A trainare la domanda di spazi per la logistica in Italia sono i retailer legati al food e i grandi player dell'e-commerce. Le ultime grandi operazioni si concentrano in questi due settori: da un lato le catene della grande distribuzione, cresciute molto negli ultimi anni, che stanno riorganizzando la filiera logistica; dall'altro "gli emergenti" della vendita online che necessitano di piastre logistiche per distribuire i loro prodotti in tutto il Paese.
I grandi developer se li contendono, portano a casa contratti di pre-let e realizzano progetti su commessa in seguito ad accurati studi di geo-marketing che definiscono il miglior posizionamento. Come è successo per Amazon, che a fine 2013 riceverà nuovi 80mila mq di capannoni realizzati su misura. In genere chiedono immobili di standard, in cemento armato prefabbricato, iper-resistenti al fuoco e più alti sono meglio è: la merce è stoccata in pallet anche da 12-15 metri di altezza. Le personalizzazioni sono concesse solo dal punto di vista impiantistico, ma non di layout. Viene premiata la flessibilità, sia nei contratti di locazione che negli spazi. Soprattutto dopo l'introduzione dell'Imu (oggi in attesa di riforma), che «sui capannoni pesa quasi il doppio rispetto all'Ici», afferma Alfredo Mauri, head of logistic department di Gva Redilco.
I dati di mercato del settore, elaborati proprio da Gva Redilco, verranno presentati ad Eire, la fiera del real estate che si terrà dal 4 al 6 giugno a Milano. Il campione prende in esame solo immobili di grado A o B, che rispondono alle esigenze di una logistica moderna, dai 5mila mq di superficie coperta in su, fino a immobili tra i 40 e i 60mila mq. L'analisi prende in esame le superfici affittate durante il 2012 (assorbimento di spazi per logistica): l'anno scorso sono stati registrati 800mila mq di take up, cioè di nuove locazioni. Un dato positivo, se si analizza l'andamento medio dal 2000 ad oggi (650mila mq media annua), ma negativo rispetto al 2011 quando si registrarono 940mila mq di take up.
«Ormai sul mercato ci sono tanti immobili di ottimo livello per gli operatori logistici – afferma Mauri – e l'esubero di offerta fa calare i canoni. La domanda proviene soprattutto da realtà che hanno scelto di lasciare immobili vetusti, per posizionarsi in soluzioni più efficienti e negli ultimi anni a canoni più contenuti. Da quando sono scesi i prezzi ne hanno approfittato in tanti, fino a qualche anno erano inaccessibili». La nuova offerta, infatti, tiene duro per un certo periodo con prezzi che giustificano la nicchia di qualità, poi si adegua al ribasso quando diventa predominante.
I canoni sono calati molto: «Quello che fino al 2003 sulla piazza di Milano hinterland si affittava per 60 euro al mq – afferma Mauri – nel 2007 si affittava già a 50 euro al mq e oggi siamo intorno a 42-43 euro al mq». Sono decurtazioni importanti, dell'ordine del 20-30%, che sostengono la domanda per sostituzione. L'acquisto resta pressoché nullo, complice la crisi del credito negli ultimi anni. «In tanti – aggiunge il capo per la logistica di Gva Redilco – hanno utilizzato questa fase di mercato per svecchiare i loro immobili, cogliendo l'occasione per consolidare l'attività in un unico stabilimento, lasciando magari due o tre magazzini più piccoli». I vantaggi sul personale, sul property e sui costi di manutenzione consentono di ottimizzare la locazione. Per un buon 68% la domanda nel 2012 si è concentrata all'interno di parchi logistici di grandi dimensioni, agglomerati dicapannoni con servizi accessori (vigilanza, stazioni di pompaggio, alberghi per la sosta dei camionisti), centri strutturati ubicati vicino agli snodi autostradali.
Nel frattempo la pipeline degli sviluppi è praticamente bloccata, nessuno costruisce più senza avere un conduttore. Le uniche nuove realizzazioni (su commessa) non hanno superato i 350mila mq nel 2012. Gli immobili per logistica di grado A, gli unici che vengono affittati, hanno raggiunto lo stock totale di 13 milioni e mezzo di mq in Italia. Lo sfitto è pari al 7,5% (mentre il vacancy rate del segmento office o retail è mediamente più elevato). «Il problema – conclude Mauri – è che questo segmento si è alimentato lasciando sfitti immobili obsoleti, costruiti negli anni Settanta, che oggi popolano le periferie delle nostre città e sono ormai fuori mercato. Toccherà alla pubblica amministrazione farsene carico».
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