Concentrazione sui costi, consolidamento, attenzione alla sostenibilità sono stati i tre driver della domanda di spazi a uso ufficio in Italia nel 2013.
La scelta di dove insediarsi è oggi fortemente condizionata dall'efficienza dell'uso degli spazi e dei consumi, oltre che dalla location. È quanto sottolinea Jones Lang LaSalle in una ricerca sulla domanda e sulle esigenze degli utilizzatori di uffici, spazi commerciali e centri logistici.
A cambiare il modello di ufficio classico è anche una maggiore predilezione per l'open space e il desk sharing. Le moderne tecnologie permettono, infatti, di sfruttare in modo diverso e più intelligente gli spazi di lavoro. La formula dello "smart office" che il gruppo Unicredit sta utilizzando a Milano ne è un esempio: sempre meno la scrivania fissa e personale e sempre più spazi di lavoro condivisi, salette riunione piccole e dinamiche dove studiare, fare meeting e lavorare con il proprio tablet.
"La grande richiesta di spazi di nuova concezione pone un problema non indifferente in un momento di mercato in cui non si sente parlare di nuovi completamenti - dice Yannis De Francesco, Head of Office Agency Milano di JLL -. Senza nuovi sviluppi, a breve, forse in concomitanza con la reale ripresa economica, il mercato degli uffici di Milano rimarrà senza adeguata offerta di prodotto di qualità". Ma al tempo stesso si vedrà aumentare il tasso di vacancy degli immobili di qualità inferiore, con una conseguente pressione al ribasso sui canoni.
Nell'ultimo quarter del 2013 si sono realizzate le cinque operazioni più grandi dell'anno, a Milano, mentre nell'intero 2013 sempre in città sono stati assorbiti circa 224.000 mq di spazi ad uso ufficio, grazie soprattutto ad un aumento della dimensione media transata. Oggi il canone prime si aggira sui 450 euro al mq all'anno, in lieve calo dai 460 euro dei tre mesi precedenti. Più o meno la cifra che pagherà Google per l'affitto di 5mila metri quadri nella palazzina ecosostenibile di cinque piani realizzata nell'ambito del progetto Porta Nuova da Hines.
A Roma sono stati assorbiti poco meno di 170.000 mq di spazi ad uso ufficio, il triplo rispetto all'anno precedente. Dato il buon livello di attività rimane stabile il canone nominale prime, a €400/mq/annuo.
Il mercato logistico è quello che più di altri fa le spese della crisi. I risultati del 2013 riflettono in maniera più marcata rispetto al 2012 il rallentamento dell'economia italiana. L'assorbimento di spazi logistici si è assestato attorno ai 500.000 mq, che rappresenta un calo del 35% rispetto all'anno precedente. Il quarto trimestre dell'anno ha contribuito significativamente al risultato, con un totale di mq assorbiti di poco inferiore ai 200.000 mq, che sono il risultato della crescita sia del numero di transazioni che del volume medio transato.
Nel settore retail si amplia la polarizzazione tra centri primari e secondari, questi ultimi ormai in crisi da alcuni mesi. Pertanto i canoni dei centri commerciali prime vivono un momento positivo. "Ci sono diversi operatori internazionali alla finestra per capire quale sia il momento migliore per entrare nel nostro mercato – dice Simone Burasanis, Head of Retail Agency -. Sono interessati solo a prime location e non trovano opportunità nelle high street milanesi e romane o nei centri commerciali prime. I progetti per la realizzazione di nuovi centri di rilevanza regionale si stanno spostando avanti nel tempo, rendendo ora poco appetibile il mercato interno per la mancanza di adeguate e moderne strutture commerciali".
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