Il mercato dei veicoli di investimento immobiliare è in continua evoluzione ed alla costante ricerca di prodotti di investimento flessibili ed innovativi da offrire agli investitori.
Di Anna Teresa Plantamura
La crescita del numero dei veicoli di investimento immobiliare lanciati in Lussemburgo ha superato la media europea, e gli attuali indicatori di mercato mostrano che questo trend continuerà per il futuro.
In base agli ultimi dati disponibili il Lussemburgo rappresenta il domicilio preferenziale per i veicoli che investono nel settore immobiliare internazionale. Nel corso del 2011 sono stati lanciati 35 fondi immobiliari regolamentati, portando il numero totale dei fondi immobiliari istituiti e gestiti in Lussemburgo a 230 a fine luglio 2012, con un patrimonio netto totale di circa 25.000 miliardi. La crescita maggiore si è registrata in seguito all’entrata in vigore, nel febbraio 2007, della normativa che ha introdotto i SIF (Specialized Investment Funds), ovvero fondi regolamentati non armonizzati altamente flessibili.
Naturalmente la scelta del veicolo da utilizzare dipende dal tipo di investimento che si vuole fare, dalla tipologia di investitore a cui è rivolto, da specifiche considerazioni fiscali. Ed è per questo che sono state predisposte differenti tipologie di strumenti disponibili, che vanno dai fondi UCIs ad alcuni tipi di società residenti (société de participations financières o SOPARFI) fino alle società di cartolarizzazione. Poichè la gestione del patrimonio immobiliare rappresenta un tema di wealth management che sviluppa le sue potenzialità sia in ambito private sia nell’ambito della gestione collettiva, va da se che il settore degli organismi di investimento collettivo che investono in assets immobiliari sia cresciuto enormemente e continui a svilupparsi costantemente.
In particolare la struttura del SIF consente di investire in un fondo di investimento immobiliare operativamente flessibile, fiscalmente efficiente e soggetto ad una regolamentazione “light”. La varietà di assets eligibili è illimitata ed include quindi anche il real estate. La possibilità di essere costituiti con una forma ad “umbrella” consente inoltre di lanciare con un’unica struttura comparti diversi con politiche di investimento completamente differenti tra loro quali hedge, venture capital, private equity, energy o real estate, dove ogni comparto rappresenta un patrimonio totalmente separato e presenta delle strategie di investimento proprie. I SIF sono delle strutture di per se non costose per i quali è prevista una capitalizzazione minima modesta e che beneficiano di regole di diversificazione del rischio limitate.
Rivolgendosi a clienti istituzionali, professionali o quanto meno esperti, il SIF si rivela essere uno strumento straordinariamente duttile e facilmente accessibile, trasparente ed efficiente, adatto sia per l’avvio di nuovi progetti che prevedono l’iniziale coinvolgimento del mero capitale iniziale ed un eventuale apertura successiva a terzi, sia per realizzare investimenti diversificati in termini di aree geografice e finalità, consentendo una pertecipazione al veicolo sia attraverso sottoscrizioni in contanti sia “ad apporto”. Anche le modalità di valutazione degli assets (che deve essere come minimo annuale e supportata da valutazioni di esperti indipendenti) e di custodia degli attivi (affidata ad una banca depositaria), non si discostano dalla prassi adottata per altri veicoli del settore.
Il raggiungimento e mantenimento dell’efficienza economica dello strumento richiede sempre naturalmente un’attenta valutazione sulla massa critica al di sotto della quale la gestione del SIF immobiliare diventerebbe eccessivamente onerosa per i partecipanti. Fatte tutte le opportune valutazioni e stabilita la congruità dello strumento rispetto a specifiche necessità, il SIF rappresenta, soprattutto per quegli investitori che non trovano sostegno nel sistema bancario tradizionale, una struttura flessibile ed economicamente efficiente pur senza rinunciare ai presidi di controllo a tutela dei partecipanti in un contesto regolamentato e supervisionato.
