giovedì 11 aprile 2013

Se compro nel 2013 faccio un affare? di Rindinella Francesca - Immobili24 Il Sole 24 Ore


Se compro nel 2013 faccio un affare?
Rindinella Francesca19 febbraio 2013
Per il 2013 si prevedono altri dodici mesi di crisi e nell'incertezza generale dei mercati possiamo ritenere l'immobile un buon investimento. Che risposta dare ai nostri committenti o nel caso specifico che ragionamento fornire perché loro decidano come e se investire il loro capitale.
Nonostante la notizia che la crisi economica nel 2013 si prevede possa peggiorare, che si temono mesi ancora più duri per il mercato immobiliare italiano con il conseguente calo di compravendite e prezzi e con il persistente clima di incertezza economico-politico e difficoltà di accesso al credito, mi pongono spesso una domanda: ma comprare casa è ancora un buon investimento?
Dipende da cosa si intende per “ investimento”: un ritorno economico, una rendita? Pensare che, nel luogo periodo di 25-30 anni, la tua proprietà aumenti di valore è un concetto un po' sorpassato. E poi dipende da molteplici fattori, tra cui la conoscenza del mercato immobiliare.
È opinione comune, anzi fa parte della nostra “cultura economica”, che:
a. investire nel mattone è esente da rischi;
b. il valore del mio immobile si rivaluta nel tempo;
c. la stessa somma in capitale subirebbe l'inflazione e invece il mattone no.
Allora che decisione prendere: comprare un immobile? o mantenere (investire) il proprio capitale?
Proviamo a fare un serio ragionamento e due conti: se comprare un immobile deve risultare un buon investimento dobbiamo puntare sulla conoscenza del mercato immobiliare della zona dove si vuole investire. Chiariamo il concetto con un esempio.
Ho un capitale di euro 200.000 che voglio investire in immobili. Tenendo conto che parte della somma mi servirà per pagare:
- l'agenzia immobiliare (2-3% sul valore compravenduto);
- il tecnico valutatore per una due diligence immobiliare e stima puntuale dell'immobile da comprare;
- il rogito notarile; - l'imposta di registro; una parte di capitale la tengo per improvvise esigenze di liquidità.
La somma da investire rimane indicativamente di euro 150.000... e inizia la caccia all'immobile.
Cosa ricerco? Box auto, garage, appartamenti nuovi/usati/seminuovi o da ristrutturare, locali commerciali di piccole o medie dimensioni, villette in periferia o case solo in città... di certo cerco l'affare!!!
L'agenzia immobiliare propone (faccio riferimento alla zona in cui risiedo) in centro città un locale artigianale di 60 mq con annesso appartamento a piano primo (con ingresso indipendente) di 80 mq, tre vani, bagno, cucina abitabile e terrazzino.
Bisogna mettere mano agli impianti e a una manutenzione generale, ma penso di tenerlo per un periodo di circa 30 anni, pertanto affronterò le spese di manutenzione con l'ottica delpadrone di casa.
Con euro 110.000 si chiude la vendita ed euro  40.000 serviranno per la manutenzione generale delle due unità immobiliari.
Mettiamo a reddito l'immobile; sono due unità immobiliari:
A - per il locale artigianale si possono chiedere euro  1.200 mensili;
B - per l'appartamento euro  400 mensili.
La rendita annuale a conti fatti è di euro 19.200: euro  1.600 x 12 = euro  19.200
a detrarre IMU euro  400 circa e cedolare secca

euro  3.840 circa (20% di euro 19.200)
Totale al netto delle imposte euro 14.960
Di cosa debbo tenere conto:
1. che gli inquilini potrebbero risultare morosi;
2. che potrebbero distruggerci casa;
3. delle spese di manutenzione ordinaria;
4. ...senza temere il crollo del mercato immobiliare.
Ecco spiegato perché sul capitale totale di euro  200.000 solo euro  150.000 vanno investiti, anzi, vista l'incertezza del mercato immobiliare in generale, fossero miei questi soldi, investirei solo la metà: euro  100.000!!!
Con la stessa lucidità, se si decide di mantenere (investire) il proprio capitale, proviamo a fare due conti con la consulenza di un esperto bancario di un noto istituto di credito: con euro  200.000 si può investire in obbligazioni o BTP o fondi comuni.
Che rendimento mi tiro fuori per un periodo di 30 anni (lo stesso che ho supposto per l'immobile che ho ipoteticamente acquistato)?
I titoli di Stato sono considerati a oggi un investimento risk free, cioè privo di rischio e considerato inoltre un “titolo liquido di facile smobilizzo” tenendo presente che, se avessi improvvise esigenze di liquidità, in una giornata sarei in possesso del denaro. Nel caso specifico si considera un titolo di Stato in 30 anni: un BTP con scadenza al 1° febbraio 2033 con TAN lordo del 5,75% e un TAN netto di 5,031% al netto della ritenuta fiscale secondo le attuali disposizioni legislative del 12,50% e con un prezzo di acquisto di circa euro  101,05.
Il rendimento che ottengo è
(euro  200.000 x 5,03% x 1)/100 = (capitale x tasso x tempo)/100 = euro  10,060.
Calcolo l'imposta di bollo, ipotizzando che il controvalore del titolo si mantenga all'incirca per euro  200.000 l'imposta di bollo è di euro  300,00.
Per l'anno in corso 2013 l'imposta di bollo è 1,5 per mille annuo, applicata sulla base del valore di mercato del prodotto finanziario. Pertanto, il rendimento annuo al netto dell'imposta di bollo è di euro 9.760.
Bene, abbiamo fatto un'attenta analisi logica di come posso trarre rendimento da un ipotetico capitale se decido di investirlo e se con lo stesso capitale decido di acquistare unimmobile mettendolo a reddito, in entrambi i casi per un periodo di 30 anni, tenendo conto degli imprevisti che nel periodo di riferimento possono sorgere.
In conclusione, la scelta su come e cosa investire è demandata al committente, tenendo conto delle sue esigenze, delle sue aspettative e di quanto sia stata chiara ed esaustiva la mia attività di counseling immobiliare.