La ripresa? Che bella notizia. Però... Sono molti gli operatori immobiliari scettici quando sentono parlare di recuperi a tavolino: ecco cosa ne pensa il "portavoce" del settore, Aldo Mazzocco, presidente di Assoimmobiliare, che dal Forum di Scenari Immobiliari ha lanciato segnali precisi.
La ripresa dell'immobiliare in Italia sarà nel 2014? E a quali condizioni?
Si stanno formando le condizioni affinchè ci sia una ripresa, e sono condizioni esogene. È la ripresa americana che sta trainando i Paesi europei più forti, innanzitutto; poi, dopo le elezioni tedesche, se l'Europa fa un passo avanti sul fronte dell'integrazione economica e politica, attrarrà capitali sul Continente. A questo punto c'è l'urgenza che l'Italia si presenti con una situazione di ordine: riforme strutturali fatte e un sistema elettorale adeguato, tanto per cominciare. Ma dobbiamo ricordarci del "fiscal compact", che comprimerà strutturalmente la domanda interna; degli spread ancora elevati dovuti alla struttura Paese e al debito elevato; e manca ancora una semplificazione reale sul fronte pubblica amministrazione. Tutto questo rischia di farci arrivare impreparati all'appuntamento europeo con la ripresa.
Si stanno formando le condizioni affinchè ci sia una ripresa, e sono condizioni esogene. È la ripresa americana che sta trainando i Paesi europei più forti, innanzitutto; poi, dopo le elezioni tedesche, se l'Europa fa un passo avanti sul fronte dell'integrazione economica e politica, attrarrà capitali sul Continente. A questo punto c'è l'urgenza che l'Italia si presenti con una situazione di ordine: riforme strutturali fatte e un sistema elettorale adeguato, tanto per cominciare. Ma dobbiamo ricordarci del "fiscal compact", che comprimerà strutturalmente la domanda interna; degli spread ancora elevati dovuti alla struttura Paese e al debito elevato; e manca ancora una semplificazione reale sul fronte pubblica amministrazione. Tutto questo rischia di farci arrivare impreparati all'appuntamento europeo con la ripresa.
E dal punto di vista più strettamente immobiliare?
L'immobiliare è legato a doppio filo con l'andamento dell'economia. Si può aggiungere che in un momento di stasi generale come questo, in cui vendere qualsiasi oggetto è quasi impossibile, è importante che la pubblica amministrazione continui a fare, sulla scia di quanto sta facendo l'Agenzia del Demanio, tutti gli sforzi ipotizzabili per razionalizzare gli spazi e i luoghi di lavoro e che, a livello di mercato e protagonisti, si faccia maggior ricorso allo strumento fondi e Siiq, che hanno dimostrato di essere un efficace catalizzatore di investimenti. Vanno corrette alcune imperfezioni normative che al momento rendono questi strumenti poco attraenti, soprattutto a livello internazionale. Se il mercato riparte, bisogna avere gli strumenti giusti per attrarre i capitali, altrimenti rischiamo di rimanere seduti in panchina.
L'immobiliare è legato a doppio filo con l'andamento dell'economia. Si può aggiungere che in un momento di stasi generale come questo, in cui vendere qualsiasi oggetto è quasi impossibile, è importante che la pubblica amministrazione continui a fare, sulla scia di quanto sta facendo l'Agenzia del Demanio, tutti gli sforzi ipotizzabili per razionalizzare gli spazi e i luoghi di lavoro e che, a livello di mercato e protagonisti, si faccia maggior ricorso allo strumento fondi e Siiq, che hanno dimostrato di essere un efficace catalizzatore di investimenti. Vanno corrette alcune imperfezioni normative che al momento rendono questi strumenti poco attraenti, soprattutto a livello internazionale. Se il mercato riparte, bisogna avere gli strumenti giusti per attrarre i capitali, altrimenti rischiamo di rimanere seduti in panchina.
Oltre ai veicoli manca anche il prodotto immobiliare in Italia?
I capitali "volanti" che attraversano i Continenti sono proprio il frutto della prima globalizzazione e sono lì ad aspestarre, cosa che in molti, in Italia, ancora non hanno capito. Per attrarli dobbiamo competere con altri veicoli a livello internazionale e altri livelli di appeal globale da parte di altri Paesi. I veicoli servono sia per attrarre i capitali sia per creare il prodotto. Oggi siamo ancora troppo legati a un prodotto immobiliare un po' "naif", che il mondo fa fatica a capire. Continuiamo a creare prodotti di nicchia, ma che non sono sufficienti ad attrarre i grandi capitali di lungo termine, che volano alti, questa tipologia di prodotto non la guardano neppure.
I capitali "volanti" che attraversano i Continenti sono proprio il frutto della prima globalizzazione e sono lì ad aspestarre, cosa che in molti, in Italia, ancora non hanno capito. Per attrarli dobbiamo competere con altri veicoli a livello internazionale e altri livelli di appeal globale da parte di altri Paesi. I veicoli servono sia per attrarre i capitali sia per creare il prodotto. Oggi siamo ancora troppo legati a un prodotto immobiliare un po' "naif", che il mondo fa fatica a capire. Continuiamo a creare prodotti di nicchia, ma che non sono sufficienti ad attrarre i grandi capitali di lungo termine, che volano alti, questa tipologia di prodotto non la guardano neppure.
Si parla molto di residenziale come asset di investimento, è d'accordo?
