mercoledì 24 aprile 2013

Crisi settore Immobiliare: recessione da sfiducia - Il presidente di Assoedilizia, di Federlombarda Edilizia e vice presidente di Confedilizia,Achille Colombo Clerici, ha rilasciato la seguente intervista, per la Rivista “La Proprieta’ Edilizia”.


Il presidente di Assoedilizia, di Federlombarda Edilizia e vice presidente di Confedilizia,Achille Colombo Clerici, ha rilasciato la seguente intervista, per la Rivista “La Proprieta’ Edilizia”.

D. Come siamo arrivati a questa situazione precaria di tutto il settore immobiliare ?
- Dal decreto Salva Italia in poi (quindi a partire dal dicembre 2011) c’e’ stata una forte accelerazione, in termini di recessione della nostra economia. Quella che fino ad allora era una crisi finanziaria si e’ trasformata repentinamente in una crisi economica.
Ed il settore edilizio immobiliare, come noi avevamo avvertito gia’ da tempo quando parlavamo di effetto depressivo-recessivo generale derivante dall’ enorme carico fiscale sugli immobili, ha avuto una parte determinante in questo processo.
D. Quali sono state, in concreto, le misure fiscali che hanno minato la fiducia del mercato ?
- Non tanto e non solo la reintroduzione, attraverso l’anticipazione in via sperimentale dell’Imu sancita dal “Salva Italia” appunto, dell’Ici-Imu per la prima casa.
Dove basterebbero, a modificarne l’impatto negativo, alcuni correttivi di carattere soggettivo, cioe’ riferiti alle condizioni di bisogno o di difficolta’ del contribuente, per eliminare gli effetti distorti di siffatta tassazione dell’Imu; secondo il principio per cui i meno abbienti, non solo debbono esser sollevati dalle imposte, ma addirittura aiutati dal pubblico.
Quanto viceversa una serie di misure che hanno profondamente snaturato l’Imu quale era originariamente prevista dalla legge istitutiva, quella sul federalismo fiscale municipale, varata nella primavera del 2011.
Il legislatore aveva allora considerata l’esigenza di non penalizzare, con un aggravio fiscale comportato da un’Imu che veniva dotata di aliquote maggiorate, ne’ gli investimenti immobiliari a reddito ( cioe’ gli immobili in locazione ), ne’ le imprese, per la parte immobiliare di competenza ( opifici, negozi, immobili di nuova costruzione destinati alla vendita, ma anche capannoni utilizzati o meno etc. ).
Quella legge prevedeva il dimezzamento dell’aliquota base per tutti gli immobili locati e per quelli posseduti dalle societa’.
Con il “Salva Italia” tutto questo e’ sparito: adesso le imprese per i propri immobili ed i proprietari che affittano pagano con lo stesso criterio che si applica alle ville al mare o ai monti.
E’ un ragionamento corretto ? Non mi sembra.
D. Ma non c’e’ stato anche un aumento delle rendite ?
- Esattamente. Il Salva Italia ha introdotto, per l’Imu, dei coefficienti moltiplicatori delle rendite catastali, che hanno innalzato indiscriminatamente tutte le rendite catastali, anche quelle di recente attribuzione e quindi piu’ vicine ai valori di mercato, aumentando enormemente le basi imponibili Imu.
Ne e’ risultato un cocktail micidiale che ha portato la tassazione Imu a tre volte e mezzo quella precedente.
D. In seguito, cosa e’ avvenuto?
- Il Governo ha pensato bene che tutto questo non bastava. Ha rincarato la “dose fiscale” riducendo dal 15 al 5 %, ad iniziare dai redditi del 2013, la deduzione forfetaria delle spese manutentive che colpisce sostanzialmente gli immobili locati alle persone giuridiche e le locazioni commerciali, chiunque sia il conduttore, persona fisica o persona giuridica.
D. Ma non si tratta di spese e costi relativi alla produzione del reddito immobiliare e come tali pacificamente deducibili ?
- Appunto. Evidentemente il Governo ha scambiata tale deduzione per un’ agevolazione fiscale, mentre non lo e’, e l’ha ridotta con un tratto di penna.
D. C’e’ per caso dell’altro ?
