Crisi dell'immobiliare, le proposte dei notai: credito d'imposta per gli affitti con riscatto - casaeclima.com

In audizione al Senato il Notariato ha chiesto l’estensione già da subito del sistema di tassazione “prezzo valore” agli immobili non abitativi

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Applicare alle forme contrattuali di affitto con riscatto, noto anche in termini di “rent to buy”, un credito d’imposta quale meccanismo di recupero dei tributi già assolti sui contratti di locazione, limitatamente ai canoni imputati in tutto o in parte al corrispettivo dovuto per la successiva compravendita.

La proposta è stata presentata dal Consiglio nazionale del Notariato in occasione dell'audizione della scorsa settimana presso la commissione Finanze del Senato nell'ambito dell'indagine conoscitiva sulla tassazione degli immobili.

“Si potrebbe applicare alle formule di affitto con riscatto un credito d'imposta, che permetta di recuperare i tributi già versati per i contratti di locazione in atto prima della vendita. In modo da evitare una doppia imposizione per la parte di canone che va a comporre il prezzo d'acquisto finale”, spiega il presidente del Consiglio nazionale del Notariato, Maurizio D'Errico (foto), in un'intervista su Casa 24 Plus.

Le altre proposte

Al fine di rilanciare il mercato immobiliare e stimolare le contrattazioni, i notai propongono anche la riduzione del carico fiscale dell’ipoteca legale a garanzia di dilazioni di pagamento del prezzo delle compravendite; la riduzione della tassazione dei canoni di locazione per gli immobili destinati alla vendita, rimasti invenduti e temporaneamente locati per consentire alla imprese costruttrici di far fronte alle spese di gestione; la riduzione dell’aliquota del 15% dell’imposta di registro prevista per le cessioni di terreni agricoli, se permane l’uso agricolo; l’esenzione dalle imposte indirette e dagli oneri di urbanizzazione delle dismissioni di beni immobili pubblici strumentali.

Secondo i notai è inoltre necessaria una soluzione normativa al problema relativo alla tassazione di registro proporzionale per il contratto preliminare nei casi in cui la disciplina dettata per il contratto definitivo porti all’applicazione di un’imposta inferiore rispetto a quella scontata per le caparre confirmatorie e gli acconti prezzo del preliminare (con la conseguente impossibilità di detrarre integralmente quest’ultima in sede di tassazione del definitivo).

Riforma della tassazione, le indicazioni dei notai

Per quanto concerne la riforma della tassazione degli immobili, su cui sta lavorando il Governo, il Notariato propone una vasta gamma di interventi:

1) oltre ad una riduzione delle aliquote delle imposte sui trasferimenti e ad un eventuale ampliamento della base imponibile, una razionalizzazione del sistema delle agevolazioni (la cui soppressione a far data dal 1° gennaio 2014 sarebbe da rivedere), in funzione degli obiettivi di politica economica che il Governo si propone di raggiungere;

2) la possibilità di pagare un’imposta sostitutiva delle plusvalenze immobiliari anche per fattispecie diverse dalle cessioni infraquinquennali di terreni agricoli e immobili abitativi, graduando poi l’aliquota in relazione all’utilità sociale degli interventi: minima per le aree comprendenti fabbricati da demolire per operazioni di riqualificazione urbana; maggiore per le aree lottizzate o per quelle da lottizzare entro un certo termine; massima per le aree non lottizzate;

3) l’estensione già da subito, e dunque a prescindere dall'aggiornamento delle rendite, del sistema di tassazione c.d. “prezzo valore” agli immobili non abitativi o la previsione di un sistema più valido di Omi sul versante della determinazione dei valori. Il riconoscimento di un credito di imposta - calcolato sulla base della differenza tra il corrispettivo pattuito per le cessioni di immobili abitativi soggette ad Iva ed il valore catastale degli stessi - a favore degli acquirenti di immobili soggetti ad Iva con la finalità di far emergere il corrispettivo reale in atto, oltre che di incentivare la produzione e più precisamente la costruzione e la compravendita di nuovi fabbricati;

4) la razionalizzazione dell’imposizione sulle sistemazioni familiari, soprattutto con riferimento a quelle 'intrafamiliari' realizzate tra parenti in linea collaterale e quindi non assistite da franchigie di particolare spessore;

5) la riapertura dei termini per l’assegnazione agevolata di beni ai soci da parte delle società di comodo e la loro trasformazione agevolata in società semplice;

6) la previsione di trattamenti di favore (ad esempio sotto forma di crediti di imposta o utilizzando un regime impositivo analogo a quello previsto per i trasferimenti di immobili inseriti in piani particolareggiati) per incentivare chi si impegni ad effettuare interventi di adeguamento delle strutture edilizie esistenti alla normativa antisismica ed all’implementazione dell’efficienza energetica e dell’adeguamento termico, con effetti anche propulsivi nei confronti dell’attività delle imprese operanti nei relativi settori.

Procedure telematiche

Secondo i notai l'applicazione generalizzata delle procedure telematiche per tutti gli adempimenti relativi agli atti immobiliari (attraverso il sistema dell’Adempimento Unico) potrebbe costituire uno strumento privilegiato mediante il quale implementare rapidamente l’Anagrafe Tributaria e l’Anagrafe immobiliare integrata agevolando così, a costo zero per l’Amministrazione Finanziaria, la gestione dei flussi di informazioni sui contribuenti.

Il Notariato ritiene di poter svolgere un ruolo funzionale alla verifica da parte degli uffici finanziari che il venditore dell’immobile abbia assolto l’Imu nel contesto dell’atto di trasferimento della proprietà immobiliare. Nella stessa prospettiva si potrebbe prevedere – propone il Notariato - la possibilità per i notai di versare sempre con l’Adempimento Unico le imposte autoliquidate nelle successioni, eventualmente anche prevedendo l’istituzione di un “certificato di eredità” che garantirebbe assoluta certezza alle vicende ereditarie.