Il residenziale è un asset separato da tutti gli altri, con implicazioni politico-sociali molto forti. Si presta benissimo per il social housing, per gli investimenti degli enti previdenziali, per le fondazioni bancarie. E il residenziale, in Italia, gode di un vantaggio competitivo unico: gli italiani adorano la casa e adorano anche comprarsela. Se questo dato di fatto venisse arricchito con normative più flessibili e moderne, sia sulla locazione sia sul trasferimento dell'abitazione stessa, andando verso un modello più liberista, già questo si tradurrebbe in una ripresa del settore residenziale e anche in un appeal per gli investitori professionali. Detto questo, la maggior parte degli operatori professionali investono in uffici, retail, logistica, al massimo hotel. E così sarà anche in futuro. Anche se bisogna essere consapevoli del fatto che, passata la crisi, nulla sarà come prima.
Il residenziale è un asset separato da tutti gli altri, con implicazioni politico-sociali molto forti. Si presta benissimo per il social housing, per gli investimenti degli enti previdenziali, per le fondazioni bancarie. E il residenziale, in Italia, gode di un vantaggio competitivo unico: gli italiani adorano la casa e adorano anche comprarsela. Se questo dato di fatto venisse arricchito con normative più flessibili e moderne, sia sulla locazione sia sul trasferimento dell'abitazione stessa, andando verso un modello più liberista, già questo si tradurrebbe in una ripresa del settore residenziale e anche in un appeal per gli investitori professionali. Detto questo, la maggior parte degli operatori professionali investono in uffici, retail, logistica, al massimo hotel. E così sarà anche in futuro. Anche se bisogna essere consapevoli del fatto che, passata la crisi, nulla sarà come prima.
Ha citato gli hotel: come vede il settore immobiliare turistico?
Credo molto nel prodotto alberghiero, ma certamente con modalità completamente diverse da quelle attuali. Dal punto di vista del gestore, se prima si lavorava prevalentemente con contratti di locazione, ora si parla di contract management, per esempio. Questo, al proprietario, richiede ben altri investimenti e capacità di gestione dell'immobile. Inoltre il format dell'alberghiero va legato con quello delle compagnie aeree, con l'incoming e con un mercato oggi molto più complesso che in passato, perchè la globalizzazione sta spostando il turismo sui grandi portali Internet e non più sull'agenzia. Non si tratta più di fare un hotel con una hall da 20 o 30 metri, ma di pensare a un prodotto adatto a quella determinata rete online e che possa garantire a chi fornisce i finanziamenti una visibilità sui dividendi futuri. E poi sottolineo che la vendita di un trophy asset famoso a Milano o Roma non è rappresentativa del mercato immobiliare italiano, che è invece molto profondo e molto vasto.
Credo molto nel prodotto alberghiero, ma certamente con modalità completamente diverse da quelle attuali. Dal punto di vista del gestore, se prima si lavorava prevalentemente con contratti di locazione, ora si parla di contract management, per esempio. Questo, al proprietario, richiede ben altri investimenti e capacità di gestione dell'immobile. Inoltre il format dell'alberghiero va legato con quello delle compagnie aeree, con l'incoming e con un mercato oggi molto più complesso che in passato, perchè la globalizzazione sta spostando il turismo sui grandi portali Internet e non più sull'agenzia. Non si tratta più di fare un hotel con una hall da 20 o 30 metri, ma di pensare a un prodotto adatto a quella determinata rete online e che possa garantire a chi fornisce i finanziamenti una visibilità sui dividendi futuri. E poi sottolineo che la vendita di un trophy asset famoso a Milano o Roma non è rappresentativa del mercato immobiliare italiano, che è invece molto profondo e molto vasto.
Come influirà l'atteso rialzo dei tassi d'interesse?
Il rialzo dei tassi di solito è un fattore positivo perchè è il riflesso della fine della recessione e l'inizio della ripresa, quindi l'economia sostenuta per cinque anni da tassi molto bassi torna a una situazione fisiologica di remunerazione dei capitali. Questa bella notizia, tuttavia, potrebbe tradursi in una sorta di "importazione" di tassi di interesse in rialzo per merito di Paesi virtuosi in un Paese come il nostro che rischia di scontare ancora spread di sfiducia elevati a causa della ritrosia a procedere a ulteriori riforme strutturali. Se l'Italia dà prova, come ha fatto alla fine del 2011, di sapersi modernizzare velocemente, il rialzo dei tassi base sarà più che compensato dalla riduzione dello spread e lascerà spazio per la solida ripartenza di un ciclo espansivo. Anche per il nostro settore immobiliare.
Il rialzo dei tassi di solito è un fattore positivo perchè è il riflesso della fine della recessione e l'inizio della ripresa, quindi l'economia sostenuta per cinque anni da tassi molto bassi torna a una situazione fisiologica di remunerazione dei capitali. Questa bella notizia, tuttavia, potrebbe tradursi in una sorta di "importazione" di tassi di interesse in rialzo per merito di Paesi virtuosi in un Paese come il nostro che rischia di scontare ancora spread di sfiducia elevati a causa della ritrosia a procedere a ulteriori riforme strutturali. Se l'Italia dà prova, come ha fatto alla fine del 2011, di sapersi modernizzare velocemente, il rialzo dei tassi base sarà più che compensato dalla riduzione dello spread e lascerà spazio per la solida ripartenza di un ciclo espansivo. Anche per il nostro settore immobiliare.
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