- Si, purtroppo. In primavera si e’ voluto dare il la in modo frettoloso alla riforma catastale basata sui valori degli immobili e non sulla loro redditivita’.
Con la prospettiva, non solo di aumentare di due o tre volte le rendite imponibili (mentre i prezzi di mercato stanno crollando), ma anche di riferirsi a valori disancorati da qualsiasi riferimento alla capacita’ di reddito dell’immobile e quindi sostanzialmente comportanti effetti espropriativi.
Una mossa peraltro che non avrebbe dato nessun immediato risultato concreto sul piano dell’incremento del gettito fiscale, essendo questo rinviato nel tempo al momento della attuazione pratica della riforma ( anzi, in autunno tutto si e’ nuovamente bloccato): ma che ha dato l’idea che il settore immobiliare fosse finito in modo negativo nel “mirino” del Governo-Fisco.
Ci si e’ resi conto che la riforma catastale avrebbe coinvolto tutto il sistema della fiscalita’ immobiliare
e non solo l’Imu ( per ora l’unica imposta entrata nell’occhio del ciclone ) ?
Cosi’ l’imposta di registro, quella di donazione e successione – facendo saltare il meccanismo della franchigia -, le imposte sui redditi, con il sistema delle presunzioni.
“Poi abbasseremo le aliquote”delle diverse imposte, si assicurava in sede ministeriale: ma, chi mai e quando mai in Italia ?
Se l’intento della riforma catastale e’ quello di ottenere un maggior gettito fiscale, non c’e’ bisogno di modificare i criteri di determinazione delle rendite catastali passando dalla redditivita’ ai valori di mercato, e snaturando in tal modo la relativa imposizione fiscale.
Basta intervenire sulle aliquote: cosa che si e’ gia’ abbondantemente fatta.
Quanto poi alla perequazione catastale, per realizzarla e’ sufficiente far funzionare il Catasto: non per zone o settori, ma generalmente.
Che bisogno c’ era dunque di mostrare tanto “accanimento” verso l’investimento del riaparmio negli immobili ?
Occorrevano proprio misure “a futura memoria” per mostrare rigore: a chi, poi.
Si e’ data la sensazione che ci fosse una vera prevenzione verso il settore immobiliare: e gli operatori, gli investitori tutti hanno preso le distanze dal nostro mercato.
Minor fiducia, dunque, ha significato minori nuovi investimenti, riduzione delle opere manutentive, minori compraventite, minor numero di mutui, calo progressivo e generalizzato dei valori immobiliari e parallelamente aumento degli investimenti immobiliari italiani all’estero.
Penalizzato fiscalmete il risparmio diffuso, parallelamente si e’ mantenuto un regime fiscale privilegiato per i gestori del risparmio amministrato investito nell’immobiliare: cioe’ per i fondi di investimento e le societa’ di investimento immobiliare quotate.
Cosa ci si poteva aspettare da “operatori di nicchia” ?
Nulla. Nel precipitare del mercato anche i fondi hanno preso il largo, e cosi’ il ciclo si e’ concluso.
Una vera e propria spirale discendente.
Perche’ la “tenuta” dei valori e’ la condizione imprescindibile per la ripresa del settore.
Chi investe piu’ se il mercato e’ calante ?
D. E in prospettiva, cosa si profila all’orizzonte ?
- Secondo me nulla di buono.
L’Europa ha cominciato a parlare di Imu progressiva e qualche politico italiano ha subito colto la palla al balzo per adombrare una forma di prelievo patrimoniale appunto progressivo.
Ma ci rendiamo conto che, seguendo la logica sinora imperante, in tal modo andremo a colpire, oltre che le ville al mare, anche gli investimenti produttivi immobiliari, quali ad esempio quelli negli immobili locati, siano essi posseduti da persone fisiche o da societa’?
D. Per uscirne cosa servirebbe ?
- Se si vuol uscirne occorrono fatti concreti, in grado di rigenerare la fiducia venuta meno.
A cominciare dal ritorno integrale alla normativa del federalismo fiscale ed a quella antecedente le misure fiscali in campo immobiliare adottate dal Governo nel 2012: che gia’, e’ bene ricordarlo, costituivano da se’ un sensibile appesantimento del carico fiscale precedente.