Lo rileva Scenari immobiliari. Acquisti nel 2012 +5,5%, gli italiani cercano occasioni in Spagna e Grecia
Mentre è sempre debole il mercato immobiliare nazionale, aumentano gli acquisti di case oltrefrontiera da parte delle famiglie italiane. Negli ultimi cinque anni le compravendite in Italia sono calate di un quarto, mentre quelle all’estero sono aumentate di oltre il venti per cento. È quanto rende noto Scenari immobiliari, che evidenzia come dopo un lieve calo nella prima parte del 2012, “il trend di acquisti esteri è diventato sempre più intenso e con prospettive di crescita ulteriore. Nel primo semestre 2013 le famiglie italiane hanno acquistato quasi 19mila appartamenti oltrefrontiera, che rappresenta un aumento del 26,7 per cento rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Il flusso di acquisti dovrebbe registrare un’ulteriore crescita nei prossimi mesi, sia per l'aumento fisiologico degli investimenti nel periodo estivo che per le aspettative di una lieve ripresa economica e immobiliare. Si prevede che il 2013 si concluderà con circa 42mila acquisti: un aumento del 5,5 per cento sull'anno precedente. Rispetto al 2012 è in lieve calo la quota di famiglie che acquistano un immobile per investimento, che rappresenta circa il 46 per cento del totale”. L’interesse di questa fascia di domanda, rileva l’indagine, continua a essere concentrata sugli immobili di alto livello nelle zone centrali delle grandi città europee e, in misura minore, nelle zone turistiche di pregio o nelle piazze extraeuropee più importanti. Circa un terzo delle famiglie, invece, è alla ricerca di una seconda casa al mare. Si rivolge soprattutto alle località turistiche sul Mediterraneo, caratterizzate da prezzi in calo, un contesto ambientale gradevole e collegamenti aerei low cost. Infine, è in aumento la percentuale di famiglie che acquista per motivi personali, quali trasferimento per lavoro, studio dei figli o fuga dall’Italia nell’età della pensione. Si tratta di quasi un quarto degli acquisti, estremamente differenziati dal punto di vista delle caratteristiche, delle dimensioni, del valore e della destinazione. La spesa media è in lieve calo, intorno a 130mila euro: tuttavia l’oscillazione è ampia, da 70mila euro ad investimenti milionari. Oltre un terzo degli acquisti è effettuato da lombardi e veneti, mentre è in sensibile aumento l’attività da parte delle famiglie campane, che hanno raggiunto quelle laziali e superato quelle piemontesi ed emiliane. Gli acquisti monitorati riguardano solo le residenze, prima e seconda casa e sono escluse le altre destinazioni.
Ma dove comprano maggiormente gli italiani? Dal report di Scenari immobiliari emerge che dopo alcuni anni di calo, gli Stati Uniti hanno registrato un lieve aumento, rappresentando circa il 16 per cento del totale, anche se la larga maggioranza degli acquisti è concentrata a New York e Miami. Si tratta di investimenti di alto livello, realizzati quasi sempre per investimento. A New York le preferenze continuano ad essere concentrate sugli appartamenti di piccole dimensioni nelle top location, ma c'è un crescente interesse per le zone migliori di Brooklyn, dove i prezzi sono in aumento e si prevede una rivalutazione nel prossimo futuro. A Miami nel 2013 gli italiani hanno già acquistato un migliaio di abitazioni, in buona parte nella zona di Miami Beach, dove i prezzi sono aumentati di oltre il dieci per cento nell’ultimo anno e una gestione efficiente può garantire rendimenti elevati. Stabile l’interesse per le altre città quali Chicago, San Francisco e Boston. In Europa, Londra continua a essere considerata la piazza più interessante e raccoglie la larga maggioranza degli acquisti nel Regno Unito. La capitale inglese sembra non aver risentito della crisi, con un incremento dei prezzi delle zone centrali intorno al dieci per cento annuo nell’ultimo biennio, con punte superiori nella fascia di lusso, sostenuta soprattutto dalla forte domanda proveniente dalla clientela russa e asiatica. Le richieste di alto livello si concentrano sugli appartamenti di piccole dimensioni nei quartieri più prestigiosi, come Chelsea, South Kensington e Belgravia, ma negli ultimi mesi sono state concluse numerose transazioni in quartieri come Hammersmith, Shepherd’s Bush e East Acton, che sono stati oggetto di un processo di rivitalizzazione ed attualmente sono considerati tra i quartieri più vivibili, con un buon rapporto qualità-prezzo e ottime prospettive di rivalutazione. In queste zone è possibile acquistare un bilocale in buone condizioni a 250mila sterline, un quarto rispetto alla cifra necessaria per accaparrarsi un immobile di analoghe dimensioni nei quartieri più famosi. In calo gli investimenti in Irlanda, concentrati quasi esclusivamente a Dublino, dove il mercato comincia a mostrare i primi segnali di ripresa.
