Marocco, Tunisia, Egitto sono stati per alcuni anni meta di cittadini europei, italiani e francesi soprattutto, che hanno scelto di cambiare vita e dedicarsi a un'attività nel settore del turismo. Dalla classica pizzeria all'apertura di un bed & breakfast in un riad a Marrakech fino all'attività di gestore di un diving sul mar Rosso, molte sono state le formule scelte per lasciare il Paese d'origine e trovare un'attività al sole del Nord Africa.
Con le turbolenze politiche degli ultimi anni però la situazione è cambiata. Non tutti i Paesi soffrono dell'instabilità politica e dei problemi economici, ma certo l'intera area oggi richiede maggiori cautela e allerta. Anche il Madagascar, anch'esso eletto da molti italiani come meta prediletta non gode di una sicurezza politica vera e propria oggi. Ma questi Paesi vantano bassi costi della vita e in alcuni casi la possibilità di ottenere la pensione lorda.
Godersi la pensione in Tunisia
Tra i Paesi del Nord Africa scelti come meta per un trasferimento c'è la Tunisia. Qui molti italiani hanno acquistato in passato case per le vacanze, ma non sono pochi anche coloro che hanno scelto di vivere nel Paese. Giovani e pensionati.
Le pensioni estere beneficiano di una riduzione dell'80% delle tasse in base a un accordo bilaterale tra i due Paesi firmato nel 2006. Quindi chi decide di risiede in Tunisia per più di sei mesi al'anno può contare su un aumento del proprio reddito rispetto all'Italia.
Ma come si vive in Tunisia? La situazione non è troppo drammatica, per questo il mercato immobiliare vive una fase di relativa stabilità. Almeno a quanto dicono gli operatori immobiliari in loco. Per comprare casa serve un'autorizzazione governativa che, al tempo stesso, garantisce gli stranieri. E la domanda di case, sia da parte del mondo europeo sia da quello arabo (tra cui molti libici benestanti, in fuga dal proprio Paese) resta alta. "Anche nel 2013 il mercato immobiliare è stato attivo e sempre in crescita, sia il nuovo sia l'usato hanno destato l'interesse degli acquirenti, inoltre in questo periodo d'incertezza economica il mattone rappresenta il bene rifugio per eccellenza. – spiega Walid Zahag, responsabile sviluppo Tecnocasa in Tunisia -. Le zone più richieste sono quelle adiacenti al mare di Tunisi, Hammamet, Sousse e l'isola di Djerba". Nella capitale i prezzi medi del nuovo a seconda delle zone vanno dai 700 ai 2mila euro al mq. Rispetto al 2012 i prezzi sono aumentati dell'8%, la disponibilità di spesa per chi intende acquistare la prima casa si aggira attorno ai 100mila euro. "Alcuni quartieri di Tunisi – continua Zahag - sono dei veri cantieri a cielo aperto completamente rinnovati, con un'offerta abbondante e diversificata. Attivo è anche il mercato delle locazioni, che pur avendo subito una lieve battuta d'arresto (-10%), continua a dare – a chi compra per mettere a reddito - un rendimento medio pari al 6% annuo".
"Gli acquirenti stranieri sono principalmente francesi, seguiti da italiani – dice ancora l'intervistato -. Inoltre si registrano numerosi acquisti da parte di acquirenti provenienti dalla Libia che si sono trasferiti in Tunisia dopo la rivoluzione avvenuta nel loro Paese. Il motivo principale dell'acquisto da coloro che provengono dall'Italia è legato a necessità lavorative, sono pertanto persone che si trasferiscono in Tunisia. Vi è poi una piccola parte di italiani che acquistano per investimento grazie alla buona redditività degli immobili oltre che per l'aumento dei valori. In generale, comunque, chi acquista per investimento è disposto a spendere mediamente 140mila euro".
Secondo Scenari Immobiliari, ad Hammamet i prezzi variano dai 1.000 ai 2.100 euro al metro, con un aumento dal 2004 del 50%; a Monastir da 500 a 1.000 euro (+65%); a Sousse da 600 a 1.050 (+65%) e a Djerba dai 630 ai 1.200 euro al metro (+75%).
Luca Patrizio Ciuti è entrato in contatto con la Tunisia nel 2004, lavorando nel settore tessile abbigliamento. Da allora, dopo avventure e disavventure, Ciuti ha deciso di trasferirsi nel Paese, dove vive stabilmente dal 2008 e dove gestisce una società di consulenza che, oltre che a sviluppare idee, progetti ed eseguire ricerche di mercato, offre a chiunque voglia delocalizzare, investire o semplicemente trasferirsi in questo Paese assistenza e supporto in loco.
"La Tunisia nonostante ancora oggi sembri dover colmare un gap di un trentennio rispetto ai più evoluti Paesi europei, è una realtà in continua e rapida evoluzione – dice Ciuti -. Il tasso di povertà è ancora elevato, ma incomincia a manifestarsi il "ceto medio" che fino a qualche anno fa sembrava inesistente. Anche il basso costo della vita gioca un ruolo fondamentale nella scelta di venire a vivere qui. La spesa settimanale costa la metà rispetto all'Italia. Al ristorante si mangia bene con 10-15 euro. La sanità migliore è quella privata, per la quale si pagano 100 euro al mese. Le tasse sulle abitazioni sono irrisorie, raramente arrivano ad un corrispettivo di 40/50 euro annui ma che mediamente si aggirano sui 20. Non esistono tasse sui rifiuti anche se c'è da dire che il servizio di raccolta lascia a desiderare e non esiste differenziazione. Una raccolta spontanea di singoli privati che poi rivendono i materiali riciclabili, prevalentemente ferro, plastiche ed alluminio, contribuisce alla pulizia di molte periferie. Per quanto riguarda la tassazione dei redditi in genere non supera il 37% ma mediamente si aggira sul 20%".
