giovedì 11 aprile 2013

Le aste immobiliari crescono ma spesso vanno deserte di Emiliano Sgambato - Il Sole 24 Ore

Le aste immobiliari crescono ma spesso vanno deserte

di Emiliano Sgambato
Una villa a Corenno Plinio sul lago di Como Una villa a Corenno Plinio sul lago di Como

Il numero di aste immobiliari cresce, manca però la risposta del mercato e le vendite che vanno a buon fine diminuiscono. La tendenza emerge dai dati ed è confermata dalle impressioni dei professionisti che operano nel settore.

APPROFONDIMENTI

Nel primo semestre 2012 (ultima rilevazione disponibile del ministero della Giustizia, seppur con dati in parte provvisori) le vendite giudiziarie di beni immobili "emesse", cioè disposte dal giudice, sono state 22.895. Nell'intero 2011 ammontavano invece a 38.814. Se si assume che le pratiche siano avanzate con lo stesso ritmo anche nella seconda parte del 2012, si può ipotizzare un trend di crescita del 18 per cento. Se si considerano invece le vendite "attuate", cioè andate a buon fine, il risultato è opposto: raddoppiando i 6.477 atti registrati dal ministero nei primi sei mesi dell'anno scorso ci si ferma abbondantemente sotto (-4,5%) al dato 2011, pari a 13.568.
Nonostante quindi aumentino le case che finiscono per essere oggetto di procedure esecutive, le aste non funzionano come potrebbero. Questo nonostante gli sforzi di aumentare pubblicità e trasparenza delle procedure e agevolarne quindi la diffusione tra i privati. E nonostante le occasioni non manchino, con ribassi dal 30 al 50% del valore stimato del bene. Da un lato la crisi delle compravendite (-25,8% del 2012 certificato dall'agenzia delle Entrate) e la difficoltà d'accesso ai mutui colpiscono anche le aste, dall'altro permane una diffidenza di fondo e spesso lo scrupolo di "approfittare delle disgrazie altrui", con la paura, a volte, anche di ritorsioni. Del tutto infondato e alimentato da pregiudizi duri a morire è invece lo scetticismo sulle difficoltà di partecipazione a operazioni gestite (o gestibili) solo da "addetti ai lavori" o il timore di incappare in beni viziati da ipoteche o altro: casomai è vero il contrario, dato che il provvedimento del giudice "sana" la posizione dell'immobile.
«Senza dubbio – argomenta Stefano Magnolfi, direttore Real estate services di Crif, società specializzata nelle informazioni creditizie – c'è la componente emotiva del compratore che contrasta con l'approccio razionale dell'acquisto all'asta. Occorre però anche dire che per le banche l'asta è il fallimento della possibilità di trovare l'accordo e rientrare dal credito rapidamente: per evitare tempi lunghi, con le aste che vanno magari deserte, e ribassi molto elevati, si cerca di prevenire la procedura esecutiva e concordare la vendita».
In base ai dati di Crif, sono in calo i pignoramenti «rilevati dalle banche per i mutui non onorati»: dai 25.936 del 2010 si è passati ai 29.095 del 2011, per poi scendere ai 28.237 del 2012. Nello stesso periodo, però, il tasso di default dei mutui è salito dall'1,6 all'1,9%, segno che la discesa dei pignoramenti non è dovuta alla migliorata qualità del credito, ma ai tentativi delle banche di percorrere strade alternative. Se si tiene poi conto che l'insolvenza sui mutui si manifesta in genere nei primi tre anni di contratto, è ancora più evidente come un eccessivo calo del valore all'asta non fa l'interesse né della banca né del debitore.
«Le indicazioni di Bankitalia agli istituti di svalutare gli immobili a garanzia dei crediti – dice Magnolfi – sono legate non solo all'andamento dei prezzi, ma alla possibilità di poterne recuperare solo piccola parte in caso di asta, soprattutto se i crediti iscritti a bilancio sono legati a valutazioni già elevate ai tempi del boom e quindi oggi ancor più fuori mercato». Un altro nodo è infatti legato a valutazioni che a volte possono rivelarsi poco trasparenti. «In Italia – continua Magnolfi – i tecnici abilitati a valutare gli immobili sono il doppio delle perizie richieste in un anno; chiaro allora che se mancano un metodo certo e una banca dati condivisa ci possono essere prezzi di partenza inadeguati. Ci sarebbe bisogno di una maggiore selezione nell'accreditamento dei consulenti tecnici dei Tribunali».
A complicare le cose c'è poi il fatto che tra l'inizio delle procedure esecutive e l'asta possono passare anni, in media almeno un paio, ma in alcuni Tribunali si arriva anche a molti di più. I dati fotografano quindi insolvenze ormai vecchie e si può arrivare al momento della vendita con perizie disposte molto tempo prima, con valori ormai superati. Si può spiegare così, almeno in parte, il fenomeno delle aste deserte: e dopo lo sconto, in genere del 20-30%, il prezzo si abbassa ancora di un altro 25%.
«A fronte di un mercato fermo – commentaVirgilio Luvisotti, presidente onorario dell'Associazione nazionale degli istituti vendita giudiziaria – dove il meccanismo delle aste funziona, le vendite si fanno. Ad esempio, a Bologna è stato appena venduto un immobile per 100mila euro in più della base d'asta, a Forte dei Marmi è stata da poco aggiudicata una villa per 7,2 milioni. Le difficoltà nascono dove c'è troppa frammentazione negli incarichi o dove le risorse dei Tribunali non sono sufficienti. Se invece l'Istituto di vendita giudiziaria è attivo sul territorio e si occupa bene della custodia, diventa una sorta di agenzia a cui rivolgere le proprie richieste. Dove l'iter si inceppa invece si crea confusione. Basti pensare che in a Roma è stata appena concessa l'autorizzazione del ministero per costituire un istituto di vigilanza dopo due anni che questo era assente».
E, forse, anche il moltiplicarsi dei siti dove vengono pubblicizzati gli stessi annunci d'asta non aiuta a chiarire le idee.