel comparto lusso. Che sia boom lo si vede anche solo camminando per la città, sul lungomare che ti fa pensare di essere a Rio de Janeiro, o intorno all'antica Jaffa dai vicoli pittoreschi e le gallerie d'arte, nelle vie dei ristoranti e dello shopping intorno al Carmel market o al Rothschild Boulevard: mentre gran parte dell'Europa è "ferma", qui le gru dei cantieri fanno da sfondo alla città.E le interviste con i "big" del real estate israeliano confermano l'idea: gli appartamenti di lusso (ma non solo) si vendono completamente "sulla carta", in molti casi in un mese vengono esaurite tutte le unità disponibili e, solo successivamente, iniziano gli scavi delle fondamenta.
C'è da dire che, se si viene in Terra Santa con l'immagine di un Paese rischioso, l'idea della corsa alla casa del mercato israeliano riporta alla realtà. E sorprendono i prezzi: nella Promenade affacciata sul susseguirsi di spiagge orlate da un bel mar Mediterraneo e accompagnate da un lungomare ordinato – dove il venerdì e il sabato è tutta una sfilata di gente che corre, cammina, va in bici, fa palestra sulla sabbia –, i prezzi dei pochi nuovi sviluppi fronte-mare disponibili arrivano a superare i 25mila euro al metro. Sempre comprando sulla carta.
«I prezzi stanno salendo ovunque in Israele», spiega Ran Ben Avraham, vice president di Zemach Hammerman (www.zhg.co.il), una delle società edilizie ed immobiliari più grandi di Israele e con progetti in tutto il Paese: con 230 dipendenti, ha in corso 22 progetti per circa 500 milioni di euro da sviluppare entro i prossimi cinque anni. «In Israele il trend degli edifici di lusso che si sviluppano in altezza è iniziato qualche anno fa, con «Yoo», progettato e partecipato direttamente da Philippe Starck: è stato un grande esempio di successo, in una location che allora era di poco appeal ma che poi, con questo sviluppo, è cresciuta in popolarità. Ora noi siamo i secondi a portare una firma internazionalmente riconosciuta in uno sviluppo di lusso a Tel Aviv: Giorgio Armani con "White city" (si veda l'articolo correlato), nel quartierate storico di Tel Aviv, Neve Tzedek».
«Il mercato immobiliare è decisamente suddiviso per segmenti e nicchie. Tra gli stranieri, chi spende fino a 300-320mila euro compra in città diverse da Tel Aviv. Il top luxury è nei nuovi sviluppi di nome della città, ma l'ultimo trend è Jaffa, in particolare la parte con vista al mare, il vecchio porto, gli edifici in pietra antica», spiega Dan Gingis, vice president di Eldar Group (www.eldargroup.com), specializzato nel marketing immobiliare, con un portafoglio attuale di 70 progetti di sviluppo. E i prezzi? «Dalla crisi del 2008, che aveva colpito anche i prezzi di Tel Aviv, le cose sono completamente cambiate – spiega Tzahi Levi, vice president di Gindi (www.gindih.co.il), altro gigante del real estate israeliano, con un portafoglio di sviluppi di circa 5 miliardi di shekel (oltre un miliardo di euro) –. I prezzi del lusso sono quasi raddoppiati». In media il mercato delle residenze è cresciuto del 40% dal 2009 a oggi. A spingere, l'alta domanda dall'estero unita alla scarsa offerta, con acquirenti francesi e russi che continuano a mantenere alta la pressione. Ecco qualche idea di costo. Senza vista al mare, secondo Gingis, si parte dai 6.200 euro al metro quadrato a Jaffa, per arrivare ai 10mila euro al metro a Tel Aviv. Muovendosi in "prima fila", cioè con vista diretta al mare, i nuovi sviluppi si aggirano sui 20mila euro al metro, con punte a 25mila euro. «Le "W Tel Aviv residences" che commercializziamo a Jaffa – prosegue Gingis – sono un'icona del mercato e i prezzi partono dai 16.500 euro al metro». Ci sono due tipi di acquirenti stranieri, al 90% ebrei: chi compra per le vacanze e cerca dunque appartamenti piccoli e chi sta invece programmando di venire a vivere in Israele ("Aliyah", l'immigrazione verso la terra di Israele, termine che letteralmente significa "andare verso l'alto", cioè ascendere). Nel secondo caso, difficilmente la variabile prezzo è importante e, tantomeno, lo sono le tasse; e le dimensioni delle case aumentano.
