Le banche spingono il tasso fisso, ma il variabile conviene ancora (almeno a breve)
di Vito Lops
Le banche hanno
intenzione di spingere l'erogazione di mutui a tasso fisso. È un segnale
che si ricava osservando la riduzione degli spread sui migliori
prestiti ipotecari annunciata nel periodo marzo-aprile. Se per i mutui a
tasso variabile sono stati tagliati 5 punti base (dal 2,85% al 2,8%) la
sforbiciata sui mutui a tasso fisso è stata di 20 punti base (dal 3 al
2,8%).
Come mai? «È da collegarsi a uno
sbilanciamento delle erogazioni dei mutui sugli ultimi nove mesi. Dal
secondo trimestre 2012 ad oggi le erogazioni di mutuo a tasso fisso non
sono andate oltre il 10-15% – spiega Stefano Rossini, amministratore
delegato di MutuiSupermarket.it –. Dato che storicamente le consistenze
di portafoglio mutui per le banche sono al 70% a tasso variabile, il
recente taglio degli spread va nella direzione di recuperare parte
dell'appeal perso dal tasso fisso».
Quindi, i mutui a tasso fisso da questa
primavera sono tornati più competitivi. Soprattutto perché le banche
hanno portafogli eccessivamente sbilanciati sul tasso variabile. Ma
quanto costano? Su un prestito di 150mila euro a 20 anni si paga, nella
migliore delle ipotesi un Taeg (Tasso annuo effettivo globale, che
comprende oltre agli interessi tutti gli altri costi accessori) del
5,23% (Webank). Tuttavia la media delle offerte si estende oltre il
5,5%. Il miglior variabile viaggia invece intorno al 3,2% con una media
delle migliori offerte che oscilla tra il 3,2 e il 3,4%. In sostanza,
tra fisso e variabile ci sono circa 300 punti base (3 punti percentuali)
di differenza. La differenza in termini di rata? Con un prestito di
150mila euro da rimborsare a 20 anni si pagano circa 1.000 euro di rata
fissa e 830 euro di rata variabile (sempre stando alle migliori
offerte): ovvero 170 euro al mese in più. Se si amplia la durata a 25
anni (oggi tra le più gettonate) il divario rimane pressochè simile: 900
(fisso) contro 720 (variabile): quindi con il variabile in partenza si
risparmiano 180 euro al mese. In proiezione, oltre 2mila euro l'anno.
Bisogna però considerare che i tassi attuali
dei mutui a tasso variabile non potranno che salire in futuro. Questo
perché sono agganciati all'andamento degli indici Euribor che viaggiano
sui minimi di tutti i tempi, vicini a quota 0 (Euribor 1 mese allo 0,11%
ed Euribor a 3 mesi allo 0,21%). Ma quando e di quanto saliranno?
Stando al termometro che arriva dal mercato dei future, l'Euribor a 3
mesi dovrebbe salire lentamente portandosi fino all'1,64% nel 2018: in
sostanza è previsto un rialzo di circa 150 punti base entro i prossimi 4
anni. Ciò significa che il tasso sui mutui variabili è destinato a
salire nel prossimo lustro ma, stando a quello che ci dicono i mercati
finanziari comunque dovrebbe restare sotto all'attuale fisso (dovrebbe
salire di 150 punti mentre oggi costa 300 punti in meno). Se a questo
dato aggiungiamo che le banche che operano in Italia utilizzano il piano
di "ammortamento alla francese" (ovvero nei primi anni si pagano più
interessi che quota capitale e quindi sarebbe finanziaramente saggio
partire con tassi aggressivi) sembrerebbe proprio che la scelta di
partire con un tasso variabile sia quella finanziariamente più
azzeccata. Bisogna però ponderare questo ragionamento con due
precisazioni. Primo: del domani non v'è certezza. È vero che le stime
macroeconomiche in Europa sono negative e quindi al momento è difficile
ipotizzare un poderoso rialzo dei tassi negli anni a venire tale da far
sprizzare le rate variabili. Tuttavia, la schizofrenia (nel bene e nel
male) dell'economia ci ha ormai abituati a tutto. Inoltre, «bisogna
tenere a mente che nonostante gli spread rimangano elevati, un tasso
fisso finito per un mutuo a 20 anni attorno al 5,08% (senza contare gli
oneri accessori, ndr) di oggi non è poi tanto superiore al tasso fisso
finito attorno al 4,90% che si poteva ottenere 24 mesi fa per un omologo
mutuo di durata ventennale. «In questo contesto – conclude Rossini –
l'opzione di congelare un Irs a livello "di occasione" potrebbe essere
da valutare ragionando su tutto il piano di ammortamento»
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