lunedì 30 settembre 2013

“Valorizzare di più gli immobili” Ecco la nuova parola d’ordine - repubblica.it


IL CASO

ORA CHE LA STAGIONE DEL TRADING È SOLO UN RICORDO LE SOCIETÀ CAMBIANO ROTTA E GUARDANO AL “PROPERTY MANAGEMENT” COME LA NUOVA FRONTIERA DEL BUSINEES SU CUI PUNTARE PER VALORIZZARE IL PORTAFOGLIO E VINCERE LA CONCORRENZA

Milano P er anni l’attenzione di molte grandi società immobiliari è stata concentrata sui business dello sviluppo e del trading. Chi costruiva, lo faceva già nell’ottica di rivendere l’immobile dopo pochi anni, confidando nella plusvalenza garantita da un mercato in costante crescita. Quindi subentrava un secondo soggetto con la stessa logica di acquisto, valorizzazione rapida del bene, e successiva rivendita a un prezzo maggiorato. Il gioco si è interrotto bruscamente con l’arrivo della crisi internazionale, partita negli Stati Uniti proprio dallo scoppio della bolla immobiliare. La brusca frenata delle compravendite ha mandato in crisi molte aziende del settore, che nel frattempo avevano accumulato debiti su debiti nella convinzione di un ciclo espansivo destinato a durare ancora a lungo. Il resto lo hanno fatto le indagini della magistratura, che hanno rilevato come dietro numerose operazioni di trading si celassero condotte illecite. Sta di fatto che questo scenario ha imposto agli operatori del settore un profondo ripensamento del business, accompagnato da una ristrutturazione societaria, fatta di tagli agli organici e ridefinizione dei debiti con le banche, oltre che da rafforzamenti di capitale necessari a fronteggiare l’allungamento dei tempi di vendita. Anche perché non si sono prospettive di ripresa a breve per il trading immobiliare, almeno nel modo in cui è stato concepito fino ad ora. Oggi le banche concedono prestiti e mutui con il contagocce, e anche il caso di via libera,
si è ridotto sensibilmente il rapporto tra quota finanziata ed esborso complessivamente richiesto dall’opera. Fattori ai quali si aggiunge la frenata dei Comuni nella concessione di nuove aree edificabili. Così, chi punta ad acquistare per poi rivendere, deve essere consapevole che occorre migliorare l’appetibilità dell’immobile per centrare l’obiettivo. Da qui l’attenzione crescente da parte delle società immobiliari verso la valorizzazione del patrimonio immobiliare in portafoglio. Un business, dagli americani battezzato come property management, che risponde a differenti necessità: in primis di superare la concorrenza crescente di altri immobili in vendita grazie a un’immagine positiva dello stabile, quindi di migliorarne l’efficienza energetica, considerato il peso crescente assunto dalla bolletta. Senza dimenticare che le norme sulla sicurezza degli edifici e dei relativi impianti si sono fatte più stringenti negli ultimi anni, per cui alcuni degli interventi che valorizzano l’immobile rispondono a imposizioni di legge. Questo segmento del business è in rapida crescita negli ultimi anni e spesso si incrocia con un altro filone interessato dalle stesse dinamiche, il facility management, che si occupa dell’immobile non in termini di produzione di reddito o plusvalenze, bensì come il contenitore delle attività svolte dalle aziende che lo abitano. Da qui la necessità di riprogettare a fondo il modo di vivere il palazzo. Nella pratica questo comporta una serie di attività estranee al core business aziendale, ma comunque necessarie al suo funzionamento: dalla manutenzione degli impianti installati (come quello elettrico, di riscaldamento e l’ascensore) all’organizzazione degli spazi di lavoro, dai servizi al personale degli uffici alla gestione dei rapporti contrattuali con i proprietari e assicurativi, fino alla manutenzione. Quindi non si tratta solo di esternalizzare queste attività, di affidarle a una società capace di esercitarle in modo da garantire la massima efficienza, a fronte di costi ridotti grazie alla capacità di progettare tutti gli interventi con un’ottica d’insieme. Una ricca fetta di mercato è rappresentata dal patrimonio immobiliare della Pubblica Amministrazione, che non può più prescindere da azioni di efficientamento alla luce dei tagli sui trasferimenti statali. Anche se in questo ambito il lavoro degli operatori è reso più difficile da una parte dalla carenza di due diligence giuridico-amministrativa, che consente di mappare proprietà, scadenze contrattuali e costi sui quali andare a incidere, dall’altra dai tempi lunghi di pagamento da parte della PA. (l.d.o.) Le società immobiliari dedicano una particolare attenzione alla manutenzione degli edifici e alla loro sostenibilità dal punto di vista energetico e ambientale