sabato 25 maggio 2013

Oltre l’IMU - il mercato immobiliare e il rent to buy - agoramagazine.it



Piaccia o no in Italia (e non solo) l’economia gira in buona misura intorno al mattone. La crisi
del mercato immobiliare è anche una crisi di modello di crescita e di sviluppo ma le ipotesi di
“conversione” sono al momento aldilà da venire e comunque ogni italiano punta sulla casa di
proprietà per sé e se è possibile per i figli.

Lo sa bene chi intorno al tema CASA ha ricostruito una “primavera politica” puntando
sull’abolizione prima dell’ICI poi dell’IMU. Il mercato immobiliare, sostiene l’ANCE (costruttori
edili) vive uno shock senza precedenti. Il rapporto di maggio 2013 dell’Agenzia delle Entrate
ha registrato un calo delle compravendite di circa il 26%. Secondo i dati Censis 2012
(Atlante della domanda immobiliare) c’è quasi un milione di famiglie in Italia che cerca di
comprare casa, con tale domanda abitativa avere il mercato fermo è praticamente un
suicidio ma siamo in un vicolo cieco: le banche non concedono mutui o prestiti adeguati, non
c’è liquidità sufficiente per affrontare un acquisto importante non c’è una vera politica
pubblica per la casa e si naviga a vista con provvedimenti di moratoria sui mutui. Dai cicli di
crisi economica (e politica) si esce con l’innovazione…..ma dove sono le proposte innovative
(politiche ed economiche)?
Guardiamoci intorno: in altri Paesi europei esistono ancora tracce di una politica pubblica
per la casa. Nel Regno Unito il governo ha introdotto misure incentivanti con il pacchetto
NewBuy scheme. Come funziona in estrema sintesi: l’alloggio deve essere acquistato da
un’impresa aderente al programma NewBuy scheme. L’impresa venditrice dovrà fornire
un’indennità finanziaria, che si aggiungerà a quella fornita dal Governo. Il costruttore deposita
il 3.5% del prezzo di vendita di ogni abitazione venduta nel contesto del NewBuy scheme in
un fondo assicurativo speciale per sette anni. L’acquirente richiedente prestito, avrà la
possibilità di attingere a tale fondo in caso di eventuale sofferenza nel ripagare il mutuo. Il
prestatore potrà attingere fino al 95% dell’importo perso. In caso di esaurimento del fondo, il
Governo del Regno Unito è garante in seconda battuta con una ulteriore garanzia del 5.5%
del prezzo di vendita. (scarica la brochure informativa)
In Germania: i programmi più importanti per l’edilizia mirano al finanziamento del risparmio
energetico. Sono finanziabili misure quali l’acquisto di terreni e costi di costruzione o di
acquisto inclusi costi accessori quali spese notarili e spese delle agenzie immobiliari, tasse
sul trasferimento dei terreni, e acquisto di quote in cooperative per ottenere la membership di
una tale cooperativa edilizia. Il finanziamento può arrivare fino a 50.000 euro, finanziati
tramite un prestito della KfW (cassa depositi e prestiti) e può essere utilizzato anche per
l’acquisto della casa che il beneficiario sta occupando in quel momento, se messa in vendita.
In Italia abbiamo ottenuto un fondo di solidarietà (a maglia stretta) mutui per l’acquisto della
prima casa (http://www.dt.tesoro.it/it/doc_hp/fondomutuipc.html) ma soprattutto abbiamo
carriere politiche e di governo fondate sulla bacchetta magica dell’abolizione dell’IMU.
Eppure, innovando, si potrebbe provare a fare altro: comprare casa senza mutuo anche da
parte giovani coppie e realizzare una “concorrenza civica” al settore bancario. Impossibile?
No.
La leva della concorrenza civica è l’autonomia negoziale delle parti che potrebbe essere
maggiormente favorita e sostenuta dallo Stato. Mi spiego. Chi conosce e promuove da noi le
formule dell’acquisto della casa tramite rent to buy oppure help to buy? E’ possibile già oggi
comprare casa utilizzando istituti giuridici che consentono minori costi rispetto al
finanziamento bancario ma che andrebbero resi più appetibili con alcuni interventi legislativi
di rafforzamento delle tutele per venditori e acquirenti ivi inclusi interventi di politica
fiscale.(scarica la guida del sole24ore).
Il rent to buy prevede che i canoni di locazione possano considerarsi (in tutto o in parte) un
acconto rateale del prezzo di vendita: pagando l’affitto ci compriamo casa senza pagare gli
interessi di un mutuo. Il venditore mantiene la proprietà fino al saldo pattuito. Con l’help to buy
invece il trasferimento della proprietà è immediato e il venditore potrà riscattarla in caso di
inadempimento dell’acquirente. Il pagamento sarà dilazionato con il versamento di una
caparra e/o acconto facilitando così l’ingresso in campo di una banca per un finanziamento di
minore importo.
Certo i problemi non mancano a partire dalla gestione delle controversie che possono
sorgere tra le parti per inadempimenti, rilascio in caso di riscatto, regime fiscale applicabile
ed altro però è chiaro che varrebbe la pena investire politicamente sulla ricerca di soluzioni
che possano rendere più moderni e agevoli i sistemi di circolazione dei beni e di risoluzione
stragiudiziale di eventuali controversie. Continueremo a ragionare su questi temi puntando
ancora una volta su innovazione e partecipazione civica, intervenendo per la prima volta al
Festival dell’Economia di Trento
L’economia gira solo se circolano le idee!!