A capo di una realtà internazionale fortemente radicata in Italia, con circa 4,5 miliardi di asset under management e 400 milioni in sviluppo diretto di progetti, Cesare Ferrero, country manager di Bnp Paribas real estate, non è abituato a giri di parole. E va dritto al punto, anche quando controcorrente.
Il primo semestre 2013 sta per chiudersi con una riaccesa vitalità per il real estate italiano. Qual è la sua idea in proposito?
Direi che stiamo assistendo, per usare un'espressione ormai comune a livello europeo, a un mercato a due velocità. C'è una parte che sta soffrendo molto, con volumi di transazione decisamente modesti e una pressione sui prezzi molto significativa. C'è poi una parte del mercato che, seppure non stia andando a velocità folle, continua a vedere transazioni e proseguire un trend che non è poi così depresso. E su quest'ultima parte di mercato noi continuiamo a essere presenti e investitori anche in termini di sviluppo.
Operate sempre con i fondi? E qual è la panoramica della vostra struttura oggi?
Operiamo in due modi diversi. Da un lato, direttamente con risorse proprie del gruppo; dall'altro, attraverso fondi di investimento immobiliare in gestione presso la nostra Sgr. Nel primo caso la logica è sempre quella di progetti di sviluppo e quindi di operatore opportunistico che tendenzialmente investe in due sole città in Italia, Milano e Roma, in operazioni a carattere residenziale o direzionale.
Rientra in questa tipologia il recente acquisto dell'ex hotel in zona Fiera a Milano da Fonsai? Con quale obiettivo?
Sì, e stiamo valutando una riqualificazione in uffici o residenziale.
E sul fronte dei fondi immobiliari?
Abbiamo una ventina di fondi in gestione per circa 4,5 miliardi di asset under management: in questo caso le strategie sono differenti e dipendono dai singoli fondi e dalla relativa specializzazione. Quella che però è la strategia comune su tutti i fronti è ridurre notevolmente il profilo di rischio per l'investitore.
A quanto ammonta l'esposizione sui progetti di sviluppo?
Attualmente abbiamo tre cantieri importanti che hanno un volume complessivo di investimento di circa 400 milioni di euro. Contiamo poi nel 2014 di avviare altri cantieri per un ulteriore fabbisogno di circa 200 milioni di euro.
Quali saranno i nuovi cantieri?
Uno è la prosecuzione di tutto il piano di sviluppo della nuova sede Bnl di Tiburtina e la riconversione degli immobili che vengono liberati. Su Milano avvieremo nel 2014 un secondo progetto residenziale e il cantiere per la nuova sede di Siemens a Milano.
I rendimenti dei deal importanti sono saliti nel 2013 grazie a un repricing di diversi portafogli. Lei concorda con questa lettura del mercato?
Il processo di repricing c'è certamente perchè la posta contrattuale si è spostata dal compratore al venditore e il mercato, prima fatto dai venditori, oggi è nelle mani degli acquirenti. Allo stesso tempo però oggi non ci sono poi così tante operazioni chiuse. È vero che c'è un repricing ma continua a esserci una restrizione nel credito immobiliare e questo comporta che in molti casi le transazioni, poi, non si chiudano. Personalmente ritengo che in questo scenario sia molto difficile avviare grandi operazioni.
Da dove ripartire, secondo lei, per lo sviluppo del real estate italiano? Dai dati economici o da un cambiamento di mentalità?
I cambiamenti di mentalità e dei modi di fare business avvengono con difficoltà e nel lungo periodo. Quindi si può solo ripartire dal business, cioè da quello che c'è. E il punto, per me, è molto semplice: bisogna ripartire dalle città, che hanno necessità di molti interventi di riqualificazione urbana. Ripartire dall'esistente, dalla riconversione. E in secondo luogo bisognerebbe una volta per tutte capire che c'è una risorsa immobiliare straordinaria in Italia, che sono le località turistiche, per le quali il brand Italia può attrarre i capitali degli investitori internazionali.
Bnp Paribas Reim sarà, nel 2013, più acquirente o più venditore?
Abbiamo un piano di dismissioni all'interno dei nostri fondi che portiamo avanti, seppure in queste condizioni di mercato, e chiudiamo anche delle buone vendite. Come Bnp complessivamente siamo comunque ancora un investitore netto, come abbiamo dimostrato con l'acquisto dell'asset Fonsai e con l'acquisto Tiburtina da Ferrovie dello Stato. Nel 2013 abbiamo impegnato risorse per investire per 200 milioni di euro e altrettanto per l'anno prossimo.
