È stato per molti anni quasi abbandonato, ma oggi vive una fase di rinnovata vivacità. Si tratta del segmento dei fondi immobiliari quotati di Borsa Italiana, quei prodotti di gestione del mattone destinati ai risparmiatori privati. Un segmento ormai maturo, sotto i riflettori per l'avvicinarsi della scadenza di molti prodotti - a breve potrebbe arrivare la decisione del Mef di allungarne eccezionalmente la durata per altri massimi due anni, dopo l'ok di Consob e Bankitalia, per consentire la vendita degli asset in un momento così difficile di mercato - e che ha avuto periodi di alterna fortuna.
Da lungo tempo ormai la critica mossa al settore riguarda le perdite che i valori delle quote, più o meno indistintamente, hanno lasciato sul terreno in Borsa da quando il primo fondo Alpha Immobiliare vi è approdato nel 2001. Solo di recente si è tornati all'attività: da un lato Torre Sgr ha appena chiuso con una raccolta di 144 milioni di euro - contro i 100 milioni preventivati - il collocamento del fondo retail Opportunità Italia, dall'altro gli investitori internazionali puntano a mettere le mani sui portafoglio più "appealing" custoditi nei fondi. Mosse dettate dalla penuria di offerta di immobili interessanti sul mercato e dagli sconti dei fondi quotati. Con queste operazioni gli investitori possono comprare trophy asset e immobili redditizi con buoni sconti. Tanto che oggi sono in corso due Offerte pubbliche di acquisto (Opa). La prima promossa da Gwm holding ed Eurocastle sul 40% circa delle quote del fondo UniCredito Immobiliare Uno per 1.850 euro a quota, con un premio del 13,1% sul prezzo di mercato. La seconda è quella lanciata a inizio settimana da Oceano Immobiliare, società indirettamente controllata da Blackstone (che in Italia ha appena investito un miliardo di euro tra trophy asset e centri commerciali), su Atlantic 1, fondo gestito da IDea Fimit (Gruppo De Agostini). In portafoglio Atlantic 1 ha diversi supermercati, ex Gs, oltre al palazzo dell'informazione di piazza Cavour a Milano, due immobili affittati a Telecom (uno a Roma e uno a Napoli) e due locati ad Eni a San Donato (Milano).
In sostanza gli investitori hanno scelto i due fondi più interessanti. Anche se il patrimonio di Atlantic 1 rende l'8% annuo, mentre quello di Unicredito immobiliare Uno solo il 2,1% per lo sfitto elevato. Altri fondi come Tecla, Olinda e Atlantic 2 hanno rendimenti superiori al 9 per cento. Ma nelle tasche dei risparmiatori finora è arrivato poco: molti sottoscrittori se vendessero oggi al valore di mercato dovrebbero incassare perdite anche del 9-10% come i quotisti di Delta, Immobiliare dinamico oppure Obelisco. Difficile pensare che potrebbero aderire a un'Opa. Quali le mosse per i risparmiatori? Consegnare dal 25% al 50% delle azioni, dicono alcuni operatori (qualcuno per Unicredito consiglia di aspettare gli ultimi giorni dell'offerta). Visto che il nuovo azionista sarà intenzionato a sviluppare gli asset in portafoglio vale la pena mantenere una parte di esposizione e vedere l'evoluzione dell'investimento. Chi accetta l'offerta di Blackstone avendo acquistato al collocamento si porta a casa circa l'1%. Non una perdita ma certamente un rendimento contenuto. E poco potrà cambiare la riduzione, non ancora decisa, sulle commissioni qualora si allungasse la durata dei fondi.
Negli anni molte sono state le proposte per non lasciare in agonia questo segmento, anche relativamente alla necessità di sostenere gli scambi delle quote in Borsa. Scarsa liquidità, scarso flottante e debole interesse degli istituzionali hanno fatto il resto. Alcuni operatori sottolineano però che in queste Offerte pubbliche di acquisto a guadagnarci saranno solo gli investitori opportunistici, gli unici protagonisti del mercato immobiliare italiano in questa delicata fase. Con le quotazioni in discesa e la scarsa domanda sul mercato sono gli unici operatori in grado di fare affari e di soddisfare la sete di elevati rendimenti.
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