Perché calano i prezzi delle case esistenti di Raffaele Lungarella - Monitorimmobiliare

http://www.monitorimmobiliare.it/articolo.asp?id_articolo=14429 24/04/2013 I risultati della rilevazione congiunturale relativa all’indice dei prezzi delle abitazioni nel quarto trimestre del 2012 offrono spunti per qualche interrogativo e riflessione. L’indice, con base di riferimento 2010=100, è costruito con le informazioni contenute negli atti notarili di compravendita degli immobili residenziali nuovi o esistenti acquistati dalle famiglie sia per fini abitativi sia per fini d’investimento. Oltre all’indice dei prezzi per l’insieme del mercato, l’Istat elabora anche un indice relativo al solo mercato primario, quello in cui le famiglie acquistano alloggi nuovi da imprese e cooperative (quasi esclusivamente) e uno per il solo mercato secondario, quello in cui le compravendite (quasi esclusivamente tra famiglie), riguardano immobili già esistenti e di cui sono proprietari soggetti privati. L’indice dei prezzi delle abitazioni nuove e quello delle abitazioni esistenti presentano profili molto differenti. Nei grafici (da scaricare in allegato) è sintetizzato in dettaglio l’andamento dei prezzi nel periodo di osservazione. Per tutto il periodo dei tre anni considerato dall’Istat, l’indice dei prezzi delle abitazioni nuove si mantiene, con la sola eccezione dei primi di trimestri del 2010, sempre al di sopra del valore 100; nei primi due trimestri del 2012 si attesta su 105 mentre cala leggermente a partire dal terzo. Per contro l’indice per le abitazioni esistenti, dopo aver sostanzialmente oscillato a cavallo del valore base fino al 2011, ha iniziato a subire un forte crollo a partire dal primo trimestre del 2012, fino a calare a 92,2 nel quarto trimestre dell’anno (grafico 1). Confrontando l’andamento dei prezzi di ogni trimestre sullo stesso periodo dell’anno precedente, risulta che quello delle abitazioni esistenti nel 2011 ha fatto registrare una sostanziale tenuta rispetto al 2010, ma nel 2012 il calo, rispetto al 2011, è stato rilevante, fino a sfiorare un 7% nel quarto trimestre. In tutti e quattro i trimestri del 2011 i prezzi delle nuove abitazioni sono aumentati - rispetto ai rispettivi trimestri del 2010- dello stesso ordine di grandezza dell’inflazione media annua. Nel 2012, negli ultimi 2 trimestri i prezzi fatto registrare –rispetto al loro rispettivo trimestre precedente dello stesso anno- una lieve flessione; ma, rispetto ai corrispondenti trimestri dell’anno precedente, la loro dinamica è sempre stata positiva, seppure in flessione, dopo aver toccato il massimo del 3,5% nel primo trimestre. Questo andamento dei prezzi delle nuove abitazioni sembra incoerente con la condizione di mercato di questo segmento del mercato dell’edilizia residenziale. Le stime sullo stock di abitazioni nuove invendute sono discordanti, ma tutte concordano che il numero di alloggi alla infruttuosa ricerca di un compratore sono dell’ordine delle centinaia di migliaia. Tantissime o molte che siano le case invendute, la loro esistenza fa sì che il mercato sia caratterizzato da un eccesso di offerta rispetto alla domanda effettiva, cioè, a quella che può pagare i prezzi richiesti dai venditori. I manuali di economia insegnano che, quando ricorre questa situazione, i prezzi devono calare. Invece non succede. Perché? La ricerca di una risposta a questo interrogativo non è certo agevolata dalla constatazione dell’elevato indebitamento bancario – con relativo seguito di crediti in sofferenza - delle imprese e delle cooperative proprietarie dalle abitazioni. Perché le famiglie che vendono le abitazioni esistenti accettano una riduzione dei prezzi, pur non avendo, verosimilmente e nella maggioranza dei casi, necessità di alleggerire la loro posizione debitoria con le banche? Probabilmente, quanto rilevato dall’Istat potrebbe essere l’indizio dell’importanza di un fattore che in futuro assumerà sempre maggiore rilevanza nella determinazione dei prezzi delle abitazioni esistenti: i costi di gestione. A parità di superficie e localizzazione, un alloggio di nuova costruzione ha costi di gestione, principalmente quelli connessi ai consumi energetici, molto inferiori rispetto a quelli costruiti anche solo 10-15 anni fa. Nello stimare il prezzo di un’abitazione esistente oltre a considerare la sua vetustà, occorre anche valutare i maggiori costi – rispetto ad un’abitazione nuova - di riscaldamento d’inverno, di raffrescamento d’estate e così via, che bisogna sostenere. I precedenti prezzi di mercato degli alloggi esistenti devono, pertanto, scontare l’attualizzazione di quei costi, per un certo periodo, oppure le spese da sostenere per adeguare gli standard energetici di quelle abitazioni ai livelli delle nuove costruzioni. Scarica i grafici in allegato