giovedì 6 giugno 2013

Riscoprire il settore immobiliare - fondionline.it


Analisi a cura di Ing Investment Management.

In controtendenza rispetto ai primi mesi dell’anno, quasi tutti i principali mercati azionari real estate stanno battendo i rispettivi listini azionari generali. Il risoluto intervento delle banche centrali continua a offrire un supporto cruciale ai titoli real estate e al ciclo economico. Nella fase iniziale di ricerca di rendimento, gli investitori hanno impiegato le proprie liquidità improduttive per acquistare titoli governativi e credito, ma a fronte di rendimenti sempre più bassi si sono spostati verso i segmenti azionari percepiti come più sicuri, privilegiando i titoli real estate.

A fine aprile i flussi di investimento relativi (rispetto alla capitalizzazione di mercato dell’indice) verso i mercati immobiliari globali sono tornati per la prima volta in territorio positivo dall’inizio del 2012, dopo il fallito tentativo dell’estate scorsa. I flussi verso i titoli real estate europei erano già entrati in territorio positivo nel febbraio di quest’anno e da allora il trend si è ulteriormente rafforzato. Più di recente, anche gli investimenti verso i titoli immobiliari mondiali ex-US/Europa sono diventati positivi, mentre i flussi verso il real estate Usa al momento sono pressoché neutrali.

Dal punto di vista delle valutazioni, attualmente classifichiamo il real estate Usa come il meno interessante dei mercati principali. Le valutazioni sono elevate, mentre su alcuni mercati si nota l’arrivo di nuova offerta (prevalentemente appartamenti). In aprile il dato relativo alla costruzione di nuove unità abitative ha deluso le aspettative (-16,5% rispetto a marzo), tuttavia occorre ricordare che il mese precedente aveva segnato un picco quinquennale. Con le concessioni edilizie in aumento del 14,3%, e dato lo sviluppo dell’attività segnalato dall’ultima indagine della National Association of Home Builders, riteniamo che il trend positivo rimanga invariato. Nel complesso, i dati relativi all’edilizia abitativa e al mercato del lavoro Usa confermano il quadro favorevole.

I dati sull’attività economica cinese di aprile hanno sostanzialmente confermato le aspettative, con alcune sorprese al rialzo. Il settore più forte è sicuramente il real estate, i cui dati sono robusti da quasi un anno. In aprile la crescita degli investimenti nel settore immobiliare è accelerata al 23%, mentre la crescita del volume delle vendite di immobili è salita al 40%.
Gli investimenti nel real estate rappresentano un importante motore di crescita per l’economia cinese, e nell’immediato le prospettive rimangono favorevoli grazie a dinamiche di prezzo positive e alla disponibilità di finanziamenti per i costruttori.

La ragione principale dell’ottima performance messa a segno dalle azioni immobiliari nel 2013 è data dall'evoluzione dei tassi di interesse a lungo termine nel mondo sviluppato. Con l’arrivo della primavera è iniziata la stabilizzazione degli indicatori economici, una fase di consolidamento dei dati economici globali che è coincisa con il calo dei rendimenti obbligazionari a lungo termine. Da metà marzo all’inizio di maggio il rendimento dei Treasury decennali Usa è sceso da poco più del 2% all’1,6% circa. Questo calo dei rendimenti dei titoli governativi è coinciso con la sovraperformance delle azioni immobiliari globali, l’asset class con il livello di leverage più elevato rispetto ai titoli azionari globali. Da quando le banche centrali di tutto il mondo hanno deciso ulteriori interventi per fronteggiare il dissesto sistemico causato dalla crisi dei subprime, abbiamo visto rafforzarsi il rapporto inversamente proporzionale tra i tassi di interesse dei mercati sviluppati e la performance relativa del real estate rispetto ai mercati azionari.

L’esposizione degli investitori istituzionali verso il settore immobiliare globale è arrivata a superare i livelli degli ultimi due anni, anche se ciò dipende dalle posizioni sovra estese nel real estate Usa. Per contro, il posizionamento in azioni immobiliari europee rimane decisamente inferiore al livello degli ultimi due anni, lasciando ampio spazio per una prosecuzione del trend positivo.

In termini di performance, il settore immobiliare giapponese si distingue in positivo con un’incredibile sovraperformance del 20% (da gennaio a fine aprile) rispetto a un mercato azionario nipponico altrettanto forte. Il real-estate giapponese ha segnato un picco positivo l’8 aprile (+43% in euro). L’asset class ha poi subito una netta correzione verso la fine di aprile, e in particolare a maggio, e attualmente (dati al 17/5) segna addirittura il passo (+23%) rispetto alle azioni giapponesi (+24%). Al contrario, i titoli immobiliari dell’eurozona e del Regno Unito hanno sottoperformato il mercato immobiliare globale.

In Europa, e in particolare nell’eurozona, il settore immobiliare si trova a fronteggiare i venti contrari dell’austerità e il clima di debolezza economica che ne consegue. Le valutazioni (nel Regno Unito e, in particolare, nell’Eurozona) rispecchiano queste prospettive, tuttavia nella regione la situazione potrebbe iniziare lentamente a migliorare.

La pubblicazione di dati economici deboli ha spinto la Bce a varare ulteriori interventi (taglio dei tassi e apertura verso ulteriori misure non convenzionali), mentre sul fronte fiscale l’allentamento assume i contorni di un rallentamento delle politiche di austerity. Il Regno Unito sembra inoltre avere evitato un “triple dip”, ma il settore immobiliare locale presenta ancora una forte ambivalenza, con Londra che spicca rispetto al resto del mercato. Come accennato, i flussi