Gli investimenti in Francia sono in lieve diminuzione, guidati sempre dall’interesse per i piccoli appartamenti nelle aree di pregio di Parigi. Tuttavia si assiste allo spostamento di una parte dell’interesse dalle zone di lusso quali Place Vendome e Champs Elysées, dove la carenza di offerta ha impedito il calo delle quotazioni, ad alcuni quartieri di alto livello lungo la Senna. Sulla riva destra una percentuale elevata della domanda si concentra nel Marais, mentre sulla riva sinistra è considerato molto interessante il quartiere Champ de Mars. Stabili gli acquisti nelle località turistiche, in Costa Azzurra e Corsica, e nelle principali stazioni sciistiche, mentre è in aumento l’interesse per la regione Midi-Pirenei, caratterizzata da un ambiente gradevole e da buone prospettive di sviluppo, con particolare attenzione alla località di Tarn, situata ad un’ora di distanza da Tolosa. In sensibile aumento l’interesse per la Svizzera, dove il trend del mercato immobiliare è stato uno dei migliori in Europa per tutto il periodo della crisi. Recentemente si comincia a parlare di rischio di scoppio della bolla speculativa, perché in alcune località le quotazioni sono aumentate del duecento per cento in dieci anni. Il primo semestre 2013 ha confermato il robusto flusso di acquisti a Lugano, soprattutto da parte delle famiglie lombarde. Stabili gli acquisti in Germania, che rappresenta circa il cinque per cento del totale. La presenza di un’imposta patrimoniale più elevata rispetto all’Italia è compensata dall’annullamento del peso dell’Ivie, come conseguenza della detrazione della tassa pagata all’estero. La quota maggiore della domanda continua ad essere concentrata su Berlino, dove i prezzi bassi, circa un terzo rispetto alle principali capitali europee, inducono le famiglie a comprare anche a scatola chiusa, senza aver visto direttamente la casa, affidandosi al’agenzia immobiliare locale sia per l’acquisto che per la gestione successiva. I quartieri Mitte e Charlottenburg continuano a concentrare una buona fetta della domanda di alto livello, anche se è in forte aumento l’interesse per Zehlendorf, il quartiere periferico più verde e più ricco della città, dove la maggior parte delle abitazioni è rappresentata da ville di lusso.
La Spagna è la meta privilegiata degli investimenti low cost, dal momento che il mercato offre un’ampia gamma di occasioni a prezzi scontati, mediamente inferiori del quaranta per cento rispetto alle punte di mercato del passato, con aspettative di una graduale ripresa a partire dal 2014. Le occasioni migliori, ma con un alto profilo di rischio a causa di un invenduto particolarmente elevato, sono concentrate lungo la costa meridionale, mentre le zone turistiche più note, come le Baleari e le Canarie presentano un rischio molto basso, ma minori prospettive di crescita, perché i prezzi hanno registrato cali più contenuti rispetto alla media nazionale. Rispetto all’anno scorso sono stabili gli acquisti in Grecia, dove però è difficile trovare immobili di qualità a prezzi contenuti nelle isole più note delle Cicladi e del Dodecaneso, nonostante la recessione economica. Di conseguenza le famiglie sono alla ricerca di occasioni allettanti nelle isole meno note, e soprattutto più tranquille. Tra queste attirano crescente interesse le piccole Cicladi, un mini arcipelago a sud-est di Naxos, formato da quattro isolette, Koufoniss, Iraklia, Schnoussa e Donoussa. Si registrano alcuni acquisti anche ad Alonissos, nelle Sporadi, e a Kastos, una delle isole ioniche.
In sensibile calo i Paesi dell’est Europa, che rappresentano circa il dieci per cento degli acquisti complessivi, con una forte concentrazione in Croazia, favorita dalla vicinanza all’Italia, da rendimenti elevati, fino al 12-13 per cento, dalla presenza di importanti progetti infrastrutturali ed immobiliari e da ampie possibilità di rivalutazione, anche alla luce dell’ingresso del Paese nell’Unione Europea. La maggioranza degli acquisti è effettuata a Dubrovnik, Spalato e nelle isole della Dalmazia, come Brac e Korcula, dove sorge la casa di Marco Polo, e dell’Istria, soprattutto Krk e Cres. In crescita l’interesse per la Turchia, in considerazione del dinamismo del mercato immobiliare. Istanbul è la meta privilegiata, con quotazioni salite di oltre sei volte in dieci anni e prospettive di rivalutazione anche nel prossimo futuro. Il flusso di acquisti è in aumento anche nelle principali località turistiche, quali Bodrum, Fethiye, Antalya e, più recentemente, anche Altinkum, non lontano da Izmir e di fronte all’isola greca di Kos. I primi mesi del 2013 hanno visto un lieve aumento degli acquisti nei Paesi extraeuropei, esclusi gli Stati Uniti. Gli investitori evitano le mete ad alto rischio, sia dal punto di vista economico e politico che di trasparenza, come Asia e, soprattutto, nord Africa. In America del Sud prosegue il forte interesse per il Brasile, anche se i diffusi problemi di sicurezza comportano una concentrazione degli investimenti in alcune zone, quali gli Stati nordorientali di Bahia, Alagoas e Fortaleza, e quelli meridionali di Ilha Grande, Angra dos Reis e Rio Grande do Sul.
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