giovedì 29 agosto 2013

Vendesi cinema italiani: vecchie sale in saldo, ecco chi le compra... e le trasforma in case, negozi e asili - Il Sole 24 Ore



Mentre a Venezia sbarcano i divi di Hollywood, le sale cinematografiche e i vecchi cinema italiani vanno all'asta. Non è bastata la critica del direttore della Mostra ai film di casa nostra (secondo lui troppo spesso "deludenti"): anche dal punto di vista immobiliare in Italia il cinema chiude i battenti e lascia spazio a immobili pronti ad essere converiti a nuove destinazioni d'uso, in location centralissime.
Le vecchie sale cinematografiche nei centri storici delle città italiane soffrono una crisi tanto profonda da chiamare in causa il real estate: la corsa al digitale, il boom dello streaming e la rivoluzione del mercato audiovisivo lasciano poco margine di business alle sale di quartiere che chiudono e restano in disuso per anni. Il portale Immobiliare.it ha analizzato il suo database di oltre 800 mila annunci, scoprendo che le sale cinematografiche in vendita non sono più una rarità.
A Milano, ad esempio, è in vendita l'ex cinema Maestoso: sul mercato da diversi anni, è pronto a trasformarsi in una nuova attività commerciale che, magari, ne sfrutti l'insonorizzazione su tutti i lati dell'edificio. Grande ben 1900 metri quadri, potrebbe essere frazionato e destinato a più attività commerciali in contemporanea. Il bene è in saldo: la cifra iniziale, di 1.750.000 euro, si è ormai ridotta a soli 795.000 euro.
A Roma, nel quartiere africano, è in vendita un ex-cinema da 750 posti e grande oltre 1800 mq. L'immobile è in ottime condizioni e potrebbe tornare in pochissimi passi ai fasti di un tempo, benché esista già il via libera del Comune di Roma al cambio di destinazione d'uso (50% commerciale, 50% attività culturale). Le trattative per la vendita sono riservate. 


A Latina, invece, è in vendita lo storico cinema Giacomini: in pieno centro è possibile rilevare un immobile di oltre duemila metri quadri. Difficile pensare che il compratore sceglierà di puntare al business della cinematografia, piuttosto è probabile che diventi un centro commerciale, una palestra o che dia spazio ad attività commerciali diverse. Prezzo? Circa quattro milioni di euro.

Dietro la svendita delle sale cinematografiche si possono incontrare delle vere e proprie occasioni, non solo nelle grandi città: a Barcellona Pozzo di Gotto (Me) è in vendita l'ex cinema Maya: un immobile di oltre mille metri quadri dotato anche di uffici e giardino. La cifra è un vero affare: bastano 650mila euro per accaparrarselo. Ne serviranno molti di più, 1.100.000 euro, per acquistare l'ex cinema Golden di Legnano (MI): composto da 1.100 metri quadri su due livelli, e dotato di ampio parcheggio, potrebbe, secondo il venditore, trasformarsi in una discoteca, in un supermercato, una palestra, una sala giochi e, perché no, persino in una chiesa.
Ma chi compra oggi una sala cinematografica? E per farne cosa? Il cambio di destinazione d'uso, vincolato ai regolamenti urbanistici comunali, non è sempre facile da ottenere. Eppure anche alcuni big del real estate guardano sempre più spesso a questo tipo di investimenti con interesse: così l'ex cinema Excelsior a Milano si è trasformato in un'esperienza unica di shopping. Completamente ristrutturato dall'acclamata archistar Jean Nouvel Fashion, per la riqualificazione dell'ex complesso cinematografico sono serviti 18 mesi di lavori, portati a termine da Beni Stabili, per un investimento di circa 30 milioni di euro: 20 milioni sono stati coperti dalla stessa Beni Stabili, che è proprietaria dell'immobile, e i restanti 10 milioni da Coin. Sono in corso, invece, i lavori sull'ex Cinema Olimpia di Ascoli Piceno che grazie ad un investimento della Fondazione Carisap diventerà la Bottega del Terzo Settore: dopo aver acquisito l'immobile con una spesa di 2,3 milioni di euro, la fondazione ha impegnato altri 3 milioni al fine di ristrutturarlo e di renderlo fruibile da parte della cittadinanza e, in particolar modo, dalle organizzazioni non profit.
Altro esempio virtuoso di conversione di un ex cinema è quello di Clorofilla: in un immobile risalente al 1892, situato a ridosso di corso Genova a Milano, prima ospedale poi cinema, oggi sorge un moderno asilo nido, scuola per l'infanzia e centro per famiglie. Progetto pronto anche per l'ex cinema Turreno a Perugia, che ha ricevuto il primo ok dalla giunta comunale, e ospiterà diversi punti vendita commerciali. E in alcuni casi, più illuminati (e pazienti, visti i tempi per l'iter urbanistico), sono alcuni architetti o giovani professionisti ad acquistare piccoli vecchi cinema in centro città, per trasformarli in residenze di design oppure in uffici di tendenza.
Non manca, poi, chi ha già trasformato il cinema in strutture del tutto nuove, magari frazionando gli ampi spazi che un tempo erano necessari per le proiezioni: ad Altedo, frazione del comune di Malalbergo (Bo) l'ex cinema del paese è ora una villa di pregio, dotata di ogni comfort, con travi a vista e luminosi soppalchi. Diversi sono poi gli esempi di vecchi cinema ormai divisi in più unità immobiliari, e messi sul mercato in maniera indipendente.
È pronto da tempo a trasformarsi in un supermercato uno dei locali più chiacchierati della città di Brescia: parliamo del noto cinema Ideal, regno delle pellicole "hard". I film a luci rosse al cinema non hanno più seguito, sostituite dall'home video prima e da internet poi, così l'immobile – che era di proprietà di un imprenditore dell'hard "mentore" anche di Moana Pozzi e Cicciolina – è sul mercato e disponibile a trasformarsi in un complesso residenziale o, alla peggio, in un centro commerciale.
Non per tutti, però, l'acquisto di un ex-cinema si è concluso con un lieto fine: è capitato al gruppo Gedas, gigante bresciano nel settore edilizio e immobiliare, che prima d'inciampare nel concordato preventivo, aveva fatto in tempo a trasformare le macerie del cinema Andreani in un palazzo signorile. Finiture di pregio e posizione centrale, una ventina d'appartamenti con logge, terrazze, parquet e altrettanti garage. A inizio 2013 la società è andata in liquidazione, i nove appartamenti invenduti andavano all'asta.