I disordini politici hanno ridimensionato l'interesse per l'Egitto
La situazione è più complessa in Egitto. "Si sconsigliano i viaggi non indispensabili nel Paese – recita il sito del ministero degli Affari Esteri - con destinazioni diverse dai resort situati nelle località turistiche del Mar Rosso, in quelle dell'alto Egitto e in quelle della Costa Mediterranea. Il 14 novembre 2013 è stato abrogato lo Stato di Emergenza nonché eliminato il coprifuoco . Si continua tuttavia a registrare un clima di instabilità e turbolenza".
Giorgio Pini ha scelto di fare della propria passione, le immersioni, un lavoro. Oggi sul Mar Rosso, a Sharm el Sheik, gestisce un diving e un bed & breakfast. In Egitto una piccola attività imprenditoriale è tassata sugli utili del 10-15%. E il costo della vita? Una cena in un buon ristorante di pesce costa 15-20 euro, la benzina 0,20 euro al litro. «Ma è l'instabilità politica a bloccare il lavoro. Siamo stati fermi da metà agosto fino a metà novembre» dice Pini.
L'interesse per l'immobiliare però è crollato, per i continui disordini. Secondo Scenari Immobiliari i prezzi del mattone si aggirano tra i 1.500 e i 4mila euro al metro a Il Cairo, con un rialzo del 60% dal 2004 a dicembre 2013. Più elevati i rialzi in altre zone come Hurghada (+130% dal 2004 a oggi) e Marsa Alam (+120%) dove oggi il mq costa rispettivamente 650-1.000 euro e 450-1.000 euro. A Sharm el Sheik le quotazioni sono più elevate e per una casa si devono mettere in conto da 650 a 1.700 euro al mq.
Prezzi del mattone in discesa in Marocco
Tra i diversi Paesi del Nord Africa il più stabile è il Marocco. Il Governo ha previsto diversi incentivi fiscali – come l'opportunità di costituire società senza avere bisogno di un socio locale - e tasse vantaggiose, dicono alcuni italiani che si sono trasferiti in loco (15% annui al di sotto di 300mila euro di utile e 30% annuo al di sopra dei 300mila euro di utile), mentre un intestatario di partita Iva può scaricare tutto (noleggi, benzina, telefono, spostamenti, aereo, abiti di rappresentanza).
"Per quanto riguarda i pensionati, alcune regioni permettono di tutelare il pensionato espatriato acquisendo la residenza e facendoli percepire la pensione al lordo dell'importo, applicando una piccola aliquota, in base al luogo e alla tipologia di servizio che viene richiesto" dice Daniele Pescara di Genesis Marocco. Anche il Marocco, infatti, è nella lista dei Paesi che ha firmato un accordo bilaterale con l'Italia per evitare la doppia imposizione dei redditi. Chi risiede qui per oltre 6 mesi l'anno ne ha diritto.
Quanto costa la vita? La spesa poco, "addirittura il venerdì, non avendo la possibilità di conservare la merce, i negozianti svendono il cibo e con circa 20 euro si riempie il vano di un furgone di primizie" dice Pescara. I supermercati e gli ipermercati (Auchan / Marjane) sono invece enormi e molto cari.
"L'immobiliare vive un boom, da quando è uscita la legge che dice che entro il 2025 in Marocco non ci dovranno poi essere baraccopoli e da quando il Re ha deliberato il mutuo per la prima casa (popolare) a tutti i padri di famiglia marocchini – dice ancora l'intervistato -. Bisogna però stare attenti alle truffe, anche da parte di imprese italiane che proponevano case di lusso e vendevano catapecchie".
Il costo di una abitazione può variare in base alla location e soprattutto alle rifiniture, che in Marocco scarseggiano, comunque una casa in centro a Marrakech si aggira da 1.500 a 2.600 euro mq. Poi si possono trovare riad anche di quattro piani da acquistare con 80.000 mila euro. Una tipologia di immobili che ha attirato in passato molti acquirenti stranieri, che ne hanno fatto poi strutture ricettive.
La situazione socio-economica, secondo Daniele che ci vive, è stabile. Ma qualcuno mette in guardia. Soprattutto sulla illiquidità del settore del mattone. Oggi i prezzi, rispetto a 4-5 anni fa, si sono parecchio ridimensionati perché molti occidentali che vivevano qui hanno deciso di fare rientro in patria e di monetizzare. La conseguenza è che l'offerta supera la domanda. «La rivalutazione per chi avesse comprato a ragion veduta dieci anni fa – dice Paola Gianasso – è pari al 120%. Ma il discorso non vale per chi è arrivato cinque anni fa».
Al sole del Madagascar con 500 euro al mese
Molto più a sud c'è un'altra meta che ha attirato molti italiani negli anni passati: il Madagascar, al largo del Mozambico. Chi già ci vive dice che in alcune aree come Tulear (Toliara) - sulla costa sudoccidentale dell'isola - sulla linea del Tropico del Capricorno, godono del clima ideale, temperato dal mare e mai freddo, a stagioni invertite rispetto all'Italia. In generale quando in Italia è freddo in Madagascar è piena estate. "Grazie al basso costo della vita, in Madagascar si può vivere bene già con soli 500 euro – dice Vittorio Conte (www.azmadagascar.info) – e viste le basse retribuzioni locali con 35 euro al mese si può avere personale di servizio".
Il mattone se in affitto viaggia su canoni da 83 a 200 euro al mese. La pasta costa un po' più che in Italia, poco cari sono pesce e carne. Per un pasto in un ristorante locale di tipo medio difficilmente si spende più di 7-8 euro. La situazione politica non è però stabile.
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