martedì 1 ottobre 2013

Immobiliare: la crisi è ben lontana dall’essere finita di Andrea Guarise - linkiesta.it


Con la pubblicazione dei dati dell’Agenzia delle Entrate e dell’OMI si è assistito la scorsa settimana ad un interessante rincorrersi di titoli su giornali e siti internet su una possibile ripresa del mercato immobiliare. Titoli, francamente fuorvianti e che non tengono conto di un aspetto: il mercato immobiliare è totalmente cambiato e non ritornerà più quello di una volta.
La nota trimestrale OMI sul mercato immobiliare pubblicata dall’Agenzia delle Entrate a fine settembre ha confermato il trend discendente in atto e le aspettative negative di tutti gli interessati a meno di poche trascurabili eccezioni locali dovute a fattori contigenti (come dismissione degli enti andate in porto).
Sorvolo in questa sede sui divertenti contorsionismi giornalistici che hanno portato alcuni a interpretare il rallentamento del calo come un miglioramento del settore arrivando a definire “recupero” un dato negativo del 7% solo perchè meno negativo del 13% precedente. I valori assoluti delle compravendite sono scolpiti nei resoconti ad imperitura memoria e se anche fossero stati positivi in qualche caso sappiamo benissimo che sarebbero comunque stati ben lungi da rappresentare il bottom, figuriamoci una ripresa.
L’aspetto più importante mi sembra essere l’effetto Doppler su compravendite e prezzi.Più passa il tempo più tutti gli indicatori di mercato si spostano verso il rosso come ben sanno astronomi esperti e dilettanti. E’ un chiaro sintomo di allontanamento del mattone italiano dagli interessi economici di TUTTI. Si allontana dalla sfera di attenzione dei grandi investitori stranieri, si allontana dai desideri dei piccoli investitori nostrani che mal digeriscono le pessime performance degli ultimi anni e la minaccia di una fiscalità più pesante, si allontana soprattutto dalle possibilità della gente comune, i particolare i giovani, veri motori del sistema, che purtroppo possono solo guardare da lontano certe offerte a prezzi spropositati.
Siamo in pieno mercato dei venditori, cioè di una offerta che travalica la domanda solvibile. Non bisogna essere esperti di economia per profetizzare l’andamento dei prezzi nei prossimi trimestri, basta guardarsi intorno o leggere qualsiasi articolo recente o passato sull’evoluzione degli assett in condizioni paragonabili.
Per qualcuno i prezzi sono già scesi “abbastanza” intendendo dire che siamo grosso modo vicini ai minimi e difficilmente ulteriori cali saranno significativi al punto da giustificare un consapevole rinvio dell’acquisto. Possibile. Ovviamente dipende dalla situazione personale in rapporto al target di riferimento nonchè alla microzona di interesse. In molte zone sono stati riscontrati cali dal 15 al 30% dai picchi di bolla ed è comprensibile che si sia indotti ad ipotizzare che ulteriori diminuzioni siano difficili per svariati motivi. Come ho già detto in altre occasioni trovo assolutamente legittimo che chi finalmente trova una casa che piace adatta alle proprie esigenze e sostenibile nell’acquisto e nella gestione (magari dopo anni di paziente attesa e ricerche) si decida a comprare e godersi il frutto dei suoi sacrifici.
Per chi invece è meno bisogno di un acquisto “il prima possibile” potrebbe essere utile analizzare i meccanismi che governano l’evoluzione in atto e magari scegliere momenti più adatti svincolati dalle sacrosante esigenze personali.
Durante una fase decrescente di lungo respiro come l’attuale ciclo immobiliare (direi il più lungo visto finora) ed in assenza di credito facile è prevedibile che il crollo continuo delle compravendite crea una pressione verso il basso delle quotazioni che periodicamente viene contrastata dal raggiungimento delle soglie di sostenibiltà delle residue fasce di acquirenti (in parole povere più si scende più si incontra gente in grado di comprare). Quindi, nei prossimi trimestri, con tutta probabilità assisteremo a scalini o forse piccoli rimbalzi nella misura in cui gruppi di compratori prima esclusi perchè troppo distanti dal loro obiettivo vedono avvicinarsi i valori alle loro possibilità (e ogni volta che accadrà leggeremo giornalisti “urlare” al nuovo miracolo economico del mattone).
Il trend principale discendente invece no, non muterà se non nella intensità.
Un’altro aspetto a mio giudizio importante che spesso viene trascurato è un motivo valido per il quale ostinarsi ad aspettare in un mercato debole quando i fattori individuali per l’acquisto sono vicini a quelli desiderati. La risposta è: l’aumento della qualità e della variabilità dell’offerta. Il perdurare delle difficoltà del settore ed il progressivo incremento dell’offerta provocano inevitabilmente un aumento nella disponibilità di occasioni vere, dove per occasioni vere intendo non tanto il prezzo di acquisto o il non trascurabile rapporto qualità/prezzo ma soprattutto il corredo di opportunità che una casa si porta appresso. In un mercato sofferente più tempo passa più saranno disponibili vendite vicino al posto di interesse, costruzioni con meno vincoli, palazzine più nuove e tecnologicamente avanzate, appartamenti in piani più alti e luminosi, stanze o servizi o pertinenze più grandi, ecc …
Insomma, spendendo gli stessi soldi si può comprare meglio. Ne consegue che chi può e vuole aspettare nel panorama immobiliare di oggi andrà incontro, oltre che ad un risparmio pressocchè certo, ad una scelta più ampia di case forse ben oltre il prudente target che ci si era prefissati appena qualche anno fa. Vedete voi se ne vale la pena...