Il Fondo monetario internazionale ha divulgato una nota il 16 dicembre in cui avverte del pericolo di uno sboom dei prezzi delle case, saliti eccessivamente negli ultimi anni. E il ministro delle Finanze, Yair Lapid, ha incontrato lo stesso lunedì i principali rappresentanti del settore per trovare una soluzione che consenta una diminuzione dei prezzi, come variabile strategica sociale. Ma gli operatori non credono in uno sboom, perlomeno non nella tipologia di case di appeal per gli stranieri. «Si tratta di un fenomeno irripetibile in qualsiasi altro punto del globo – spiega Avraham –. Da tutto il mondo, gli ebrei vogliono una casa al sicuro in Israele, un pezzo della nostra terra. Israele è la casa degli ebrei, è molto semplice. Comprare qui, per un ebreo, è una questione completamente diversa dal comprare in qualsiasi altro posto: non è un investimento, è un bisogno. Peraltro si vede anche con gli stessi cittadini israeliani, per i quali l'acquisto e non l'affitto di una casa è un'esigenza primaria». I principali acquirenti sono francesi, o di lingua francese, sia per la tipologia lusso, sia per la fascia media. «L'acuirsi dei problemi razziali e la pesante tassazione in Francia hanno spinto moltissimi ebrei di lingua francese a comprare in Israele negli ultimi anni», spiega Avraham. Secondo Levi, un altro fattore è da ricercare nell'aumento concomitante dei canoni di affitto, poichè le case in locazione in centro a Tel Aviv sono scarse rispetto alla domanda: con rendimenti dell'investimento immobiliare in salita e una fuga generalizzata dai mercati azionari, la richiesta di investimenti nel real estate è ulteriormente aumentata negli ultimi anni. Fino a diventare un vero problema sociale per Israele poichè la gente comune, i giovani, chi percepisce un salario medio, non ha più accesso all'acquisto della casa e anche gli affitti sono diventati proibitivi. Il che ha causato, due anni fa, una grande manifestazione popolare che ha visto alcune delle vie più centrali di Tel Aviv occupate per circa due mesi. E anche oggi il disagio si fa sentire. Difficile avere statistiche sui prezzi e sul mercato: le variabili in grado di modificare sensibilmente i valori sono moltissime. «Non ci sono guidelines – insiste Levi –. Un appartamento di due locali in una zona non di lusso ma abbastanza centrale costa circa 1.650-1.900 euro al mese, una cifra troppo elevata in rapporto alle entrate medie. A Jaffa, per comprare, si parte dai 5.200 euro al metro quadrato, mentre un appartamento di 70 mq, usato, in una zona media nel centro di Tel Aviv costa non meno di 520mila euro.
«Israele è un Paese piccolo e anche Tel Aviv conta poco più di 600mila abitanti – spiega Avraham –. Lo sviluppo immobiliare è molto controllato dal Governo, con forti contingentamenti all'utilizzo di nuovo suolo, e quindi l'offerta di case è limitata e continuerà ad esserlo, a fronte di una domanda in continuo aumento. Ecco perchè i prezzi potranno solo aumentare, non diminuire». Nessun pericolo di scoppio di una bolla? «No, assolutamente – risponde Gingis –. La domanda in Israele non è artificiale, ma reale; inoltre i prestiti non vengono erogati così facilmente e il sistema bancario israeliano è solido. Non ci sono le condizioni per una bolla immobiliare»
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