Il mercato immobiliare europeo continua ad essere impegnativo e non scontato, ma l’ottimismo sembra essere tornato a soffiare sull’industria dell’immobiliare in Europa, ed il sentiment è piú positivo che in qualunque altro momento dal 2008 ad oggi, nonostante l’outlook macroeconomico rimanga incerto. Il capitale riservato agli investimenti immobiliari è destinato a crescere, ma il debito degli istituti finanziari è previsto in ulteriore contrazione. Questo lascia prevedere che l’accesso al credito dei privati che intendono investire nell’immobiliare (che sia a fini abitativi personali o come forma di investimento) rimarrà arduo e limitato, ed i tassi continueranno ad essere onerosi nonostante il costo del denaro sia ai minimi storici.
Probabilmente sono queste le difficoltà che continuano a spingere numerosi imprenditori ed investitori a cercare soluzioni alternative, ed a trovarle nei veicoli di investimento immobiliare predisposti in paesi come il Lussemburgo. Va prestata tuttavia particolare attenzione agli investimenti su base transfrontaliera o effettuati da soggetti residenti in giurisdizioni diverse dove, in sede di strutturazione, devono essere valutate le peculiarità fiscali e regolamentari che potrebbero rilevare sul piano operativo.
Per quanto riguarda il trattamento fiscale, il SIF è soggetto ad una tassa di sottoscrizione annuale dello 0,01%, mentre per quanto riguarda i partecipanti, non viene applicata la withohlding tax sulla distribuzione dei proventi e gli investitori non residenti non sono soggetti a tassazione del capital gain in Lussemburgo.
In Italia, si è tentato recentemente di semplificare la disciplina fiscale dei fondi immobiliari chiusi, e di riorganizzarla distinguendo soglie di partecipazione superiori o inferiori al 5%. I fondi immobiliari sono, in linea di principio, esenti da imposte dirette, la tassazione è in capo al possessore delle quote al momento della percezione dei proventi (ritenuta del 20% a titolo di imposta), della liquidazione delle quote (ritenuta del 20% sulla differenza tra valore di liquidazione e prezzo di carico) ed in caso di cessione delle stesse (redditi diversi), quando la partecipazione al fondo sia inferiore al 5%.
É stata invece introdotta l’imposta sostitutiva del 5% (del valore medio delle quote detenute) dovuta dai partecipanti residenti o non residenti, diversi dagli investitori istituzionali, che detengano una quota superiore al 5%. Pur se l’intento è meritevole, tuttavia da sola la semplificazione non basta e le difficoltà di accesso al credito unitamente alla carenza di misure in favore dell’investimento immobiliare non favoriscono l’investimento in questo settore. Sarà anche per questo motivo che si stanno facendo strada alcune nuove pratiche, come il “rent to buy”, l’alternativa all’affitto con riscatto ed al mutuo 100% che, abbattendo la soglia di liquidità necessaria, consente di entrare subito nell’abitazione scelta, divenendone proprietari al termine del processo di acquisto, che si conclude entro tre anni ad un prezzo bloccato fin dall’inizio. Anche questa soluzione puó essere ottimizzata attraverso l’utilizzo di uno strumento come il SIF, avendo cura di adattarne le peculiarità.
In definitiva, sembra evidente che fino ad ora i fattori chiave dietro il successo del Lussemburgo come domicilio preferenziale di veicoli di investimento immobiliare sono stati, oltre a quelli finora menzionati, la volonta e l’abilità, politica e non solo, di strutturare strategie di investimento transfrontaliere capaci di soddisfare le esigenze di diversificazione degli investitori attraverso un approccio capace di tener conto dei nuovi requisiti regolmentari e dei rischi finanziari, pur rispondendo alle sfide dell’attuale contesto economico e perseguendo una crescita sostenibile. Ma il perseguimento di una crescita sostenibile, in questo come in altri settori, passa anche attraverso la sfida piú recente, rappresentata dal recepimento della Direttiva AIFM, il cui sofisticato regime di marketing e l’introduzione di requisiti aggiuntivi rappresentano elementi chiave destinati a produrre un effettivo vantaggio competitivo per i fondi di investimento alternativo che sapranno approfittarne.
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