mercoledì 24 luglio 2013

Immobili, ecco il catasto del futuro Le valutazioni delle abitazioni terranno conto dei metri quadrati e dei reali valori di mercato di Giuseppe Cordasco - Panorama

In attesa che l’ormai apparente inestricabile intrigo sul futuro dell’Imu trovi finalmente una soluzione condivisa, si gettano quelle che saranno le basi imponibili della futura imposta sulle abitazioni, indipendentemente dalla forma che essa dovesse assumere. Ci riferiamo alla riforma del catasto, premessa ormai ineludibile per un riordino complessivo della fiscalità sulla casadegna di questo nome. Un percorso che d’altronde era stato già avviato dal precedente governo Monti, e che ora l’esecutivo Letta potrebbe portare a compimento. Obiettivo principale della riforma sarà quello di riassegnare agli immobili valori che siano il più possibile rispondenti a quelli di mercato, ottenendo così un più equo riequilibrio tra case di pregio, magari vetuste, ma situate incentri storici, e classiche abitazioni di tipo civile, magari nuove, ma collocate in periferia. Su questo fronte si è messo al lavoro un comitato ristretto facente capo alla Commissione Finanze della Camera e all’orizzonte si profilano già le possibili soluzioni.
La prima novità è che a rivalutare gli immobili del nostro Paese sarà un unico algoritmo, che dovrà tenere conto di tutta una serie di parametri. Si prenderanno in considerazione innanzitutto imetri quadrati, che soppianteranno i vecchi vani, che tante polemiche aveva creato tra Comuni e Comuni, a seconda delle diverse interpretazioni che a questa definizione ciascuna amministrazione aveva facoltà di dare. D’ora in poi sarà dunque la superficie netta dell’immobile ad essere considerata in sede di valutazioni fiscali. A seguire poi tutta un’altra serie di caratteristiche che definiscono, a livello commerciale, il pregio di un’abitazione: dall’affaccio al piano, dallo stato di conservazione alla presenza o meno di un ascensore, fino al riscaldamento, autonomo o centralizzato. Insomma tutti quei requisiti che di solito vengono presi in considerazione quando si decide di affittare o acquistare un appartamento.
E proprio il valore patrimoniale determinato sulla base di parametri commerciali, come accennato, sarà il primo elemento fondamentale che verrà preso in considerazione per la rivalutazione di circa 60 milioni di immobili presenti nel nostro Paese. Sulla scorta poi di questi parametri si passerà alla determinazione della vera e propria rendita catastale. Sulla base infatti di quello che sarà il valore locativo annuo al metro quadrato dell’immobile, valore che come tanti altri sarà fornito dalla banca dati dell’ex Agenzia del territorio, ora inglobatanell’Agenzia delle entrate, si rileverà un fattore di partenza. Da esso poi saranno sottratte le eventuali spese relative all’amministrazione del condominio, i premi versati per le assicurazioni dell’immobile, oppure ancora tutti i costi sostenuti per eventuali manutenzioni straordinarie.
In questo modo si dovrebbe dunque giungere ad una più congrua valutazione del parco immobili presenti in Italia. Attori decisivi in tutta questa riorganizzazione saranno i Comuni, che potrebbero fornire molti dei dati necessari al catasto per riformare le proprie valutazioni. Una prospettiva questa che però ha già messo in allarme i proprietari di casa. Sulla base delle nuove valutazioni catastali infatti, come accennato in apertura, si andranno ad applicare proprio le aliquote dell’Imu. Ebbene, molti Comuni a questo proposito potrebbero essere tentati dal gonfiare i valori delle abitazioni, per ottenere poi un gettito maggiore di imposta sugli immobili. Una querelle questa che fin d’ora si prospetta accesa e che potrebbe combattersi in ogni angolo di città o di piccolo Comune a suon di carte bollate. Staremo a vedere.