Parliamo di valorizzazioni del patrimonio pubblico.
Premesso che se ne parla e basta, se si passasse dal dire al fare ci sarebbero allo stesso tempo una grande opportunità e una grande minaccia. La prima è costituita da un patrimonio straordinario su cui lavorare e quindi a livello di industria immobiliare si verrebbero a creare prospettive di business molto significative; allo stesso tempo, se questo patrimonio una volta per tutte arrivasse sul mercato potrebbe causare uno shock a livello di competizione tra gli operatori. Ma siccome questo non avviene, siamo tranquilli.
Una valutazione secca: è anche prospettica?
Mi auguro che a livello di Paese ci rendiamo conto che dobbiamo valorizzare queste risorse e che si inizi un processo serio. Per fare però qualcosa di significativo ci vuole non una forte volontà, ma una volontà fortissima e una concertazione altrettanto forte affinchè questo avvenga. Ma poi si apre un altro tema.
Quale?
Usiamo la terminologia "valorizzazioni immobiliari", ma dovremmo usare solo il termine "vendite". Valorizzare un immobile è un mestiere che non può essere svolto dallo Stato, così come lo Stato non svolge altri tipi di professioni. Lo Stato è un grande proprietario di immobili, venda al meglio i propri asset. Non credo che si debba dunque insistere sul concetto di valorizzazione se questo significa che lo Stato si metta a fare l'operatore privato.
Da molti anni nel settore immobiliare, dal 2010 Cesare Ferrero è entrato a far parte del gruppo bancario Bnp Paribas quale Country manager per l'Italia di Bnp Paribas real estate. In precedenza Ferrero è stato professore di Finanza e real estate presso l'Università Bocconi e il Politecnico di Milano, e visiting professor presso l'Università della Florida. Dal 1998 al 2001 presidente di Metropolis e Grandi Stazioni, società immobiliari del Gruppo Ferrovie dello Stato. Dal 2001 al 2004 Ferrero è stato a.d. di Ipi Spa del Gruppo Fiat. Dal 2005 al 2009 azionista e a.d. di Inpartner Spa, partecipata tra gli altri dal gruppo De Agostini e dalla Toro Assicurazioni.
IL NODO
Attività ridotta Il vero rilancio delle transazioni dei grandi investitori in Italia è ancora lontano. Le trattative in corso sono sì un grosso passo in avanti rispetto a un 2012 fermo al palo, ma affinchè si concretizzi un volume significativo occorre una ripresa dei finanziamenti bancari. Bnp Paribas re, in questo contesto, è avvantaggiata dal fatto di essere parte di un primario gruppo creditizio europeo, che finanzia le operazioni di sviluppo in proprio. Ma Bnp è un'eccezione nel complesso del mercato,
LA SGR GESTISCE 18 FONDI
Leader europeo
La società
Bnp Paribas real estate è una società attiva a livello europeo. La società è attiva con una gamma di attività a largo spettro: property, development, transaction, consulting, valuation, property management e investment management.
La presenza
Bnp Paribas è presente in 34 Paesi (17 società di proprietà e 17 alleanze) dove impiega 3.400 dipendenti distribuiti su 150 sedi. Bnp Paribas real estate è una controllata del Gruppo Bnp Paribas.
I fondi gestiti
Sono 18 i fondi gestiti da Bnp Paribas Reim Sgr, per un totale di asset under management di 4,454 miliardi di euro.
Gli immobili
Gli immobili gestiti sono 869, per una superficie totale di 4,8 milioni di metri quadrati.
L'ultima operazione
Lo scorso 31 maggio Bnp Paribas Re ha completato il processo di acquisizione dell'area di Roma Tiburtina da Rfi (gruppo Ferrovie dello Stato). Sul lotto di terreno nei pressi della nuova stazione dell'alta velocità di Roma prenderanno il via, a breve, i lavori per la costruzione della sede di Bnl, che fa parte del Gruppo Bnp Paribas. I lavori verranno ultimati alla fine del 2015. La struttura finanziaria dell'operazione è stata curata da Bnp Paribas corporate and investment banking e comporterà un fabbisogno finanziario di circa 250 milioni di euro.
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